KİRA SÖZLEŞMELERİNDE VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLERİN ÖZEL HUKUKA ETKİSİ: KDV, STOPAJ, TEMERRÜT VE TAHLİYE

İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net mi yoksa brüt mü kararlaştırıldığı, Katma Değer Vergisinin kira bedeline dahil olup olmadığı, stopajın kira bedelinin içinde mi yoksa dışında mı bulunduğu ve kiraya verenin hukuki veya vergisel statüsünün kira ilişkisi devam ederken değişmesinin sonuçları, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Sorun yalnızca vergi hukukuna ilişkin değildir. Vergisel statünün belirlenmesi; kiracının kiraya verene fiilen ne kadar ödeme yapacağını, kira borcunun eksik ödenip ödenmediğini, temerrüdün oluşup oluşmadığını ve nihayet TBK m.315 veya İİK m.269 ve devamı hükümleri çerçevesinde tahliye koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini doğrudan etkileyebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m.302 uyarınca, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. Hüküm emredici nitelikte olmayıp tarafların vergi yükünün ekonomik sonucunu sözleşmeyle farklı şekilde dağıtabilmeleri mümkündür.

Yargıtay'ın son dönem kararlarında ortaya çıkan temel eğilim ise, kira sözleşmesinde kira bedelinin net olduğunun veya KDV'nin ayrıca ödeneceğinin açıkça kararlaştırılmadığı durumlarda sözleşmedeki tutarın brüt bedel sayılması; buna karşılık “100.000 TL + KDV” gibi bir düzenlemenin kira bedelinin vergilerden arındırılmış net bedel olarak kabul edilmesi yönündedir. Yüklenen içtihat raporunda bu ayrım ayrıntılı şekilde ortaya konulmuştur.

Özellikle Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli E.2025/6151, K.2026/2842 sayılı kararı, kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi şirketten gerçek kişilere dönüşmesi halinde sözleşmede “100.000 TL + KDV” olarak belirlenmiş kira bedelinin 100.000 TL'lik kısmının net kira bedeli niteliğini koruduğunu kabul etmesi bakımından önemlidir.

I. GİRİŞ

Kira hukukunda vergisel yükümlülüklerin çoğu zaman yalnızca mali müşavirlik veya vergi hukuku problemi olduğu düşünülmektedir. Oysa özellikle çatılı işyeri kiralarında KDV ve stopaj düzenlemeleri doğrudan doğruya kira borcunun miktarının belirlenmesine etki etmektedir.

Bu nedenle bir kira uyuşmazlığında:

• Kiraya verenin gerçek kişi veya tüzel kişi olması,

• Taşınmazın bir iktisadi işletmeye dahil olup olmaması,

• Kiraya verenin KDV mükellefiyetinin bulunup bulunmaması,

• Kiracının GVK m.94 kapsamında stopaj sorumlusu olup olmaması,

• Sözleşmedeki kira bedelinin net veya brüt olarak belirlenmesi,

• “+ KDV”, “KDV dahil”, “vergiler kiracıya aittir”, “stopaj kiracıya aittir” gibi hükümlerin kapsamı,

• Taşınmazın kira ilişkisi devam ederken el değiştirmesi

birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay'ın temel yaklaşımının; kira bedelinin net veya brüt olduğunun açıkça belirlenmediği durumlarda sözleşmedeki rakamın brüt kira bedeli kabul edilmesi ve yalnızca “vergiler kiracıya aittir” şeklindeki genel hükümlerin kira bedeline ayrıca KDV eklenmesini sağlamaması olduğu görülmektedir.

Sorunun ikinci ve daha önemli boyutu ise kiraya verenin statüsünün sonradan değişmesidir. Çünkü sözleşme yapılırken KDV'ye tabi olan kira ilişkisi, taşınmazın gerçek kişiye satılmasıyla stopaj sistemine; stopaja tabi bir ilişki ise taşınmazın şirkete devredilmesiyle KDV sistemine dönüşebilmektedir.

Bu dönüşümün sözleşmedeki ekonomik dengeyi değiştirip değiştirmeyeceği güncel içtihadın merkezindeki meseledir.

II. VERGİ YÜKÜ İLE KİRA BORCUNUN BİRBİRİNDEN AYRILMASI

Konu incelenirken öncelikle iki ayrı hukuk ilişkisi birbirinden ayrılmalıdır.

Birincisi vergi hukuku ilişkisidir. Burada devlet ile verginin mükellefi veya sorumlusu arasındaki ilişki söz konusudur.

İkincisi ise kira sözleşmesinden doğan özel hukuk ilişkisidir. Burada kiraya veren ve kiracı arasında belirli bir verginin ekonomik yükünün hangi taraf üzerinde bırakıldığı incelenir.

Bu iki ilişkinin tarafları ve hukuki sonuçları her zaman aynı değildir.

