SATICI İPOTEĞİNDEN DOLAYI TALEP EDİLEBİLECEK BEDEL, KANUNİ İPOTEK HAKKI, İPOTEK BEDELİNİN GÜNCELLEMESİ DAVASI

4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesinin birinci bendine göre satıcının resmî senette belirtilen satıştan ... alacağını teminat altına almak için, sattığı ve mülkiyetini alıcıya geçirdiği taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını sağlama yetkisi vardır.

Uyuşmazlık davacının satıcı ipoteğinden dolayı talep edebileceği bedelin, 24.02.1999 tarihli ... yevmiye numaralı resmî akit belgesinde gösterilen bakiye 10.000,00 TL'lik tutar mı, yoksa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu hesaplanan satış tutarı mı olması gerektiği noktasındadır. Başka bir anlatımla taşınmazı satın alan davalıların tapuda yazılı ipotek bedelinin bakiyesi 10.000,00 TL’den mi, yoksa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenen tutarın ödenmeyen kısmından mı sorumlu olacağı hususu uyuşmazlığın konusunu oluşturmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre eldeki davada olduğu gibi 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesine göre, satıcı lehine kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacağın teminat altına alınması hâlinde, mahkemece hakkaniyet ilkesi de gözetilmek suretiyle taşınmazı satın alan davalıların sorumlu olduğu bedelin, resmî akit tablosunda gösterilen miktar ile sınırlı olmayıp, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplanan bedelden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu tespit edilen tutar olduğu kabul edilmelidir.

Bu durumda mahkemece, öncelikle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin saptanması, satış akdi yapıldığında belirlenen toplam satış bedelinden ödenmeyen kısmın yüzdelik (%) nispette oranının tespit edilmesi ve taşınmazın rayiç değeri ile satış bedelinin ödenmeyen kısmı oranlanarak bulunacak bedel üzerinden karar verilmesi gerekirken, sadece resmî akit tablosunda gösterilen bakiye satış bedelinin tahsiline karar verilmesi yerinde ve isabetli olmamıştır.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU'NUN 15.11.2023 TARİH, 2022/909 ESAS VE 2023/1086 KARAR SAYILI İLAMI

