TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İFA VE AYIP KAVRAMLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukuki niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibariyle kabul görmektedir.

6502 sayılı Kanun'un ayıp hâlinde tüketiciyi ihbar külfetinden kurtarması nedeniyle artık eksik ifa ve ayıp şeklindeki hukuki nitelendirmenin tâbi olunan zamanaşımı süresi ve belirlenecek tazminatın hesaplama yöntemi bakımından farklılık yarattığı açıktır.

Bu bağlamda tüketicinin seçimlik hakkını ayıp oranında bedel indirimi yönünde kullanırsa hükmolunacak tazminat hesabının eksik ifa hâlinde yapılacak hesaplamadan farklı olduğunun altı çizilmelidir.

Eksik ifa hâlinde giderilmesi gereken zarar; borca konu edim, sözleşmeye uygun ifa edilmiş olsaydı alacaklının malvarlığının içinde bulunacağı durum ile borcun gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle oluşan mevcut durumu arasındaki farktır. Oysa ayıp nedeniyle bedel indirimi seçimlik hakkının kullanılması hâlinde; nispi metot olarak adlandırılan, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı esas alınır.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU'NUN 21.05.2025 TARİH, 2024/527 ESAS VE 2025/323 KARAR SAYILI İLAMI

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1404 E., 2023/1476 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2023 tarihli ve 2022/8452 Esas, 2023/2174 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince karar gerekçesi düzeltilmek suretiyle yeniden kısmen kabul kararı verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketten satın alınan taşınmazın sosyal donatı ve yeşil alanlarının siteye ait olmadığının sonradan anlaşıldığını, bu durumun taşınmazda değer kaybına neden olduğunu ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 450.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taşınmazda herhangi bir ayıp yahut eksiklik olmadığını, müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.04.2022 tarihli ve 2021/707 Esas, 2022/307 Karar sayılı kararı ile; dava konusu yeşil alanın sözleşmede belirtildiği, katalogda yer aldığı ve vaziyet planında da gösterildiği ancak inşaat ruhsatı alınmadan önce davalı şirket ile belediye arasında yapılan protokol ile yeşil alan kullanımının kamuya açıldığı, yapılan kiralama ihalesi ile sosyal tesisin kullanımının üç yıl boyunca site sakinlerine bırakıldığı, söz konusu durumun taşınmazda ekonomik değer kaybına neden olan açık ayıp mahiyeti taşıdığı ve davacının bedel indirimi yönünde seçimlik hakkını kullanabileceği, bu kapsamda nispi metot yöntemine göre 248.000,00 TL değer kaybı hesaplandığı, ayıbı hile ile gizleyen davalının bu bedelden sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 248.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 03.11.2022 tarihli ve 2022/948 Esas, 2022/1384 Karar sayılı kararı ile; dava konusu iddianın mahkemenin nitelendirmesinin aksine ayıp değil eksik ifa mahiyeti taşıdığı, bu hâlde davacının eksik ifa nedeniyle doğan değer azalmasını talep edebileceği, Mahkemece nispi metot esas alınarak hesaplama yapılmış ise de davalının bu suretle belirlenen değer kaybının hesaplama yöntemine ve bedeline ilişkin açık bir istinafı bulunmadığı, hâl böyle olunca kararın netice itibariyle yerinde olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, gerekçe yönünden İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılıp 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b.2 maddesi çerçevesinde yeniden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "…1. 6502 Sayılı Kanun'un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.

O halde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta dava dışı ... ile davalı arasında imzalanan 12.08.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın tapusunun davalının da kabulünde olduğu üzere doğrudan davacı ... adına 09.11.2016 tarihinde tescil edildiği, davalının da kabulünde olan teslim tarihi 12.06.2017 ile dava tarihi olan 03.12.2021 arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşılmakla davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Dava konusu somut uyuşmazlıkta sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 Sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8/1 inci maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8/2 nci maddesinde ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım kataloglarında vadedilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

3. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.

Dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken yukarıda yer verilen yöntemin yanlış şekilde yorumlandığı anlaşılmış olup, dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer olan 248.000,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…" gerekçesiyle ve oy çokluğuyla bozma kararı verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilâveten, (hukuki nitelendirmeye ilişkin-ilk bozma nedeni bakımından) emsal Hukuk Genel Kurulu kararlarında da benimsendiği üzere sosyal donatı alanlarının mülkiyetinin taahhüt edilenin aksine siteye ait olmamasının ayıp değil eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiği, (hesaplama yöntemine ilişkin-ikinci bozma nedeni bakımından) dar istinaf sistemi nedeniyle bölge adliye mahkemelerinin istinaf sebepleriyle bağlı olduğu, istinaf aşamasında ileri sürülmediği için istinaf dairesince incelenmeyen bir hususun bozma nedeni yapılamayacağı belirtilerek ilk karar gerekçeleri tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; herhangi bir şekilde sözleşmeye aykırı durumun olmadığını ve müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını, aşamalarda bilirkişi tarafından yapılan tazminat hesabının fahiş olduğu yönündeki itirazlarını defaten tekrar ettiklerini, bu nedenle ayrıca nispi metodun uygulanması gerektiği yönünde açık bir beyanda bulunmalarının gerekli olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının sözleşmeye aykırı davrandığının çekişmesiz olduğu somut olayda,

1. Mülkiyeti siteye ait olmayan arazi üzerine inşa edilerek teslim edilen yeşil alan ve sosyal donatılar yönünden davacı iddiasının ayıp niteliğinde mi yoksa eksik ifa niteliğinde mi olduğu,

2. Davalı vekilinin istinaf itirazlarının mahiyeti dikkate alındığında İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda yer alan tazminat hesabına yönelik davalı vekilinin istinaf itirazında bulunduğunun kabul edilip edilemeyeceği, burada varılacak sonuca göre tazminat hesabına yönelik olarak yeniden bir hesaplama yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 4077 sayılı mülga Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 ve devam maddeleri.

2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 8-12. maddeleri.

3. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun (BK) 96. maddesi.

4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 112. maddesi.

5. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 198, 266, 281 ve 282. maddeleri.

2. Değerlendirme

Birinci Uyuşmazlık Yönünden

1. Bölge Adliye Mahkemesi ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlığın çözümünde öncelikle ayıp ve eksik ifa kavramlarının açıklanmasında fayda vardır.

2. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, md. 362/; Kenan Tunçomağ: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663; Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, s. 542). Ahde vefa ilkesi gereğince; birbirlerine karşı yükümlülükler üstlenerek borç ilişkisine giren tarafların, taahhüt ettikleri edimleri ifa etmesi gereklidir.

3. Borcun gereği gibi ifası, borçlanılan edimin, ifa tarz ve unsurlarına yani ifanın taraflarına, yer ve zamanına, miktar ve niteliğine uygun olarak eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesidir. Bu şart ve unsurlara uygun olmayan bir ifa, ifa olarak tanımlanamayacağı için “borcun ifa edilmemesi” söz konusu olacaktır.

4. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen mülga BK'nın 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.

5. Nitekim aynı düzenleme somut olayda uygulanması gereken TBK'nın 112. maddesinde "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.

6. Gerek mülga gerekse yürürlükteki Borçlar Kanunu ve TKHK'larda eksik ifa kavramı tanımlanmamışsa da en öz ifadeyle eksik ifa kavramı sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı hâlde tam yapılmayan iş veya dürüstlük kuralı gereği yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmaması olarak açıklanabilir.

7. Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerde eksik iş taşınmazın kendisinde yahut somut olayda olduğu gibi ortak alanlarda söz konusu olabilir.

8. Ortak yerlerde oluşan eksik işlerle ilgili olarak maliklerce açılacak tazminat davalarında eksik iş bedeli, eksik işin piyasa rayiç bedeli esas alınarak ve iş sahibinin arsa payı üzerinden hesaplanmalıdır.

9. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.

10. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Haluk Tandoğan: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd).

11. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.

12. Ayıp ise, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (Aydın Zevkliler: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s.108).

13. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler zaten mevcut iken [BK, md.194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) md. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren ve yürürlük tarihi itibariyle somut olayda uygulanması gereken mülga 4077 sayılı TKHK'da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.

14. Söz konusu mülga Kanun'un 4. maddesinin 1. fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.

15. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren ve somut olayda uygulanması gereken 6502 sayılı TKHK'da ise ayıplı mal kavramı 8 ve 12. maddeler arasında düzenlenmiştir.

16. Anılan Kanun'un 8. maddesi şu şekildedir:

"(1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.

(2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.

(3) Sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi veya montajının satıcı tarafından veya onun sorumluluğu altında gerçekleştirildiği durumlarda gereği gibi monte edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir. Malın montajının tüketici tarafından yapılmasının öngörüldüğü hâllerde, montaj talimatındaki yanlışlık veya eksiklik nedeniyle montaj hatalı yapılmışsa, sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur."