Örneğin stopaj bakımından verginin mükellefi kira gelirini elde eden kiraya veren olmakla birlikte, kanunen kesintiyi yaparak vergi dairesine yatırma sorumluluğu belirli kiracılara yüklenmiştir. Yargıtay'ın bunu “stopajda yükümlü kiraya veren, sorumlu ise kiracı” şeklinde ifade etmektedir..

GİB'in 2026 tarihli güncel Kira Geliri Vergi Rehberine göre GVK m.94 kapsamındaki kişi, kurum ve kuruluşlar kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadır.

Dolayısıyla “stopaj kiracının vergisidir” ifadesi teknik olarak doğru değildir. Kiracı verginin esas mükellefi değil, kesinti yapıp vergi dairesine yatırmakla sorumlu taraftır.

Ancak taraflar sözleşmede stopajın ekonomik yükünün kira bedelinin dışında kiracı tarafından karşılanacağını kararlaştırabilirler. İşte net–brüt kira ayrımı bu noktada önem kazanır.

III. TBK m.302 VE VERGİ YÜKÜNÜN SÖZLEŞMEYLE DAĞITILMASI

Türk Borçlar Kanununun 302. maddesine göre:

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır.

Hükmün lafzında yer alan “aksi kararlaştırılmamış” ibaresi son derece önemlidir. Kanun varsayılan olarak vergi ve benzeri yükümlülükleri kiraya verene yüklemekle birlikte tarafların aksini kararlaştırmasını engellememektedir.

Doktrinde de TBK m.302'nin kural olarak yedek hukuk normu niteliği taşıdığı ve tarafların sözleşmeyle farklı bir ekonomik yük dağılımı yapabilecekleri kabul edilmektedir.

Ancak burada belirleyici mesele sözleşmede vergilerin kiracıya ait olduğunun yazılmasıyla kira bedelinin üzerine ayrıca KDV ekleneceğinin kararlaştırılmasının aynı şey olmamasıdır.

Yargıtay son dönem kararlarında bu iki durumu açık biçimde ayırmaktadır.

Sözleşmede yalnızca:

“Her türlü vergi, resim ve harç kiracıya aittir.”

denilmiş olması;

“Kiracı sözleşmedeki kira bedeline ilave olarak KDV ödeyecektir.”

anlamına gelmemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararının aynı doğrultuda olduğu görülmektedir.

Dolayısıyla sözleşme yorumunda genel vergi hükmü ile kira bedelinin hesaplanmasına ilişkin özel hüküm birbirinden ayrılmalıdır.

IV. NET VE BRÜT KİRA BEDELİNİN HUKUKİ ÖNEMİ

A. Brüt kira

Brüt kira, verginin kira tutarının içerisinde kabul edildiği modeli ifade eder.

Örneğin işyeri kira sözleşmesinde:

“Aylık kira bedeli 100.000 TL'dir.”

denilmiş ve ayrıca “net”, “+ KDV” veya “stopaj ayrıca kiracı tarafından karşılanacaktır” şeklinde hüküm bulunmuyorsa Yargıtay'ın güncel yaklaşımı bu bedelin kural olarak brüt kabul edilmesi yönündedir.

Stopaja tabi bir örnekte:

Brüt kira: 100.000 TLStopaj (%20): 20.000 TLKiraya verene ödenecek: 80.000 TLVergi dairesine yatırılacak: 20.000 TL

Kiracının toplam ekonomik çıkışı 100.000 TL olur.

B. Net kira

Sözleşmede:

“Aylık net kira 100.000 TL olup stopaj kiracıya aittir.”

denilmişse kiraya verenin eline geçmesi gereken miktar 100.000 TL'dir.

Stopajın güncel %20 oranla brüt tutar üzerinden yapılması gerektiği dikkate alındığında hesap:

Brüt kira = 100.000 / 0,80Brüt kira = 125.000 TL

Stopaj = 25.000 TLKiraya verene = 100.000 TL

şeklinde olacaktır.

Bu nokta uygulamada son derece önemlidir.

Net kira üzerinden doğrudan %20 hesaplamak stopaj tekniği bakımından aynı sonucu vermez.

Çünkü 100.000 TL'nin %20'si olan 20.000 TL'nin stopaj olarak yatırılması halinde toplam kira 120.000 TL olur; oysa stopaj 120.000 TL'nin %16,66'sına karşılık gelir. GİB'in güncel açıklaması tevkifatın brüt kira üzerinden %20yapılacağını açık biçimde belirtmektedir.

Bu nedenle yargı kararlarındaki “net kira + %20 stopaj” şeklindeki ifadelerin somut hesaplama sırasında vergi mevzuatındaki brütleştirme yöntemiyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

V. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KDV

A. Her kira KDV'ye tabi değildir

KDV Kanunu m.1/3-f kapsamında Gelir Vergisi Kanunu m.70'te sayılan mal ve hakların kiralanması esas itibarıyla KDV'nin konusuna girebilmektedir. Güncel KDV Genel Uygulama Tebliği de bu sistemi ayrıntılı biçimde açıklamaktadır. (GİB)

Ancak önemli istisna KDV Kanunu m.17/4-d'dir.

İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması KDV'den istisnadır. GİB uygulaması da bu ayrımı açıkça benimsemektedir.Dolayısıyla yalnızca:

“Kiraya veren gerçek kişidir.”

tespiti yeterli değildir.

Asıl soru:

Kiralanan taşınmaz kiraya verenin iktisadi işletmesine dahil midir?

olmalıdır.

Buna karşılık şirket aktifinde bulunan ve şirket tarafından kiraya verilen taşınmazlarda genel olarak KDV söz konusu olacaktır.

VI. GÜNCEL KDV ORANI KONUSUNDA ÖNEMLİ NOT

Yüklenen karar ve raporların önemli bir bölümünde %18 KDV ifadesi kullanılmaktadır.

Bu oran kararların ilişkin olduğu dönem bakımından tarihsel olarak doğrudur.

Ancak güncel uygulamada genel KDV oranı, 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 10 Temmuz 2023 tarihinden itibaren %20 olarak uygulanmaktadır. GİB'in yürürlükteki KDV oranları dokümanında genel oran açıkça %20 olarak gösterilmektedir.

Dolayısıyla bugün KDV'ye tabi sıradan bir işyeri kirasında özel bir indirimli oran veya istisna bulunmadığı varsayımı altında örnek:

Net kira: 100.000 TLKDV (%20): 20.000 TLToplam: 120.000 TL

şeklinde kurulmalıdır.

Eski Yargıtay kararlarında geçen %18 rakamı güncel oran olarak kullanılmamalıdır.

VII. “VERGİLER KİRACIYA AİTTİR” HÜKMÜ KDV'NİN AYRICA ÖDENMESİ ANLAMINA GELİR Mİ?

Güncel Yargıtay içtihadının en istikrarlı noktalarından biri bu sorunun cevabıdır:

Hayır.

Sözleşmede sadece vergilerin kiracıya ait olduğu yazılı ise bu hüküm kira bedelinin üzerine ayrıca KDV ilave edilmesine tek başına yeterli değildir.

Yargıtay 3. HD E.2025/156 K.2025/4034, E.2025/148 K.2025/4033, E.2024/2030 K.2025/960, E.2023/486 K.2023/3671, Yargıtay 6. HD E.2013/10873 K.2013/13325

kararlarının aynı doğrultuda olduğu görülmektedir.

KDV'nin kira bedeline ayrıca eklenebilmesi bakımından sözleşme hükmünün örneğin:

“Aylık net kira bedeli 100.000 TL olup yürürlükte bulunan KDV ayrıca kiracı tarafından ödenecektir.”

şeklinde açık olması uyuşmazlık riskini ciddi biçimde azaltacaktır.

VIII. KİRAYA VERENİN STATÜ DEĞİŞİKLİĞİ

Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın satılması durumunda TBK gereği yeni malik kira ilişkisinin tarafı haline gelir.

Fakat burada yalnızca malik değişmemektedir.

Yeni malik:

• Gerçek kişi,

• Şirket,

• KDV mükellefi,

• KDV mükellefi olmayan kişi,

olabilir.

Bu durumda mevcut kira sözleşmesindeki bedelin nasıl uygulanacağı sorunu ortaya çıkar.

IX. GERÇEK KİŞİDEN ŞİRKETE DEVİR

Kiraya veren başlangıçta gelir vergisi mükellefi gerçek kişi iken taşınmaz daha sonra kurumlar vergisi mükellefi bir şirkete devredilebilir.

Bu durumda eski dönemde uygulanan stopaj sistemi sona erebilir ve KDV sistemi devreye girer.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.03.2022 tarihli E.2018/635, K.2022/286 sayılı kararında bu statü değişikliğinin kira hesabına etkisi ele alınmıştır. Yargıtay, kiraya verenin hukuki statüsündeki değişikliğe göre bir önceki dönemin net kira bedelinden hareket edilmesini ve yeni dönemde buna KDV uygulanmasını kabul etmektedir.

Ancak burada sözleşmenin net veya brüt olduğunun tespiti yine öncelikli meseledir.

Sözleşmede yalnızca:

“Kira bedeli 100.000 TL”

yazıyorsa KDV'nin ayrıca eklenebileceğini otomatik olarak kabul etmek doğru değildir.

Buna karşılık:

“Net kira bedeli 100.000 TL + KDV”

hükmü varsa KDV ayrıca uygulanacaktır.

