KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE, İŞİN YARIM KALMASI DURUMUNDA, YÜKLENİCİ HİSSESİNE KONULAN HACZİN TERKİNİ SORUNU

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 08.12.2025 tarihli kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçları nedeniyle taşınmaz üzerine konulan hacizlerde TMK m.1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesinin dogmatik sınırlarını yeniden tartışmaya açmıştır. Kararda, tapu siciline güven ilkesinin yalnızca sicile dayanarak aynî hak iktisap eden iyiniyetli üçüncü kişileri koruduğu; buna karşılık haciz alacaklılarının bu korumadan kendiliğinden yararlanamayacağı açıkça vurgulanmıştır. İşin yarım kalması nedeni ile yüklenici adına kayıt ve tescil edilen bağımsız bölümün tapusunun, mahkeme kararı ile tekrar arsa sahiplerinin adına kayıt ve tescil edilmiş ise de yüklenicinin borçları nedeni ile haciz konulan gayrimenkullerdeki haczi terkini için, özellikle 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na yapılan atıfla, güven ilkesinin mutlak olmadığı, haczin hukuki niteliği ve alacaklının iyiniyetinin somut olay temelinde, re’sen ve gerekçeli biçimde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.   Yerel mahkemelerin bu değerlendirmeyi yapmaksızın hacizlerin kaldırılmasına karar vermesinin eksik inceleme sayılarak bozma nedeni yapılmıştır.

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ'NİN 08.12.2025 TARİH, 2025/779 ESAS VE 2025/5257 KARAR SAYILI İLAMI