17. Mülga Kanun döneminde kanun koyucu ayıbın ihbarını şart koşmuş olmakla birlikte 6502 sayılı Kanun uygulamasıyla birlikte bu düzenlemeden vazgeçilmiş ve "İspat Yükü" başlıklı 10. maddenin 1. fıkrasında yer alan "(1) Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz." düzenlemesiyle hem tüketici külfetinden kurtulmuş hem de altı aylık bir süre zarfı için dahi olsa ayıp ispat yükü tüketici üzerinden alınarak karşı tarafa yüklenmiştir.

18. Ayıbın varlığı hâlinde tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (6502 s. Kanun, md. 11).

19. Ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tâbidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (6502 s. Kanun, md.12 ).

20. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukuki niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibariyle kabul görmektedir (Aydın Zevkliler, K. Emre Gökyayla: Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206).

21. Her ne kadar TKHK'da ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, bilhassa 4077 sayılı Kanun dönemindeki uyuşmazlıklarda sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve her halükarda daha kısa zamanaşımına tâbi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez.

22. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarih, 2021/(13)3-540 Esas, 2022/1035 Karar, 15.02.2022 tarih, 2021/(13)3-598 Esas, 2022/137 Karar, 08.07.2020 tarih, 2019/13-468 Esas, 2020/539 Karar, 20.12.2018 tarih, 2017/13-768 Esas, 2018/1969 Karar sayılı kararlarında da aynı kabule işaret edilmiştir.

23. Tüm bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde; dava konusu sosyal donatı alanları yönünden davalı şirketin sözleşmeye aykırı davrandığı hususu Mahkeme ve Özel Daire arasında çekişmesiz olup açıklanan hukuki niteliklerine göre bu aykırılığın ayıp değil eksik ifa niteliği taşıdığı ve bu yönden direnme gerekçesinin yerinde olduğu sonucuna varılmıştır.

24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde dava konusu iddianın TKHK'nın ayıba ilişkin hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, bozma kararının bu yönden yerinde olduğu ileri sürülmüş ise de bu görüş, açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

İkinci Uyuşmazlık Yönünden

25. Davaya konu iddia eksik ifa teşkil etmekle somut olayda 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesi işlerlik kazanacaktır.

26. Bu noktada 6502 sayılı Kanun'un ayıp hâlinde tüketiciyi ihbar külfetinden kurtarması nedeniyle artık eksik ifa ve ayıp şeklindeki hukuki nitelendirmenin tâbi olunan zamanaşımı süresi ve belirlenecek tazminatın hesaplama yöntemi bakımından farklılık yarattığı açıktır.

27. Bu bağlamda tüketicinin seçimlik hakkını ayıp oranında bedel indirimi yönünde kullanırsa hükmolunacak tazminat hesabının eksik ifa hâlinde yapılacak hesaplamadan farklı olduğunun altı çizilmelidir.

28. Eksik ifa hâlinde giderilmesi gereken zarar; borca konu edim, sözleşmeye uygun ifa edilmiş olsaydı alacaklının malvarlığının içinde bulunacağı durum ile borcun gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle oluşan mevcut durumu arasındaki farktır. Oysa ayıp nedeniyle bedel indirimi seçimlik hakkının kullanılması hâlinde; nispi metot olarak adlandırılan, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı esas alınır.

29. Somut olayda yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda Mahkemenin ayıp şeklindeki hukuki nitelendirmesi doğrultusunda nispi metot esas alınarak hesaplama yapıldığı belirtilmiş ise de nispi metodun hesaplama yönteminin yanlış formül üzerinden uygulandığı açıktır.

30. Bölge Adliye Mahkemesince davalı tarafın raporun hesaplama yöntemine itiraz edilmediği, bu sebeple davacı lehine usulî kazanılmış hak doğmakla miktar yönünden inceleme yapılmadığı belirtildiğinden gelinen aşamada usulî kazanılmış hak kavramına kısaca değinmek yerinde olacaktır.

31. Gerek 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda gerekse 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenmemiş olan bu husus, yargı içtihatları ile gelişmiş bir kavramdır.

32. Usulî kazanılmış hak; davaların uzamasını önlemek, hukuki alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay uygulamaları ile getirilmiş, öğretide de kabul görerek usul hukukunun vazgeçilmez, ana ilkelerinden biri hâline gelmiştir.

33. Anlam itibariyle, bir davada mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade eden bu kavram Türk Hukuk Lûgatında “kazanılmış hak” başlığı altında daha önce yürürlükte olan hükümlere göre bir kişi yararına kazanılmış olan hak şeklinde ifade edilmiştir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 676).

34. Usulî kazanılmış hakkın hukuki sonuç doğurabilmesi için; bir davada, ya taraflar ya mahkeme ya da Yargıtay tarafından açık biçimde yapılmış olan ve istisnalar arasında sayılmayan bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan bir hakkın varlığından söz edilebilmesi gerekir.

35. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “Bilirkişi raporuna itiraz” başlıklı 281. Maddesinin 1. fıkrasında “Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler.” hükmü mevcuttur.

36. Bir tarafın bilirkişi raporuna itiraz etmemesi bilirkişi raporuna itiraz eden taraf lehine usulî kazanılmış hak doğurur. Bu usulî kazanılmış hak şu şekilde tezahür eder: Bir taraf bilirkişi raporuna itiraz etmez, diğerinin itirazı (veya mahkemenin kendiliğinden gerekli görmesi) üzerine yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılır (veya aynı bilirkişiden ek rapor alınır) ve ikinci bilirkişi raporu (veya ek rapor) birinci rapora itiraz edenin daha da aleyhine olursa, ilk rapora itiraz etmeyen taraf bakımından ilk bilirkişi raporu kesinleştiğinden ve bununla diğer (itiraz eden) taraf lehine usulî kazanılmış hak doğduğundan, mahkemenin ilk bilirkişi raporuna göre karar vermesi gerekir (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, C.3, s. 2753).

37. Ancak bu durumun, salt bu sebeple söz konusu rapor gibi karar verilmesini zorunlu kılar bir usulî kazanılmış hak yarattığından söz etmek elbette mümkün değildir. Zira kanuni istisnalar dışında delillerin değerlendirilmesinde serbest (HMK, md.198) olan hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirebilecek (HMK, md. 282), bilirkişi raporunda davanın kabulü ihtimaline binaen hesaplama yapılmış olsa dahi davayı reddedebilecek veya hiç itiraz olmasa dahi kendiliğinden ek rapor alabilecek ya da yeni bir bilirkişi incelemesi yapabilecek, hesaplamanın usul ve yasaya uygun olup olmadığını denetleyecektir.

38. Somut olayda Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ayıp yönündeki hukuki nitelendirmeye dayalı olarak bir hesaplama yapılmış, davalı vekili rapora itirazında söz konusu sosyal donatı alanlarının müvekkili ve Belediye arasındaki protokol gereği yalnızca site sakinlerinin kullanımında olduğunu, bu sebeple ortada herhangi bir zararın varlığından söz edilemeyeceğinden davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, aksi kabul edilecek olursa alternatifli hesaplamadan kullanım durumunu esas alarak daha az tazminatın belirlendiği ikinci ihtimalin esas alınmasının yerinde olacağını, ancak bu koşulda dahi her iki alternatifin de fahiş olmakla kabul edilemeyeceğini, bu yer fiilen kullanıldığından müvekkilinin yaptığı inşaat giderlerinin de düşülmesi suretiyle yeniden bir hesaplama yapılması gerektiğini belirtmiştir. Mahkemece davalının yeniden rapor alınması talebi yerinde görülmeyerek dava açık ayıp şeklindeki hukuki nitelendirmeyle kabul edilmiştir. Karara karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuş ve talebinde rapora itirazlarını tekrar etmiştir.

39. Ortaya konulan bu sürece bakıldığında davalı vekilinin rapora itiraz etmediğinden ve miktar yönünden hesaplama yapılmasının mümkün olmadığı şeklinde bir usulî hak doğduğundan bahsedilemeyeceği açık olup Hukuk Genel Kurulu, hukuki nitelendirme ne olursa olsun direnme kararının bu yönden hatalı olduğu konusunda 14.05.2025 tarihli ilk görüşmede oy birliğiyle sonuca gidilmiştir.

40. Bir sonraki görüşmede ilk uyuşmazlık yönünden varılan neticeyle birlikte direnme konusu uyuşmazlık bir bütün hâlinde incelendiğinde; dava konusu sözleşmeye aykırılık iddiasının eksik ifa niteliğinde olduğu, bu hâlde davacı zararının TBK'nın 112. maddesi çerçevesinde tespit edilmesi gerektiği, davalı vekilinin gerek yargılama sırasında gerekse kanun yolu aşamalarında bilirkişi raporuna itiraz ettiği, aksi yönde bir değerlendirmeyle miktar yönünden davacı lehine usulî kazanılmış hak doğduğundan bahsedilemeyeceği sonucuna varılmış olup bu hâlde Bölge Adliye Mahkemesince yapılması gereken iş, Hukuk Genel Kurulunca da yerinde görülen eksik ifaya yönelik hukuki nitelendirme doğrultusunda yeniden bir bilirkişi incelemesi yapılmasını sağlamak, davacının ilk rapora itiraz etmemesinin, itiraz eden davalı lehine yarattığı usulî kazanılmış hak da gözetilerek neticesine göre karar vermekten ibarettir.