Kiraya veren KDV/Kurumlar Vergisi mükellefi bir şirket olduğunda, kiraya veren şirket tarafından kira faturası düzenlenir ve faturada kira bedeline KDV eklenir. Kiracı faturaya istinaden ödemeyi yapar; ayrıca vergi dairesine muhtasar beyanname ile stopaj kesintisi yatırmaz. Dolayısıyla aynı kiralama işleminde KDV ile stopaj aynı anda (birlikte) uygulanmaz.

X. ŞİRKETTEN GERÇEK KİŞİYE DEVİR

Asıl önemli uyuşmazlık bu yönde ortaya çıkmaktadır.

Taşınmaz başlangıçta bir şirkete aitken daha sonra KDV mükellefi olmayan gerçek kişiye satıldığında önceki kira ilişkisindeki KDV ortadan kalkabilecek; işyeri kirasının koşulları mevcutsa stopaj rejimi gündeme gelecektir.

Burada kritik soru şudur:

Sözleşmede daha önce “100.000 TL + KDV” şeklinde belirlenen bedel, yeni malik gerçek kişi olduğunda 100.000 TL brüt kira mı yoksa 100.000 TL net kira mı sayılacaktır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli kararı tam olarak bu soruna cevap vermektedir.

XI. YARGITAY 3. HD 06.05.2026 TARİHLİ E.2025/6151, K.2026/2842 SAYILI KARARININ ANALİZİ

A. Olay

Kiracı ile önceki malik şirket arasında 07.06.2017 tarihli kira sözleşmesi yapılmıştır.

Kira bedeli:

100.000 TL + KDV

olarak kararlaştırılmıştır.

Taşınmaz 30.03.2018 tarihinde gerçek kişilere satılmıştır.

Kiracı, yeni maliklerin KDV mükellefi olmaması nedeniyle 100.000 TL üzerinden stopaj keserek 80.000 TL'yi maliklere ödemiştir.

Yeni malikler ise kira bedelinin eksik ödendiğini ileri sürerek icra takibi başlatmıştır. Kiracı takip nedeniyle 69.606,06 TL daha ödeme yaptığını ileri sürmüş ve bu paranın iadesini istemiştir.

B. İlk derece mahkemesinin yaklaşımı

İlk derece mahkemesi sözleşmedeki:

“100.000 TL + KDV”

ifadesinden hareketle 100.000 TL'nin net kira bedeli olduğu sonucuna ulaşmıştır.

Yeni maliklerin KDV mükellefi olmaması yalnızca KDV uygulamasını ortadan kaldırmış; fakat 100.000 TL'nin net kira niteliğini değiştirmemiştir.

Mahkeme bu nedenle davayı reddetmiştir.

C. Bölge Adliye Mahkemesi

Bölge Adliye Mahkemesi de önceki kiraya verenin şirket olması nedeniyle kira bedelinin net tutar üzerinden KDV'ye tabi tutulduğunu; sözleşmede 100.000 TL + KDV şeklindeki açık hükmün 100.000 TL'nin net kira bedeli olduğunu gösterdiğini kabul etmiştir.

D. Yargıtay

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; kira sözleşmesinde kira bedelinin net kira olarak belirlendiğitespitinde hukuka aykırılık bulunmadığını belirterek kararı onamıştır.

Kararın önemi burada ortaya çıkmaktadır.

XII. KARARIN GETİRDİĞİ TEMEL İLKE

Karardan çıkarılabilecek temel sonuç şudur:

Kiraya verenin vergi statüsünün değişmesi, sözleşmede tarafların kararlaştırdığı kira bedelinin netlik niteliğini kendiliğinden değiştirmez.

Sözleşme:

100.000 TL + KDV

şeklinde kurulmuşsa buradaki 100.000 TL'nin vergiden önce kiraya verene ait temel ekonomik kira değeri olduğu kabul edilmektedir.

Taşınmazın şirketten gerçek kişiye geçmesi sonucunda KDV yükümlülüğü ortadan kalkarsa, kiracı:

“Artık KDV yok; o halde 100.000 TL'nin %20'sini stopaj olarak keser ve malike 80.000 TL öderim.”

diyememektedir.

Çünkü bu yaklaşım kiraya verenin eline geçmesi kararlaştırılan net 100.000 TL'yi 80.000 TL'ye düşürmektedir.

Yargıtay bunun sözleşmedeki ekonomik dengeye aykırı olduğu sonucuna ulaşmaktadır.

XIII. 2026 KARARININ SÖZLEŞME HUKUKU BAKIMINDAN ÖNEMİ

Kararın sadece vergi hukukuyla açıklanması yeterli değildir. Karar esas itibarıyla sözleşmenin yorumuna ilişkin bir karardır. Tarafların sözleşme kurulurken ekonomik iradesi:

“Kiraya veren vergilerden önce 100.000 TL kira geliri elde edecektir.”

şeklinde değerlendirilmiştir.

KDV'nin daha sonra ortadan kalkması, temel kira tutarını azaltan bir olay olarak kabul edilmemiştir.