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/3918 E., 2024/2118 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: .... Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/640 E., 2021/60 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi olan davacıların 99... parselde bulunan arsalarını kat karşılığı ... sözleşmesi nedeniyle müteahhit şirket olan ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve ... Limited Şirketine ... yapmak üzere temlik etmiş olduklarını, müteahhit şirketin inşaatı bitiremeden iflas ettiğini, bu nedenle mal sahibine düşen 99... parselde 2 No.lu daireyi kendi üstlerine alamadan, bu daireler müteahhit şirket üzerine kayıtlı iken müteahhit şirket alacaklıları olan davalılardan ... Bankasının alacaklı olduğu .... İcra Müdürlüğünün 2010/12823 Esas, .... İcra Müdürlüğünün 2010/12822 Esas ve .... İcra Müdürlüğünün 2015/6845 Esas sayılı dosyalarından, ... Elektrik San ve .... A.Ş.'nin alacaklı oluğu.... İcra Müdürlüğü'nün 2019/3440 Esas sayılı dosyasından, ... Yönetim A.Ş.'nin alacaklı olduğu .... İcra Müdürlüğünün 2019/5835 Esas ve .... İcra Müdürlüğünün 2019/7420 Esas sayılı dosyalarından haciz konulmuş olduğunu, davacıların müteahhide karşı açmış oldukları .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/407 Esas, 2013/214 Karar sayılı dosyada taşınmazın davacılar adına tapuya tescil edildiğini, davacıların davalılara bir borcunun bulunmadığını, yapılan hacizlerin yolsuz olup kaldırılması gerektiğini ileri sürerek ... Bankasının alacaklı olduğu .... İcra Müdürlüğünün 2010/12823 Esas, .... İcra Müdürlüğünün 2010/12822 Esas ve .... İcra Müdürlüğünün 2015/6845 Esas sayılı dosyalarından, ... Elektrik San ve .... A.Ş.'nin alacaklı oluğu....İcra Müdürlüğünün 2019/3440 Esas sayılı dosyasından, ... Yönetim A.Ş.'nin alacaklı olduğu .... İcra Müdürlüğünün 2019/5835 Esas ve .... İcra Müdürlüğünün 2019/7420 Esas sayılı dosyalarından dava konusu taşınmaz üzerine konulan hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı bankanın kredi sözleşmesi nedeniyle alacaklı olduğu dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Limited Şirketi için ... 1. İcra Müdürlüğünde 2010/12823 Esas, 2010/12822 Esas ve .... İcra Müdürlüğünde 2015/6845 Esas sayılı dosyaları ile icra takibi başlatmış olduğunu, bu takiplere istinaden dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Limited Şirketi üzerine kayıtlı bulunan taşınmazlara haciz işlemi uygulanmış olduğunu, söz konusu haciz işlemi yapılırken taşınmazların dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Ltd. Şti. adına kayıtlı olup davalı Banka adına işlenen hacizlerin usul ve yasaya uygun olduğunu, lehine haciz işlemi yapılan davalı bankanın iyiniyetli olduğunu, davalı Bankanın borçlusu, dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Ltd. Şti. adına haciz işlemi yapılırken haciz işlemi yapılan taşınmazların üzerinde kat karşılığı ... sözleşmesine ilişkin bir şerh ve beyan bulunmadığını, dolayısıyla davacı tarafın talebine konu işleme ilişkin üçüncü kişi sıfatındaki davalı bankanın, borçlusu dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmazdaki haczinde usule ve yasaya aykırılık bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; görevli ve yetkili mahkemenin ... İcra Hukuk Mahkemesi olduğunu, davacıların mevcut hacizlerden haberdar olmamasının mümkün olmadığını, davacı tarafların kötüniyetli olarak bugüne kadar talepte bulunmadığı gibi taşınmazın tescilini de yaptırmadığını, hak düşürücü süre geçtiğinden dolayı dava zamanaşımı itirazlarının bulunduğunu, davalı şirketin alacaklısı olduğu .... İcra Müdürlüğünün 2019/5835 Esas sayılı takip dosyasının takip başlangıcının 2008 yılına dayanmakta olduğunu, davalı şirketin alacaklısı olduğu diğer dosya olan .... İcra Müdürlüğünün 2019/7420 Esas sayılı takip dosyasının başlangıcının 2008 yılına dayanmakta olduğunu, hem takip tarihlerinde hem de haciz tarihlerinde dava konusu taşınmaz dava dışı şirkete ait olduğundan haciz uygulandığını, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/407 Esas, 2013/214 Karar sayılı kararında hacizlerin kaldırılması yönünde bir hüküm bulunmadığını, davacıların dava konusu taşınmazı adlarına tescil ettirmediğini, aksi durumun icra takip dosyalarından tespit edilemediğini, taşınmazın borçlunun borcu için haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olmasının zorunlu ve yeterli olduğunu ve haciz tarihinde taşınmazın borçlu dava dışı şirket adına kayıtlı olduğunun tapu kaydından anlaşıldığı ve mahkeme kararında haczin kaldırılması yönünde bir hüküm bulunmadığı, davacıların hacizlerin kaldırılmasını talep edemeyeceğini belirterek davanın öncelikle görev ve zamanaşımı yönünden reddine, aksi halde davanın esastan tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... Elektrik Sanayi ve ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; hak düşürücü sürenin geçmesi sebebiyle davanın zamanaşımına uğradığını, davalı tarafından alacağın tahsili amacıyla dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt Sanayi ve .... Ltd. Şti. aleyhinde .... İcra Müdürlüğünün 2019/3440 Esas sayılı dosyası ile başlatılan takip akabinde dava konusu taşınmaz üzerine konulan haczin iyiniyetinin tapu siciline güven ilkesi gereğince korunmakta olduğunu, kat karşılığı ... sözleşmesinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebilen kişisel haklardan olmakla birlikte söz konusu hakkın, ancak tapu siciline şerh düşülmesi halinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir olduğunu, davacıların kötüniyetli olduğunu, davacıların dava dilekçesinde dayandığı .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/407 Esas, 2013/214 Karar sayılı kararında işbu davanın tarafları aleyhine hacizlerin kaldırılmasına yönelik olarak herhangi bir hükmün bulunmadığını, davacıların karara istinaden dava konusu taşınmazı adlarına tescil ettirmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... 99... parsel, Zemin Kat 2 numaralı bağımsız bölüm üzerine işbu davamız davalıları lehine haciz şerhleri bulunduğu ancak dava konusu taşınmazın dava dışı yükleniciye avans olarak verildiği, dava konusu taşınmaz üzerinde davalılar lehine konulan hacizlerin dava dışı yüklenicinin borçlarından kaynaklı olduğu, haciz şerhlerinin konulduğu tarih itibariyle de kendisine avans mahiyetinde verilen tapunun henüz maliki olmadığı, dava dışı yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle taşınmaza hak kazanamadığı..." gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "...dava konusu taşınmaz üzerinde davalılar lehine konulan hacizlerin dava dışı yüklenicinin borçlarından kaynaklı olduğu..." gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı Bankanın, kredi sözleşmesi nedeni ile alacaklı olduğu dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt .... Ltd. Şti. İçin icra takibi başlattığını, kat karşılığı ... sözleşmesinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilen kişisel haklardan olduğunu, bu hakkın ancak tapu siciline şerh düşülmesi halinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini, buna karşın davacıların bu hususa ilişkin olarak tapu kütüğünde herhangi bir işlemde bulunmadıklarını, davalı Banka tarafından taşınmazın haciz işlemine tabi tutulduğu tarih göz önüne alındığında tapu kaydının iptali ve tescil davasına istinaden henüz Mahkemece kurulmuş bir hüküm bulunmadığını, dolayısıyla haczin tapu kaydının iptali ve tescil davasından önceki tarihli olduğu ve işbu tarihte dava konusu taşınmazın tapuda dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt .... Ltd. Şti. adına kayıtlı bulunduğunu, taşınmaz üzerindeki davalı Bankaya ait haczin iyiniyetli olduğunun açık olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, haciz şerhinin terkini istemine ilişkindir.