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/1961 E., 2021/1531 K

KARAR : Davanın kısmen kabulüne

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.06.2021 tarihli ve 2021/1698 Esas, 2021/3518 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak talebinin ise kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının istinaf başvurusunun reddine, davalıların istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak talebinin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davacı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu 517 No.lu parselin satışı konusunda davalılar ile anlaştığını, satış bedelinin tamamını ödeme güçleri olmadığını beyan eden davalıların yaklaşık iki yüz otuz dört dönüm olan arazinin yalnızca bir dönümüne karşılık cüzi bir tutar ödeme yaptıklarını, kalan 10.000,00 TL alacak için de taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, ancak geçen zaman içinde hiçbir ödeme yapmayan davalıların müvekkilini mülkiyet hakkının devam ettiğini söyleyerek sürekli oyaladıklarını, gelinen aşamada müvekkilinin bir dönüm bedele karşılık iki yüz otuz dört dönüm arazisinin elinden gitme tehlikesi oluştuğunu, eldeki ipotek alacağının zaman içinde çok değer kaybettiğini ve ipoteğin paraya çevrilmesini tercih etmenin müvekkili aleyhine kabul edilemez bir haksızlığa neden olacağını ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, tapu iptaline ilişkin talebin kabul edilmemesi hâlinde ise dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinden ödenen bedelin mahsubu ile bakiye kısmın yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının ipotek bedelinin ödenmemesinden dolayı tapu iptali ve tescil ile taşınmazın dava tarihindeki bedelini talep edemeyeceğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacı tarafından ancak geçmiş günler faizi istenebileceğini, ipotek bedelinin ödenmemesinde müvekkilinin kusurlu olmadığını, davacının ipotek süresi dolduktan sonra alacağını takip etme imkânı bulunduğu hâlde bu hakkını kullanmadan yaklaşık on yedi yıl sonra eldeki davayı açmasından müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekkilinin 12.11.2010 tarihinde davacıya gönderdiği ihtarname ile ipotek bedelinin ödenmesi için tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde hesap numarası bildirmesini istediğini, ancak ipotek alacaklısı davacının hesap numarası bildirmediği gibi müvekkilinin ihtarına cevap dahi vermediğini, ipotek bedelinin ödenmemesinde kusurlu tarafın davacı olduğunu, müvekkilinin ipotek bedelinin 25.05.1999 tarihindeki karşılığı olan 10.000,00 TL’yi ödemeye hazır olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacının arazinin gerçek değerinden fazla tutar belirttiğini, ödeme günü geldiğinde davacının parasını dolar karşılığında almak istediğini, kendilerinin ise ipotek bedelini TL olarak ödemek istediklerini, bedelde anlaşamayınca davacının arazinin geri verilmesini istediğini, bu nedenle ödemenin geciktiğini, istendiği takdirde işlemiş faizi ile birlikte borcunu ödemeye hazır olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 27.11.2018 tarihli ve 2015/523 Esas, 2018/475 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın 25.02.1999 tarihinde 10.050,00 TL bedelle davacı tarafından davalılara satıldığı, ödenmeyen 10.000,00 TL bakiye satış bedeli için taşınmazda davacı lehine ipotek tesis edildiği, ipotek bedelinin dava tarihine kadar davacı tarafa ödenmediği, bu hususun davalıların da kabulünde olduğu, davacının taşınmazın satım tarihinden bugüne kadar geçen süre içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etmesine herhangi bir engel bulunmadığı, taşınmazın tarafların iradelerine uygun şekilde satış işlemlerinin gerçekleştirildiği, bu nedenle davacının hukuki dayanağı olmayan tapu iptali ve tescil isteminin reddedilmesi gerektiği; taraflar arasında gerçekleşen satışa ilişkin bakiye alacağın teminat altına alınması amacıyla dava konusu taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 893/1 inci maddesinde düzenlenen kanuni ipotek olduğu, yapılan keşif sonucu hazırlanan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda ipotek ile teminat altına alınan bakiye satış bedelinin dava tarihi itibariyle değerinin 889.812,75 TL olarak belirlendiği, tespit edilen bu bedelden davalıların satış aşamasında ödediği tutar düşüldüğünde kalan 885.385,82 TL üzerinden satış bedeline ilişkin alacak talebinin kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli olarak açılan alacak isteminin ise kabulü ile 885.385,82 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.01.2020 tarihli ve 2019/1830 Esas, 2020/94 Karar sayılı kararıyla; mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinin doğru olduğu, davacının dayandığı 24.02.1999 tarihli rehin hakkının 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesinde belirtilen satıştan ... alacak için taşınmaz üzerindeki satıcının hakkı sebebiyle tesis edilen ve kanundan kaynaklanan ipotek hakkı olduğu, tarafların sözleşmede satış bedelinin ne olduğunu belirleyerek ipoteğin süresini de 25.05.1999 tarihi olarak kararlaştırdıkları, davacının terditli talebi olan bedel isteminde “çoğun içinde az da vardır” kuralı gereğince ipotek bedelinin tahsili talebinin de bulunduğu, davacının satıcı ipoteğinden ... hakkının satış bedelinden kalan 10.000,00 TL olduğu, dolayısıyla yalnız bu bedele hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun reddine, davalıların istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b-2 nci maddesi gereğince kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli talebi olan alacak isteminin ise kısmen kabulü ile 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tapu kaydındaki hisseleri oranında davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair taleplerin reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,

"...Celp edilen 25.02.1999 tarih ve ... yevmiye no’lu akit tablosu incelendiğinde; davacı ...’un maliki olduğu dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazını ( 233.700,74 m2’lik mera ) toplam 10.050.000.000 ETL’ye davalılar ... ve ...’e ½ şer oranda sattığı, satış bedelinden 50.000.000 ETL’nin nakden ödendiğinin, bakiye 10.000.000.000 ETL üzerinden ise 25.05.1999 tarihinde ödenmek üzere 1. derece satıcı ... lehine ipotek tesis edildiği tespit edilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanununun 246. maddesinde taşınır satışına dair hükümlerin kıyas yolu ile taşınmaz satışlarında da uygulanacağı öngörülmüş olup, aynı yasanın 235. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez.