Bu nedenle kararın altında şu düşünce bulunmaktadır:

Vergi türü değişebilir; fakat sözleşmenin belirlediği ekonomik kira değeri kendiliğinden değişmez.

Bu yaklaşım özellikle uzun süreli ticari kira sözleşmeleri bakımından son derece önemlidir.

XIV. NET KİRA KARARLAŞTIRILMIŞSA STOPAJ HESABI

06.05.2026 tarihli kararın sonucu benimsenirse yeni malik gerçek kişi olduktan sonra net 100.000 TL kiranın güncel %20 stopaj sistemi bakımından brütleştirilmesi gerekir.

Örnek:

Net kira: 100.000 TL

Brüt kira:

100.000 / 0,80 = 125.000 TL

Stopaj:

125.000 × %20 = 25.000 TL

Kiraya verene:

100.000 TL

Vergi dairesine:

25.000 TL

Kiracının toplam maliyeti:

125.000 TL

olacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, stopaj oranının GİB tarafından brüt kira üzerinden %20 olarak uygulanmasıdır.

Dolayısıyla mahkeme kararlarında veya raporlarda kullanılan “net kira + %20 stopaj” ifadeleri doğrudan matematiksel formül olarak kullanılmamalıdır.

XV. KDV'NİN ÖDENMEMESİ TEMERRÜT VE TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Vergi tartışmasının kira hukukundaki en ağır sonucu tahliyedir.

TBK m.315'e göre kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir ve ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni süre en az otuz gündür.

KDV'nin sözleşmeye göre açık biçimde kiracının ödemesi gereken kira borcunun bir parçası haline geldiği durumlarda Yargıtay uygulaması KDV'nin eksik bırakılmasını eksik kira ödemesi veya yan gider temerrüdü olarak değerlendirebilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2025 tarihli E.2024/74, K.2025/261 sayılı kararında kiracının kira ve KDV borcundan sorumlu olduğu ve KDV ödenmemesi nedeniyle TBK m.315 kapsamında temerrüt ve tahliye koşullarının oluştuğunun kabul edildiği aktarılmaktadır.

Aynı şekilde kiralananın gerçek kişiden KDV mükellefi şirkete geçmesi üzerine kiracının artık net kira + KDV ödeme yükümlülüğü bulunduğu ve eksik ödemenin tahliyeye yol açabileceğine ilişkin kararlar bulunmaktadır.

Bu nedenle KDV, sözleşmesel kira borcunun parçası haline gelmişse yalnızca mali bir yükümlülük olmaktan çıkıp tahliye riski yaratan kira borcu unsuruna dönüşmektedir.

XVI. STOPAJIN ÖDENMEMESİ TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Stopaj bakımından durum KDV kadar açık değildir.

Yargıtay kararlarında iki ayrı yaklaşım bulunmaktadır.

1. Tahliye sebebi oluşturmadığını kabul eden yaklaşım

Bu görüşe göre stopaj: kiraya verene değil vergi dairesine ödenir, esas itibarıyla bir kamu hukuku borcudur, kiralananın kullanımına ilişkin değildir, net kira tamamen ödenmişse kiraya veren bakımından kira borcu yerine getirilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E.2011/11810, K.2012/831 sayılı kararında sözleşmede stopajın kiracıya ait olmasına rağmen stopajın ödenmemiş olmasının temerrüt sonucunu doğurmayacağı kabul edilmiştir.

Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2017/4449, K.2017/12616 sayılı kararında kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin olmayan stopajın zamanında ödenmemesinin tahliyeyi gerektiren akde aykırılık oluşturmadığı belirtilmiştir.

2. Tahliye sebebi oluşturabileceğini kabul eden yaklaşım

Diğer karar grubunda ise sözleşmede: kira bedelinin net olduğu, stopajın ayrıca kiracıya ait olduğu, kiraya verene belirli bir net tutarın ulaşmasının amaçlandığı durumlarda stopaj kira borcunun tamamlayıcısı veya yan gider kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 28.03.2016 tarihli E.2015/9590, K.2016/2467 sayılı kararında stopajın yan gider kabul edilerek ödenmemesinin temerrüde esas alınması ve tahliyeye karar verilmesi benimsenmiştir. Dolayısıyla stopajın ödenmemesinin tahliye sebebi olup olmadığı bakımından kategorik bir cevap vermek yerine sözleşme hükmünün içeriği ve talep edilen bedelin hukuki niteliği incelenmelidir.

XVII. TAHLİYE TAKİBİNDE USUL ŞARTLARININ ÖNEMİ

KDV veya stopaj gerçekten kira borcu veya yan gider niteliğinde kabul edilse dahi bu durum tek başına tahliye için yeterli değildir.

TBK m.315 ve İİK hükümlerindeki şekil ve süre koşullarının eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.

Yargıtay uygulamasına göre:

• Borç muaccel olmalıdır.