41. Hâl böyle olunca direnme kararının açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Birinci uyuşmazlık yönünden direnme uygun olduğundan davalı vekilinin bu yöne ilişkin sair temyiz itirazlarının reddine,

İkinci uyuşmazlık yönünden kararın açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2025 tarihinde yapılan ikinci görüşmede, birinci uyuşmazlık yönünden oy çokluğuyla ve kesin olarak karar verildi.

14.05.2025 Tarihli Birinci Görüşme

II. Uyuşmazlık Yönünden

''K A R Ş I O Y''

Uyuşmazlık; mülkiyeti siteye ait olmayan arazi üzerine inşa edilerek teslim edilen sosyal donatılar yönünden davacının iddiasının 6502 Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da (6502 sayılı Kanun) tanımı yapılan ayıp niteliğinde mi yoksa ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tâbi olmaksızın genel zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilecek bir eksik ifa iddiası niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır.

1. 6502 sayılı Kanun’un 8/1. maddesi uyarınca ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.

2. Aynı Kanun’un 8/2. maddesinde; ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir.

Buna göre gerçekleşeceği taahhüt edilen niteliklerin mevcut olmaması, sözleşmede üzerinde anlaşılan (kararlaştırılan), vasfı taşımaması da ayıp olarak değerlendirilecektir.

3. Aynı Kanun’un 11/1.maddesinde malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;

a)Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b)Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c)Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç)İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.

4. Aynı Kanun’un zamanaşımı başlığını taşıyan 12. maddesi; “Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.” şeklindedir.

5. Aynı Kanun’un 83/1.maddesinde ise bu Kanun'da hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümlerin uygulanacağı bildirilmiştir.

6. Dava konusu somut uyuşmazlıkta; davacı tüketicinin edimi dava konusu gayrimenkulün bedelini ödemek, davalı yüklenicinin edimi ise sözleşmeye konu gayrimenkulü sözleşmede belirtilen nitelikte ve ekleriyle birlikte (sosyal donatı alanları gibi) satın alan tüketiciye teslim etmektir. Yüklenicinin ediminin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği aşikârdır. Yüklenici dava konusu gayrimenkulü sözleşmede belirtilen ekleriyle birlikte teslim etmiş olmakla birlikte sosyal donatıların sitenin bitişiğinde bulunan ve mülkiyeti belediyeye ait olan arsa üzerinde yapıldığı sabittir. Dolayısıyla davalı yüklenicinin edimini yapmadığından ya da eksik ifa ettiğinden değil ayıplı ifa ettiğinden bahsedilmesi söz konusu olacaktır.

Sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, “inşaat bilgileri” başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfi tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

Ayrıca bu imalatların dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olmakla birlikte bu alanın fiilen sadece dava konusu bağımsız bölümünün içinde yer aldığı ... Konakları sitesinin kullanımında bulunduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu da anlaşılmaktadır.

6502 sayılı Kanun’un yukarıda yer verilen 8/1. maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8/2. maddesinde ayıplı mal kavramı içerisinde tanımlandığı, hükme esas alınan raporda da eksik imalat bulunmadığının bildirildiği gözetildiğinde; Kanun’un 8/1 ve 8/2. maddeleri dava konusu uyuşmazlığa uygulanması gereken kuralları belirtmiş olup, özel kanun niteliğindeki anılan Tüketici Kanunu’nun yerine artık 83/1. maddesi gereği genel hükümlere başvurmaya gerek olmadığı, ortada yapılmayan yani eksik bırakılan bir ifanın bulunmadığı, bu durumda dava konusu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım katologlarında vaat edilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğunun kabulü gerekmektedir.

7. 6502 sayılı Kanun’un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükârda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.

O hâlde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yıllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta dava dışı ... ile davalı arasında imzalanan 12.08.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın tapusunun davalının da kabulünde olduğu üzere doğrudan davacı ... adına 09.11.2016 tarihinde tescil edildiği, davalının da kabulünde olan teslim tarihi 12.06.2017 ile dava tarihi olan 03.12.2021 arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşılmakla davacının 6502 sayılı Kanun hükümleri gereği malın ayıplı olmasından kaynaklanan seçimlik haklarını kullanabileceğinin kabulü gerekir.

Kararın yukarıda açıklanan gerekçelerle özel dairenin kararı doğrultusunda bozmayı gerektiğini düşündüğümüzden çoğunluğun onama kararına katılmıyoruz.

Hukuk Genel Kurulu-5.pdf

PDF dosyasını indir • 18.48MB