O halde, 25.02.1999 tarih ve ... yevmiye no’lu satış işleminde satış bedeli ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair bir ihtirazi kayıt bulunmadığından, davacı ...’un taşınmaz mülkiyetini geri almak için iptal-tescil isteminin dinlenmeyeceği, davacının bedel talep etme hakkının bulunduğu ortadadır. Tapu iptal ve tescil isteminin reddedilmiş olmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacı vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Davacı vekilinin hükmedilen bedele yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Somut olayda, 25.02.1999 tarih ve ... yevmiye no’lu işlemle satıcı ( davacı ) ... lehine kurulan ipotek, kesin borç ( karz ) ipoteği değildir. Bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nin 893. maddesinde; "Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: 1. Satıştan ... alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı," düzenlemesine yer verilmiş olup, eldeki davada satıcı lehine tesis edilen ipoteğin kanuni ipotek olduğu ortadadır.

Hal böyle olunca, dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazda karz ipoteği veya üst sınır ipoteği dışında TMK'nin 893. maddesinde tanımlanan kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacak teminat altına alındığından, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu ile tespit edilen bedelin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile sadece akitte gösterilen bakiye bedelin ödettirilmesine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; bedel talebi yönünden bozma kararının yerinde olduğunu ve bölge adliye mahkemesince bozmaya uyulması gerekirken direnme kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davanın “ipotek alacaklısı” sıfatıyla değil, “satıcı” sıfatıyla açıldığını, terditli olarak açılan davada öncelikli talepleri olan tapu iptali ve tescil istemini tekrarladıklarını, müvekkilinin öncelikli talebinin tarafların aldıklarını iade etmesi olduğunu, bu talep uygun görülmediği takdirde taşınmazın dava tarihindeki bedelinin yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ettiklerini, davalılar tarafından borcun ifa edilmemesinden dolayı müvekkilinin uğradığı zararın, geçmiş günler faizinden fazla olduğundan ve davacıya bu hususta hiçbir kusur isnat edilemeyeceğinden davalıların uğranılan zararı tazmin etmekle yükümlü olduklarını, davalıların edimlerini yerine getirmeyerek kusurlu davrandıklarını ve temerrüde düştüklerini, İlk Derece Mahkemesince belirlenen bedelin bile düşük olduğunu, ancak bu bedelin kabulü ihtimalinde dahi Bölge Adliye Mahkemesi kararının ne denli isabetsiz olduğunun ortaya çıktığını, Bölge Adliye Mahkemesince hiç değilse İlk Derece Mahkemesinde hükmedilen bedelin borcun ifa edilmemesinden dolayı müvekkilinin uğradığı zarar olarak kabul edilmesi gerektiğini, ipotek alacaklısı kavramı ile müvekkilinin hak sahipliği kavramının birbiriyle örtüşmediğini, müvekkilinin elindeki ipotek alacağının geçen zaman içinde çok cüz’i kaldığını, Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararı doğrultusunda taşınmazın dava tarihi itibariyle gerçek değeri saptanarak faizi ile birlikte hüküm altına alınması gerekirken direnme kararı verilmesinin hukuka ve hakkaniyete tamamen aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, mahkemece 24.02.1999 tarihli ... yevmiye numaralı resmî akit tablosunda gösterilen satış bedelinden kalan bakiye 10.000,00 TL’lik tutara mı yoksa çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu tespit edilen bedele mi karar verileceği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 881 vd. maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Bilindiği üzere alacakların güvence altına alınması özel hukukun temel amaçları arasında yer alır. Bu amaç doğrultusunda ortaya çıkan güvence araçları özel hukukta şahsi ve aynî güvence olmak üzere ikiye ayrılır. Aynî güvencede şahsi güvenceden farklı olarak güvencenin içeriğini kişiler değil malvarlığı oluşturmaktadır. Hukukumuzda alacağa bu tür bir güvenceyi sağlayan aynî güvence rehin hakkıdır. Rehin hakkı, taşınır ve taşınmaz rehni şeklinde gerçekleşebilir. Taşınmaz rehni kendi içerisinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılır (... ... Şener: Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, Ankara 2010, s. 1).

2. Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, 4721 sayılı Kanun'un 881 ilâ 897 nci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (md. 881), kurulması ve sona ermesi (md. 882- 887), hükümleri (md. 888- 891) ve kanunî ipotek hakları (md. 892- 897) ile ilgili hususlara yer verilmiştir.

3. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı aynî hak olarak tanımlanmaktadır (Jale Akipek/Turgut Akıntürk: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786; Lale Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara 2017, s. 572) . Bu şekilde, aynî teminat sağlayan sınırlı bir aynî hak niteliğindeki ipotek; belirli bir borcun ifasının teminat altına alınması amacını güder ve alacaklıya, teminatın konusunu oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını elde etme yetkisi sunar (Hukuk Genel Kurulunun 04.10.2023 tarihli ve 2022/7-679 Esas, 2023/896 Karar sayılı kararı).

4. Türk Hukuk Lûgatında ise ipotek, “Bir taşınmazın bir borca karşı güvence oluşturmasını içeren ve bir eşya hukuku işlemi niteliğinde olan taşınmaz rehni” şeklinde ifade edilmiştir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 588).

5. İpoteğin kurulması sözleşmeye dayalı olabileceği gibi kanundan da kaynaklanabilir. Sözleşmeye dayanan ipotek, taşınmaz malikinin iradesine bağlı olarak kurulan ipotek olup, 4721 sayılı Kanun'un 856 ncı maddesi gereğince sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır ve söz konusu aynî hak tapu kütüğüne tescil ile kurulmuş olur.

6. İpotek sözleşmelerinde şekle ilişkin şartın yanında gerek alacak gerekse taşınmaz maliki yönünden bazı koşulların mevcut olması gerekir.

7. Öncelikle ipotekle güvence altına alınmak istenen alacak mevcut veya doğacak bir alacak niteliğini taşımalıdır. 4721 sayılı Kanun'un 881 inci maddesi bu hususu “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir” şeklinde düzenlemiştir. Bu noktada ipotek sözleşmesinin kurulabilmesi için alacak miktarının mutlaka belirli ve değişmez nitelikte olmasının gerekli olmadığı gözden kaçırılmamalıdır (TMK md. 882/1).

8. Miktarı ipoteğin tesisi anında belli olan alacaklar için ana para ipoteği (sabit ipotek, adi ipotek, karz ipoteği, kesin borç ipoteği), miktarı ipoteğin tesisi anında belli (muayyen) olmayan fakat ilerde gerçekleşecek alacaklar için ise üst sınır ipoteği (limit ipoteği, azami meblağ ipoteği, maksimal ipotek) kurulur (TMK md. 851). Ana para ipoteğinde taşınmazın teminat altına aldığı miktar rehin sözleşmesinde yazılı olan meblağ, üst sınır ipoteğinde ise ilerde tahakkuku muhtemel alacağın tahakkuk eden ve fakat üst sınır olarak belirlenen meblağı geçemeyecek olan kısmıdır.

9. İpoteğe konu taşınmaz ile ilgili koşullara gelince; kural olarak bu taşınmaz ipoteğe sebep olan borcun borçlusuna aittir. Ancak bu zorunlu değildir; borçlunun borcu için bir başkası da taşınmazını ipotek gösterebilir. Bu durum 4721 sayılı Kanun'un 881 inci maddenin ikinci fıkrasında “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez” denilerek açıkça ortaya konulmuştur.