• Borcun miktarı belirlenebilir olmalıdır.

• Kiracıya usulüne uygun ödeme ihtarı gönderilmelidir.

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre tanınmalıdır.

• Süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilmelidir.

• Tahliye davası veya icra hukuk mahkemesindeki tahliye talebi ödeme için belirlenen yasal süre dolmadan ileri sürülmemelidir.

İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesinin 14.10.2024 tarihli kararında, stopaj alacağı yönünden talep haklı görülebilecek nitelikte olmasına rağmen 30 günlük ödeme süresi dolmadan dava açıldığı için tahliye isteminin reddedildiği görülmektedir.

Bu karar özellikle uygulama açısından önemlidir:

Alacağın varlığı ile tahliye koşullarının oluşması iki ayrı meseledir.

Kiraya veren alacaklı olabilir fakat tahliye talebi usulden veya temerrüt koşullarının oluşmamasından reddedilebilir.

XVIII. KİRA TESPİT DAVALARINDA KDV VE STOPAJ

KDV ve stopajın bir başka önemli uygulama alanı kira tespit davalarıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2006 tarihli E.2006/3-311, K.2006/324 sayılı kararına göre kira tespitinde kira parası KDV dahil olarak tespit edilmelidir.

Mahkemenin:

“kira bedeli X TL + ayrıca KDV”

şeklinde tespit yapması yerine rayiç kira bedelini vergi dahil bütün halinde belirlemesi gerektiği kabul edilmiştir. Ayrıca kira tespit davalarının kamu düzenine ilişkin yönü nedeniyle tarafların vergi yükünü değiştiren sözleşme hükümlerinin kira tespiti hesabına doğrudan yansıtılamayacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle sözleşmenin uygulanmasına ilişkin alacak davası ile kira tespit davası birbirinden ayrılmalıdır.

Bir hüküm taraflar arasındaki sözleşmesel ödeme borcunun belirlenmesinde geçerli olabilirken kira tespitinde aynı şekilde dikkate alınmayabilir.

XIX. 2026 KARARI İLE ÖNCEKİ İÇTİHATLARIN BİRLİKTE OKUNMASI

06.05.2026 tarihli karar ilk bakışta:

“Belirsizlik varsa kira brüttür.”

şeklindeki önceki içtihatlarla çelişiyor gibi görünebilir.

Esasen bir çelişki bulunmamaktadır.

Çünkü önceki kararların temel koşulu belirsizliktir.

Örneğin yalnızca:

“Kira 100.000 TL'dir.”

yazılması durumunda bedelin net olduğuna dair açık delil yoktur.

Buna karşılık:

“Kira bedeli 100.000 TL + KDV'dir.”

ifadesinde KDV'nin 100.000 TL'nin dışında bırakıldığı açıktır.

Bu nedenle 2026 kararında Yargıtay 100.000 TL'yi net bedel olarak değerlendirmiştir.

Dolayısıyla içtihatlardan çıkarılabilecek sistematik kural şöyledir:

Belirsizlik → brüt bedel.

Açık “net” düzenlemesi → net bedel.

“+ KDV” hükmü → KDV öncesi temel/net kira bedeli.

Genel “vergiler kiracıya aittir” hükmü → tek başına kira üzerine ek KDV talep etme hakkı vermez.

XX. VERGİ STATÜSÜ DEĞİŞİKLİĞİNDE UYGULANABİLECEK KARAR AĞACI

Bir işyeri kira dosyası incelenirken aşağıdaki sıranın izlenmesi uygun olacaktır.

1. Kiraya veren kim?

Gerçek kişi mi, şirket mi?

2. Taşınmaz iktisadi işletmeye dahil mi?

Bu tespit özellikle KDV bakımından önemlidir.

3. Sözleşmedeki ifade nedir?

“100.000 TL”

“100.000 TL KDV dahil”

“100.000 TL + KDV”

“net 100.000 TL”

“stopaj kiracıya aittir”

“her türlü vergi kiracıya aittir”

ifadelerinin hukuki sonuçları aynı değildir.

4. Sözleşme yapılırken kiraya verenin vergi statüsü neydi?

5. Taşınmaz sonradan devredilmiş mi?

6. Yeni malikin statüsü nedir?

7. KDV'den stopaja veya stopajdan KDV'ye geçiş olmuş mu?

8. Sözleşmenin korumayı amaçladığı ekonomik kira tutarı nedir?

9. Kiracı bu tutarı eksik ödemiş mi?

10. Eksiklik varsa TBK m.315 şartları eksiksiz yerine getirilmiş mi?

Bu sıralama yapılmadan doğrudan:

“%20 stopaj kesildi, dolayısıyla kira tam ödendi.”

veya

“%20 KDV ayrıca ödenmeliydi.”

şeklinde sonuca varılması hatalı olabilir.