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesine göre "...tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur..."; yani bu kişinin kazanımı geçerli olur. İşte güven ilkesi veya daha açıklıkla "tapu siciline güven ilkesi” bu korumayı ifade eden ve düzenleyen ilkedir. Başka bir deyişle güven ilkesi, bir bakıma tescilin olumlu hükmünün bir sonucudur. Güven ilkesi, tapu kütüğündeki bir tescile iyiniyetle dayanılarak bu tescilden anlaşılan mahiyet, kapsam ve sırada bir aynî hak kazanılması ve bu kazanımın herkese karşı korunması demektir. Güven ilkesi, tapu kütüğünün iyiniyetli üçüncü kişilere karşı fiili durumu, maddi hukuk bakımından aynî hak durumunu tam olarak yansıttığının ve doğru olduğunun kanun tarafından kesin bir karine olarak kabul edildiğini gösterir. Bunun içindir ki tescilsiz doğmuş olan aynî haklar ile geçerli bir sebep olmaksızın terkin edilen hakların varlığı, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Aynı şekilde, tescilin geçerli olmadığı veya haklı bir sebebe dayanmadığı ya da hak sahibinin tapu kütüğünde gösterilenden başka birisi olduğu iddialarının da kütüğe iyiniyetle güvenenlere karşı ileri sürülmesine imkân yoktur. Bunun içindir ki, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların, hak sahibi olmayan bir kimseden kazanılması, güven ilkesine dayanılmak suretiyle mümkün olabilmektedir. O hâlde güven ilkesi, tapu sicilinin sadece ona iyiniyetle güvenenler hakkında kesin olarak doğru kabul edildiği anlamına gelmektedir. Tapu sicilinin içeriği fili duruma uymasa, içindeki işlemler maddi hukuk bakımından geçerli olmasa bile, sicile güvenerek iyiniyetle hak kazananlara karşı durum böyledir (... vd., s. 358). Güven ilkesinin amacı, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak aynî hak kazananları korumak olup, güven ilkesinden ancak tapu siciline dayanarak ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişiler yararlanır. Aynî hak kazanmamış olan üçüncü kişilerin güven ilkesiyle korunmasından söz edilemez. (16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)

2. Öte yandan; 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç kısmında belirtildiği üzere, “vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyiniyetin ve kötüniyetin bu durumda Mahkemece re'sen nazara alınabileceğine” karar verilmiştir.

3. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 99... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan 2 numaralı bağımsız bölümün, güncel olarak 20 89... parsel sayılı 2 numaralı bağımsız bölüm olduğu, öncesinde dava dışı ... Elektrik ve ... Taahhüt .... Ltd. Şti. Adına tapuda kayıtlı olduğu, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/407 Esas, 2013/214 Karar sayılı dosyasında işbu davanın davacıları arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında tapu iptali ve tescil davası görülmüş, Mahkemece davalı üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtlarının iptaliyle davacılar adına tesciline karar verilerek hükmün Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince onanmasına karar verilmiştir. Hüküm, 28.03.2019 tarihinde kesinleşmiştir.

4. Somut olayda, Mahkemece, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi ile 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar ve 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı yönünden değerlendirme yapılmadan sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, anılan kanun hükmü ve 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar ve 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları gözetilmek suretiyle davalı bankanın 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının duraksamaya yer vermeyecek şekilde ortaya çıkarılması ve sonucuna göre dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma, inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.

7 HD 2025-779.pdf

PDF dosyasını indir • 75KB