10. Tapu siciline egemen olan ve taşınmaz rehninde de uygulanan açıklık ilkesinin gereği olarak ipoteğin kurulması tapu siciline tescille doğar (TMK md. 856), tapu kütüğünde kayıt bulundukça devam eder ve kaydın terkini ile sona erer (TMK md. 858). İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Geçerli bir tescil için de kural olarak, taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi ve geçerli bir iktisap sebebinin varlığı şarttır.

11. Medeni Kanunumuz kurulmaları bu kurala istisna teşkil eden ipotek hakları öngörmüştür. Bunlardan bazıları tescil gerekli olmadan, kanun dolayısıyla sicil dışı doğmaktadır. Söz konusu ipoteklere 4721 sayılı Kanun'un 892 nci maddesinde tescile tabi olmayan kanunî ipotek hakları denilmektedir. 4721 sayılı Kanun'un 892 nci maddesine göre;

"Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir."

12. Diğer bir kısım ipotek haklarının kurulması için ise tescil gerekli olmasına rağmen, kazanma sebebi olarak doğrudan doğruya bir kanun hükmü söz konusu olmaktadır. Bu gruptaki ipotekler 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesinde "tescile tabi kanunî ipotekler" olarak adlandırılmaktadır. 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesinde;

"... 1. Satıştan ... alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan ... alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar..." şeklinde hangi alacaklıların kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebileceği düzenlenmiştir.

13. Görüldüğü gibi 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesinin birinci bendine göre satıcının resmî senette belirtilen satıştan ... alacağını teminat altına almak için, sattığı ve mülkiyetini alıcıya geçirdiği taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını sağlama yetkisi vardır. Eldeki davada da dava konusu taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacağın teminat altına alınması amacıyla davacı satıcı lehine kanunî ipotek tesis edilmiştir.

14. Somut olayda Özel Daire ile Bölge Adliye Mahkemesi arasında davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddedilmesi gerektiği konusunda ihtilâf bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacının satıcı ipoteğinden dolayı talep edebileceği bedelin, 24.02.1999 tarihli ... yevmiye numaralı resmî akit belgesinde gösterilen bakiye 10.000,00 TL'lik tutar mı, yoksa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu hesaplanan satış tutarı mı olması gerektiği noktasındadır. Başka bir anlatımla taşınmazı satın alan davalıların tapuda yazılı ipotek bedelinin bakiyesi 10.000,00 TL’den mi, yoksa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenen tutarın ödenmeyen kısmından mı sorumlu olacağı hususu uyuşmazlığın konusunu oluşturmaktadır.

15. Yargıtay'ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre eldeki davada olduğu gibi 4721 sayılı Kanun'un 893 üncü maddesine göre, satıcı lehine kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacağın teminat altına alınması hâlinde, mahkemece hakkaniyet ilkesi de gözetilmek suretiyle taşınmazı satın alan davalıların sorumlu olduğu bedelin, resmî akit tablosunda gösterilen miktar ile sınırlı olmayıp, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplanan bedelden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu tespit edilen tutar olduğu kabul edilmelidir.

16. Bu durumda mahkemece, öncelikle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin saptanması, satış akdi yapıldığında belirlenen toplam satış bedelinden ödenmeyen kısmın yüzdelik (%) nispette oranının tespit edilmesi ve taşınmazın rayiç değeri ile satış bedelinin ödenmeyen kısmı oranlanarak bulunacak bedel üzerinden karar verilmesi gerekirken, sadece resmî akit tablosunda gösterilen bakiye satış bedelinin tahsiline karar verilmesi yerinde ve isabetli olmamıştır.

17. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, uyuşmazlığa konu ipoteğin ödenmeyen satış bedeli için konulan kanuni ipotek olduğu, bu ipoteğin satış bedelini temin için konulacağının kanun maddesinde açıkça belirtilmesi nedeniyle ipoteğin teminat teşkil edeceği miktarın asıl alacak yönünden 10.000,00 TL ile sınırlı olduğu, taşınmazın rayiç değerini istemeyi ya da ipotek bedelini dava tarihine uyarlamayı gerektiren bir hüküm bulunmadığı ve yargısal yorum yoluyla bunun yapılamayacağı, direnme kararında taşınmazın rayiç değerinin istenemeyeceğine ve ipoteğe konu alacak miktarının istenebileceğine dair yapılan tespitin yerinde olduğu, ancak akit tablosunda ipoteğe konu borcun 25.05.1999 tarihinde ödeneceği kararlaştırıldığından alacaklının bu tarihten itibaren temerrüt faizi de isteyebileceği, bu tarihten itibaren temerrüt faizi istemeyen davacının taşınmazın rayiç değerini talep ederek daha çok alacak istediğini ve "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereğince 10.000,00 TL alacak için 25.05.1999 tarihinden itibaren temerrüt faizinin de istendiği kabul edilerek ve işlemiş faize de harçlandırılan değer kapsamında hükmedilebileceği gözetilerek karar verilmesi gerekirken sadece dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle 10.000,00 TL alacağa hükmedilmesinin doğru olmadığı ve direnme hükmünün değişik gerekçeyle bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

18. Hâl böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki delil ve belgelere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.

19. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararı veren İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

15.11.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

''K A R Ş I O Y''

Taraflar arasında 517 parsel sayılı taşınmazın satışına ilişkin 24.02.1999 tarihli resmî senet düzenlenmiştir. Resmî senette satış bedelinin 10.050,00 TL olduğu, 50,00 TL’sinin peşin olarak ödendiği kalan 10.000,00 TL’nin 25.05.1999 tarihinde ödeneceği, satış sırasında ödenmeyen 10.000,00 TL için kanuni ipotek tesis edildiği belirtilmiştir. Güncel tapu kaydına göre taşınmaz 233.700 m² yüzölçümlüdür.

Özel daire ile yeniden esas hakkında karar veren bölge adliye mahkemesi arasındaki direnmeye konu olan uyuşmazlık; taşınmazı satın alan davalıların tapuda ipotek bedeli olan 10.000,00 TL’den mi sorumlu olacağı yoksa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden ödenmeyen satış bedeli oranında mı sorumlu olduğu noktasında toplanmaktadır.

İpoteğin tesis edildiği tarih 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce olduğundan, uyuşmazlığın ipoteğin hükümleri bakımından 743 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleri gözetilerek çözümlenmesi gerekir. Zira 4722 sayılı TMK’nın yürürlüğüne ilişkin Kanun'un 1 inci maddesinde geçmişe etkili olmama kuralı getirilmiş olup geçmişe etkili olmayı gerektiren istisna hükümleri arasında da yeni kanun hükümlerine başvurulmasını gerektiren bir düzenleme bulunmamaktadır.

743 sayılı Medeni Kanun hükümlerine göre: Gayrimenkul rehni, ancak muayyen bir alacak için miktarı Türk parasıyla gösterilerek tesis olunabilir. Alacağın miktarı muayyen değilse, gayrimekulün âzami ne miktar için teminat teşkil edeceği, her iki tarafça tesbit olunur (TMK 766/1). Borçlu, borçlarını ödemediği surette alacaklı gayrimenkulün semeninden alacağını istifa eder. Borçlu, borcunu tediye etmediği surette alacaklıya taşınmazı temellük etmek salâhiyeti veren her türlü mukavele batıldır (TMK 788/1). Taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre tevzi olunur (TMK 789/1). Aynı sırada olan alacaklılar, bedele, alacakları nisbetinde iştirak ederler (TMK 789/2). Taşınmaz rehni, alacaklıya ana para, takip masrafları, geçen günler faizleri ile satışın talep edildiği zamanda vadesi gelmiş üç yıllık faizler ile son vadeden itibaren işleyen faizleri temin eder (TMK 790/1). Takyit edilmiş olan taşınmaz maliki, alacağın sukutu hâlinde, tapu sicilindeki kaydın terkinini alacaklıdan istiyebilir (TMK 798/1). Başkasının alacağı için üzerinde ipotek tesis edilen taşınmazın maliki borçlu hakkındaki şartlara göre borcu ödeyip rehinden kurtarabilir ve ödediği borç için alacaklının yerine kaim olur (TMK 799/1). Sattığı taşınmaz üzerinde satış bedelini temin için satıcı kanuni ipoteğin tescilini isteyebilir (TMK 807/1). Taşınmaz rehninin tescili, alacak hakkında zamanaşımının işlemesine engel olur (TMK 779/1). Taşınmaz rehin edilirken hangi ipotek derecesi kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder. Rehin hakları, kendisinden önce gelecek olanın miktarı kayıtta gösterilmek şartıyla ikinci veya herhangi bir derecede olmak üzere tesis edilebilir (TMK 785/1). Hâlen mevcut veya ileride doğacak veya doğması muhtemel olan herhangi bir alacağın temini için, ipotek tesis olunabilir (TMK 796/1). Bu suretle takyit edilen taşınmazın, borçlunun kendi mülkü olması gerekmez (TMK 796/2).