XXI. ÖRNEK OLAYLAR

Örnek 1 – Brüt kira ve stopaj

Sözleşme:

“Aylık kira 100.000 TL'dir.”

Başka hüküm yok.

Kiraya veren gerçek kişi, kiracı stopaj yapmakla yükümlü şirket.

Brüt kira: 100.000 TLStopaj: 20.000 TLKiraya verene: 80.000 TL

Toplam kiracı maliyeti: 100.000 TL.

Örnek 2 – Net kira ve stopaj

Sözleşme:

“Net kira bedeli 100.000 TL olup stopaj kiracıya aittir.”

Brütleştirilmiş kira: 125.000 TL Stopaj: 25.000 TLKiraya verene: 100.000 TL.

Örnek 3 – Şirket kiraya veren

Sözleşme:

“Net kira 100.000 TL + KDV.”

Genel KDV oranının uygulanacağı varsayımında:

Net kira: 100.000 TLKDV (%20): 20.000 TLToplam ödeme: 120.000 TL.

Güncel genel oran %20'dir.

Örnek 4 – KDV konusunda sözleşme sessiz

Sözleşme:

“Aylık kira bedeli 120.000 TL'dir.”

Kiraya veren KDV mükellefi şirket fakat sözleşmede KDV'nin ayrıca ödeneceğine dair hüküm yok.

Yargıtay'ın güncel yaklaşımına göre 120.000 TL'nin KDV dahil bedel kabul edilmesi gündeme gelecektir.

%20 KDV varsayımında:

KDV hariç matrah: 100.000 TL KDV: 20.000 TLToplam: 120.000 TL.

Kiraya verenin ayrıca 24.000 TL KDV talep ederek toplamı 144.000 TL'ye çıkarması sözleşmede açık hüküm bulunmaması halinde içtihatla bağdaşmayacaktır.

XXII. SÖZLEŞME HAZIRLANIRKEN KULLANILMASI GEREKEN AÇIK DÜZENLEME

Bu uyuşmazlıkların önemli bölümü birkaç cümlelik açık sözleşme hükmüyle önlenebilir.

Örneğin:

“Taraflar aylık net kira bedelini 100.000 TL olarak belirlemiştir. Kiraya verenin vergisel statüsü gereğince kira işleminin KDV'ye tabi olması halinde yürürlükteki KDV ayrıca kiracı tarafından ödenecektir. Kiraya verenin statüsü veya taşınmazın mülkiyetinin değişmesi sonucunda kira ödemesinin gelir vergisi tevkifatına tabi hale gelmesi halinde, kiraya verenin eline geçecek 100.000 TL net kira bedeli korunacak; kanuni stopaj kiracı tarafından bu net tutar brütleştirilerek hesaplanıp ilgili vergi dairesine yatırılacaktır.”

şeklindeki bir düzenleme;

• net/brüt uyuşmazlığını,

• KDV'nin dahil olup olmadığı tartışmasını,

• malik değişikliğindeki ekonomik denge sorununu,

• stopaj nedeniyle eksik ödeme iddiasını

önemli ölçüde azaltacaktır.

XXIII. UYGULAMADA EN ÖNEMLİ HATALAR

1. Gerçek kişi kiraya verende otomatik olarak KDV yoktur demek

Esas olan taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olup olmadığının incelenmesidir.

2. Şirket kiraya veriyorsa sözleşmedeki bedele otomatik %20 KDV eklemek

Sözleşme bedelinin KDV dahil olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

3. “Vergiler kiracıya aittir” hükmünü “KDV ayrıca ödenir” şeklinde yorumlamak

Güncel Yargıtay uygulaması buna izin vermemektedir.

4. Net kira ile brüt kirayı karıştırmak

Özellikle stopaj hesabında ciddi fark doğmaktadır.

5. Net kiranın %20'sini stopaj kabul etmek

Stopaj mevzuatı brüt kira üzerinden %20 kesinti öngördüğünden net kira söz konusuysa brütleştirme yapılmalıdır.

6. Eski kararlardaki %18 KDV oranını bugün uygulamak

Genel KDV oranı 10.07.2023'ten beri %20'dir.

7. Vergi alacağının mevcut olmasını otomatik tahliye sebebi kabul etmek

TBK m.315 ve icra hukuku süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.

XXIV. UYGULAMACI BAKIMINDAN DOSYA İNCELEME KONTROL LİSTESİ

•  Kira sözleşmesinin ilk hali temin edildi mi?

•  Ek protokoller incelendi mi?

•  Kira bedelinin net veya brüt olduğu açık mı?

•  “+ KDV” ibaresi bulunuyor mu?

•  “KDV dahil” ibaresi bulunuyor mu?

•  Stopaja ilişkin özel hüküm bulunuyor mu?

•  Genel vergi ve harç maddesi ayrıca incelendi mi?

•  İlk kiraya verenin vergisel statüsü tespit edildi mi?

•  Taşınmaz el değiştirmiş mi?

