KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK BAŞVURUSUNUN, DAVA AÇMA SÜRESİ İÇERİSİNDE YAPILMASI GEREKTİĞİ HAKKINDA
- Av. Özgür GÜL
- 14 Tem
- 12 dakikada okunur
6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusununda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.
BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ'NİN 26.5.2025 TARİH, 2025/1495 ESAS VE 2025/3048 KARAR SAYILI İLAMI
I. BAŞVURU
Avukat ...’ün 13.01.2015 tarihli başvurusunda; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin kararları arasında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 350. maddesine göre; belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinden önce yapılıp yapılamayacağına ilişkin uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.
II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 24.02.2025 tarihli ve 2025/3 E., 2025/8 K. sayılı kararıyla; “Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarını çözümünde tarafların iradesiyle işleyen alternatif bir çözüm yöntemidir. Bu süreç, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurulabilecek bir yol olarak kullanılabilir. Arabuluculuğun temel işlevi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmektir. Ayrıca uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlar.
Arabuluculuk zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki kategoriye ayrılmıştır. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartıdır ve dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gereklidir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir. Ticari davalar, işe iade davaları ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalar zorunlu arabuluculuk şartının arandığı davalardır.
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Bu düzenleme ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit ve tahliye istemli davalarda, arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığa konu BAM Daire kararlarında uyuşmazlık, kira davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, dava açma süresi gelmeden önce yapılıp yapılamayacağı, dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuk başvurusunun yapılmasının zorunlu olup olmadığı noktasındadır.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2024/3188-2024/3486 E-K. sayılı kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği, somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönemin 01.01.2024 tarihinde başlayacağı, davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği, bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden önce olduğu, dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işleyeceğinden ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiğinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğinden, istinaf başvurusu kabul edilerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilirken,
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 2024/1098 E-2024/847 sayılı kararında; İlk Derece Mahkemesinin "davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek,...." şeklindeki gerekçe ile verdiği kararın, kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle kaldırılmasına karar verilmiştir.
Dava şartı arabuluculuk süreci işlemlerinden önce başlatılan arabuluculuk işlemlerinin ihtiyari arabuluculuk işlemleri olabileceği, bu arabuluculuğun ise dava şartı arabuluculuğa ikame edilip edilmeyeceği noktasında görüş ayrılığı meydana gelmiştir. Bu haliyle her iki BAM kararı arasında arabuluculuğa başvuru yapılması için dava açma hakkının doğmasının gerekip gerekmediği yönünde uyuşmazlık bulunduğu anlaşılmıştır. Nitekim kiralananın tahliyesi istemiyle açılan davaların 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, ancak kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, bu nedenle kararlar arasındaki uyuşmazlığın İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda giderilmesi yönünde çoğunluk görüşü hakim olmuştur. ” denilerek, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.
III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararı
Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.06.2024 tarihli ve 2024/37 E., 2024/956 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 01.01.2024 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kiracı olduğunu, annesinin konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini, davalının olumsuz cevap vermesi üzerine 10.12.2013 tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurulduğunu, anlaşma sağlanamadığını ve 27.12.2023 tarihinde arabuluculuk son tutanağı düzenlendiğini ileri sürerek; ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, davacının üst soyu olan annesi için konutu kullanma zorunluluğunun samimi ve gerçek olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “... taraflar arasındaki kira akdinin 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıllık olduğu görülmektedir. Buna göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının yeni dönem başlangıcı olan 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir.
Ancak, üstte açıklandığı üzere kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış ve arabuluculuğun dava şartı olduğu düzenlenmiştir.
O halde, arabuluculuğun dava şartı olduğu durumlarda dava şartının yerine geldiğinin kabulü için arabuluculuğa hangi tarihte başvurulması gerektiği değerlendirilmelidir. Şöyle ki;
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenindendir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/8286 Esas, 2016/3259 Karar sayılı kararında bu husus "Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan (...) tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir." şeklinde açıklanmıştır.
Öte yandan, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 15. bendinde "Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez." düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği anlaşılmaktadır.
Somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönem 01.01.2024 tarihinde başlayacaktır. Davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği görülmektedir. Bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihi dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden öncedir.
Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez. Somut olayda; dava 08.01.2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de, dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir.
Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. ” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi Kararının kaldırılmasına, yeniden davanın usulden reddine kesin olarak karar verilmiştir.
B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 27.03.2024 tarihli ve 2024/1098 E., 2024/847 K. sayılı Kararı
İstanbul Anadolu 26. Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.01.2024 tarihli ve 2023/1311 E., 2024/219 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 15.09.2016 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 2020 yılında kira sözleşmesinin yenilendiğini, kiralanana kızının evlenecek olması nedeniyle ihtiyacı nedeniyle olduğunu, davalıya 17.07.2023 tarihli ihtarname ile konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin ihtar edildiğini, arabuluculuk bürosuna başvurduğu halde uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince; “Davacının ihtiyaç nedenine dayalı olarak, 15.09.2020 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda ikamet eden davalının tahliyesi amacı ile 05.09.2023 tarihinde arabulucuya başvurduğu, arabuluculuk sürecinin 15.09.2023 tarihinde sona erdiği ve 25.09.2023 tarihinde tahliye davası açtığı anlaşılsa da;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15.09.2020 olduğu, TBK'nın 350. maddesine göre ihtiyaç nedenli tahliye davalarının kira dönemi sonunu takip eden bir ay içerisinde, yeni kira döneminin başlangıcının en az bir ay öncesinde ihtar edilmiş olması halinde kira döneminin sonuna kadar açılabileceği yönündeki düzenlemesi ve kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı olarak düzenleyen 6325 Sayılı Kanunun ''Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır..'' şeklindeki 18/B-(1) maddesi birlikte değerlendirildiğinde, davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek” gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “davacının, kiralanın tahliyesi istemiyle açmış olduğu davanın 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesine göre zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023'den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektiği, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklediği, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu'” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılamanın eksikler tamamlanarak devamı için dosyanın İlk Derece Mahkemesine iadesine, kesin olarak karar verilmiştir.
IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılan tahliye davalarında, dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun, davanın açılması için kanunda öngörülen süreden önce yapılıp yapılamayacağı noktasında toplanmaktadır.
6098 sayılı Kanun’un 350. maddesinde; “ Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” ;
353. maddesinde; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”;
6235 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (6235 sayılı Kanun) “dava şartı olarak arabulucuk” başlıklı 18/A maddesinin 2. bendinde; “Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir. ”;01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren aynı Kanunun 18/B maddesinde; “(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. ” düzenlemeleri yer almaktadır.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerden olup, 6098 sayılı Kanunda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde, kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek kiraya veren karşısında korunmuştur. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Kanunun 353. maddesi uyarınca; kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, davanın bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Süresinden önce dava açıldığında, açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu (dava şartı) arabuluculuk yöntemi geçerlidir. 6325 sayılı kanun 18/A maddesine göre zorunlu arabuluculuğa başvuru, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra mahkemeler nezdinde dava açılmadan önce kanuni bir ön koşul olarak aranan dava şartıdır. Tahliye davaları da kira ilişkisinden doğmakla, arabuluculuğa başvuru dava şartı olup, dava açılmazdan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadığında dava şartının mevcut olmaması nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmelidir.
6325 sayılı Kanunun 1. maddesinde, arabuluculuğun hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde uygulanacak bir çözüm yolu olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle arabuluculuğa başvuru için öncelikle taraflar arasında bir hukuk uyuşmazlığının varlığı, arabuluculuğun bir ön koşuludur. Burada sözü edilen uyuşmazlıktan anlaşılması gereken, 6325 sayılı Kanunun 1.maddesinin ikinci fıkrasında da ifade edildiği üzere, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarıdır.
Taraflar arasında uyuşmazlık çıktığından söz edilebilmesi için; taraflardan birinin diğer tarafa karşı bir hak iddiasında bulunması, bunu ileri sürmesi; ancak karşı tarafın bu iddia ve talebi kabul etmemesi sonucunda kendi aralarında anlaşamamış olmaları gerekir. Taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık bulunmadığı veya uyuşmazlık çıkarılamayacak olan bir dönemde sanki tarafların arasında uyuşmazlık varmış gibi dava şartı arabuluculuğa başvuru yapılarak anlaşmamaya ilişkin son tutanak düzenletilmesi bu arabuluculuk başvurusunu üçüncü kişiler nezdinde müracaat edilmesi gereken formalite niteliğinde olan bir davranış haline getirir. Günümüzde dava şartı arabuluculuk masraflarının Adalet Bakanlığı Bütçesinden karşılanıyor olması karşısında henüz uyuşmazlığın çıkmadığı bir dönemde formaliteden yapılacak bir dava şartı arabuluculuğa başvuru devlet bütçesine yüklenen haksız bir harcama kalemini oluşturacaktır.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracı korunarak TBK 'nun 354. maddesinde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiraya verenin kiracısından ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle kiralananı ne zaman tahliyesini isteyebileceği ilgili hükümde belirtildiği halde bu sürelere riayet edilmeksizin çok öncesinde sırf ileride kira süresinin bitiminden sonra kiracının kiralananı tahliye etmeme ihtimaline binaen, bu talebin kabul edilmeyeceği peşin fikriyle tahliye konusunda uyuşmazlık varmış gibi hareket edilip zamanından önce başlatılan zorunlu arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen anlaşmamaya ilişkin son tutanak ve anlaşmama belgesi ilgili kanun kapsamında olan geçerli bir dava şartı arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlendiği kabul edilemez.
Öte yandan, 6098 sayılı Kanun 350/son maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarının, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği emredici şekilde düzenlenmiş olup, bu husus kamu düzenine ilişkindir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten önce kiraya veren kiracıdan dava yolu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı halde bu süreler öncesinde açılacak bir dava, süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilmeyeceğine göre, dava şartı olarak arabuluculuğa başvuruda bulunabilmek için de öncelikle uyuşmazlığın doğması, yani kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ve kiraya verenin tahliye davası yolu ile tahliye isteminde bulunma hakkının doğması gerekir. Aksi takdirde henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunduğu durumda bu başvuru tarihi itibariyle şartlarına göre tahliye etmeyi kabul etmeyen kiracının anlaşmamaya ilişkin son tutanağın düzenlenmesi sonrasında sürenin sona ermesine kadar aradan geçen sürede şartlarının değişmesiyle süre bitimi itibariyle tahliyeyi gerçekleştirdiğinde dava açma hakkı doğmadan erken yapılan ve olumsuz olarak neticelenen dava şartı arabuluculuk faaliyeti işlevsiz hale gelecektir. Kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadarki geçen süre 6325 sayılı kanunun 16/2 maddesi uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
Bu durumda, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusununda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.
Açıklanan sebeplerle; uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararının gerekçesinin genel hatları ile Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına uygun olduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın yukarıda açıklandığı şekilde giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
KARAR
1.6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,
2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine, 3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
********** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır ********