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; uyuşmazlığa konu ipotek TMK 807 nci madde kapsamında ödenmeyen satış bedeli için konulmuş kanuni ipotektir. Bu ipoteğin satış bedelini temin için konulacağı maddede açıkça belirtildiğinden ipoteğin teminat teşkil edeceği miktar asıl alacak yönünden 10.000,00 TL ile sınırlıdır. Kanundaki rehine ilişkin genel hükümler rehnin türü olan ipotek için de geçerli ve uygulanması gereken hükümlerdir. Bu hükümlerin tamamı belirli bir alacak miktarını esas alarak getirilmiş hükümlerdir. Rehnin belli bir alacak için tesis edileceği, rehnin ana para borcunu ve faizlerini teminat altına alacağı, borçlunun alacağı ödemesi hâlinde ipoteğin kaldırılabileceği, taşınmaz maliki başka kişi ise borçlu ile aynı koşullarda borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebileceği, farklı derecede rehin kurulursa önceki derecedeki alacakların belirtilmesi zorunluluğu hükümleri ipoteğin alacak miktarınca teminat teşkil ettiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Kanun'da gerek ipoteğin kurulması için gerekse ipoteğin kaldırılması için alacak miktarını esas alan hükümler getirilmiş ancak alacağın zamanında ödenmemesinden ... zararın karşılanması için alacaklıya alacak aslı, fer'îsi faizler ve takip giderleri dışında bir teminat hükmüne yer verilmemiştir. Borcun zamanında ödenmemesi hâlinde alacaklıya taşınmazı temellük etme yetkisi veren sözleşmelerin batıl olacağı belirtilmek suretiyle ipoteğin sadece alacağı temin edeceği ve alacak zamanında ödenmezse ve sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile taşınmaz üzerinde hak iddia edilemeyeceği de açıkça ortaya konulmuştur.

Kanun'daki ipotek hükümleri bir alacak borç ilişkisinin kapsamına ilişkin hükümler olmayıp taraflar arasındaki borç ilişkisinde alacağa ne miktarda teminat teşkil edeceğine ilişkin hüümlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmesel borç ilişkisi borçlar hukukunun konusu olduğundan borcun hükümlerine ilişkin Medeni Kanun'da düzenleme olması da beklenemez. Bu nedenle sözleşmeden ... borç ilişkisi kapsamında talep haklarının ne olduğu borçlar hukuku hükümlerine göre belirlenmelidir. Buna göre belirlenecek talep hakları daha fazla olsa bile ipoteğin bu fazla talep haklarına teminat teşkil etmesi mümkün olmadığından ipotek borçlusu Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre teminat teşkil eden miktarları ödemek suretiyle ipoteğin kaldırılmasını isteyebilecektir.

Borçlar Hukuku hükümleriyle değerlendirildiğinde davacının tapu iptali talebi satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmeden dönme anlamına gelmekte ise de aşamalarda verilen kararlar ile tapu iptali talebinin reddi gerektiği kesinleşmiş olup sözleşmeden dönme hükümlerinin uygulamasının mümkün olmadığı kesinleşmiş durumdadır.