•  Yeni maliklerin edinme tarihleri belirlendi mi?

•  Yeni maliklerin gerçek kişi/tüzel kişi niteliği belirlendi mi?

•  KDV mükellefiyet durumu araştırıldı mı?

•  Taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olup olmadığı araştırıldı mı?

•  Malik değişikliğinden önceki son kira hesabı çıkarıldı mı?

•  Malik değişikliğinden sonraki ilk kira hesabı çıkarıldı mı?

•  Stopaj brüt tutar üzerinden mi hesaplanmış?

•  Net kira varsa doğru brütleştirme yapılmış mı?

•  KDV oranının ilgili dönem bakımından doğru olduğu kontrol edildi mi?

•  Banka ödemeleri sözleşmesel borçla karşılaştırıldı mı?

•  Muhtasar ve prim hizmet beyannameleri veya stopaj tahakkukları incelendi mi?

•  KDV faturaları incelendi mi?

•  Eksik ödeme iddiasının hangi kalemden kaynaklandığı belirlendi mi?

•  Temerrüt ihtarı doğru tutarı içeriyor mu?

•  TBK m.315'teki süre verilmiş mi?

•  Fesih/tahliye uyarısı açık mı?

•  Dava veya takip yasal süre dolduktan sonra mı başlatılmış?

XXV. GENEL DEĞERLENDİRME

Yargıtay'ın kira vergilerine ilişkin yaklaşımının giderek sözleşmedeki ekonomik iradeyi koruyan bir sisteme dönüştüğü söylenebilir. Sistem üç temel prensip üzerine kurulmaktadır.

Birinci prensip: Belirsizlik kiracı lehine ek mali yük doğurmaz.

KDV'nin ayrıca ödeneceği açıkça kararlaştırılmamışsa genel vergi hükümleri kullanılarak kira bedelinin üzerine KDV eklenemez.

İkinci prensip: Açık net kira hükmü korunur.

Tarafların açıkça net kira belirlemeleri halinde vergi türünün sonradan değişmesi kiraya verenin eline geçecek temel kira miktarını kural olarak değiştirmez.

Üçüncü prensip: Vergisel statü değişikliği sözleşmeyi ortadan kaldırmaz.

Taşınmazın şirketten gerçek kişiye veya gerçek kişiden şirkete geçmesi vergi tekniğini değiştirebilir; fakat tarafların sözleşmeyle kurdukları kira bedeli mekanizmasının nasıl yorumlanacağı ayrıca belirlenmelidir.

06.05.2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı bu üçüncü prensibi son derece açık hale getirmiştir.

XXVI. SONUÇ

Kira sözleşmelerinde KDV ve stopaj sorunu yalnızca “hangi verginin ödeneceği” sorusundan ibaret değildir. Asıl problem verginin kira sözleşmesindeki bedeli nasıl etkilediğidir.

Bu nedenle uyuşmazlıkların çözümünde sıralama:

önce sözleşme → sonra kiraya verenin statüsü → ardından vergi rejimi → en son ödeme ve temerrüt hesabı

şeklinde olmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli E.2025/6151, K.2026/2842 sayılı kararı bakımından ulaşılan temel sonuç şudur:

Kira sözleşmesinde “100.000 TL + KDV” şeklindeki açık düzenleme 100.000 TL'nin net kira bedeli olduğunu gösterir. Kiralananın daha sonra KDV mükellefi olmayan gerçek kişilere devredilmesi bu net kira niteliğini ortadan kaldırmaz. Kiracı, vergi rejiminin KDV'den stopaja dönüşmesini gerekçe göstererek sözleşmede korunan net kira tutarını azaltamaz.

Karar böylelikle kira sözleşmelerinde vergi türü ile ekonomik kira bedelinin birbirinden ayrılması gerektiğiniortaya koymaktadır.

Öte yandan güncel uygulamada iki nokta mutlaka göz önünde tutulmalıdır:

Birincisi, eski Yargıtay kararlarında geçen %18 genel KDV oranının günümüzde %20 olmasıdır.

İkincisi, stopajın net bedelin basitçe %20'si olarak değil, GİB'in güncel açıklamasına uygun biçimde brüt kira üzerinden %20 hesaplanmasıdır.

Son olarak KDV veya stopaj nedeniyle ortaya çıkan eksik ödemenin tahliyeye konu edilmesinde, alacağın gerçekten sözleşmesel kira borcu veya yan gider niteliğinde olup olmadığı ile TBK m.315 ve İİK hükümlerindeki süre ve ihtar koşulları birbirinden bağımsız olarak incelenmelidir. Özellikle stopaj konusunda Yargıtay kararlarının farklı hukuki nitelendirmeler içerdiği gözetildiğinde, tahliye taleplerinde sözleşme maddesinin lafzı ve ödeme hesabı davanın sonucunu belirleyebilecek niteliktedir.