Sözleşmeden dönmenin söz konusu olamayacağı kesinleştiğine göre alacaklı taşınmaz satım bedelinden kalan 10.000,00 TL alacağını ve temerrüt tarihinden itibaren temerrüt faizini isteyebilecektir. Borçlar Kanunu bunun dışında bedelin uyarlanması, sözleşme konusu taşınmazın rayiç bedelinin istenmesi gibi bir hükme yer vermemiştir. Borcun zamanında ödenmemesi nedeniyle temerrüt faiziyle karşılanmayan bir zarar olması hâlinde dahi uyarlama ve taşınmazın rayiç bedelini isteme imkânı tanınmış olmayıp sadece koşulları varsa munzam zarar alacağı istemek mümkün olabilecektir.

Taşınmazın rayiç değerini istemeyi ya da ipotek bedelini dava tarihine uyarlamayı gerektiren bir hüküm bulunmadığına göre yargısal yorum yoluyla bunun mümkün olduğu sonucuna varılabilmesi mümkün olmamalıdır. Böyle bir yorum yapılabilmesi için yorumlanmayı gerektiren bir hükmün varlığı da gerekir. Yorumlamayı gerektiren hükmün ne olduğu ortaya konulmadan böyle bir yorumun yapılabileceği de düşünülmez. Kaldı ki ipoteğe konu taşınmaz tapuya tescil edilmiş mülkiyet hakkı kapsamında olup Anayasa ile teminat altına alınan mülkiyet hakkını sınırlayan bir sonuca varılabilmesi için bu sınırlamayı mümkün kılan bir kanun hükmünün de bulunması gerekir. Zira anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının sınırlandırılabilmesi ancak Anayasadaki sınırlamalara uygun bir kanun hükmü ile mümkündür.

Kanun borcun ödenmemesi hâlinde alacaklıya taşınmazı temellük etmek yetkisi veren her türlü sözleşmenin batıl olduğunu (TMK 788/1) belirtmek suretiyle sözleşmeyle kararlaştırılması için bile çok açık yasak getirmiş iken, taşınmazı temellük etme sonucuna benzer bir yarar sağlayacak şekilde taşınmazın rayiç bedelinin istenebilmesine imkân tanıdığını düşünebilmek de mümkün değildir. Kaldı ki taşınmaz satışı 1999 yılında gerçekleşmiş olup taşınmazın dava tarihi olan 2015 yılındaki rayiç değeri esas alınarak alacak belirlemesi yapılması aradan geçen uzun sürede taşınmazın bulunduğu bölgedeki gelişmelerden kaynaklanan değer artışlarının da istenebileceği sonucunu ortaya koyacak olup bunun borçlar hukuku hükümleriyle açıklanabilir bir yanı da bulunmamaktadır.

Taşınmazın rayiç değerinin istenemeyeceği ve ipoteğe konu alacak miktarının istenebileceği yönüyle önceki hükümde direnilmiş olması yerinde ise de akit tablosunda ipoteğe konu borcun 25.05.1999 tarihinde ödeneceği kararlaştırıldığından alacaklı bu tarihten itibaren temerrüt faizi de isteyebilecektir. Zira kesin vade bulunması hâlinde vadenin dolması ile temerrüt gerçekleşeceğinden bu tarihten temerrüt faizi istenmesi de mümkündür. Davacı bu tarihten itibaren temerrüt faizi istememiş ise de taşınmazın rayiç değerini istemek suretiyle daha çok alacak istemiş durumdadır. Bu durumda çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince 10.000,00 TL alacağın 25.05.1999 tarihinden itibaren temerrüt faizinin de istendiği kabul edilerek ve harç yatan değere göre işlemiş faize de harçlandırılan değer kapsamında hükmedilebileceği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken sadece dava tarihinden itibren faiziyle 10.000,00 TL alacağa hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme hükmünün değişik nedenle bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan, ödenmeyen satış bedeli oranında olmak üzere taşınmazın rayiç değerinin istenebileceği kabul edilerek özel daire kararı gibi bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

hgk1444.pdf

PDF dosyasını indir • 18.59MB