ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNDE SÜRE DOLMADAN FESİH VE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

Ürün Kirası Kavramı ve Kapsamı

Ürün kirası (hasılat kirası), kiraya verenin ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılması ve ondan elde edilen ürünlerin devşirilmesini belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşme türüdür. Bu sözleşmede kiracı, kiralanan şeyi işletip ürünlerinden faydalanır; kira bedeli genellikle elde edilecek ürünün belli bir oranı olarak veya gelire endeksli şekilde belirlenir. Örneğin, bir kira sözleşmesinde bedelin aylık cironun %7’si olması, o sözleşmenin ürün kirası sayılması sonucunu doğurmuştur. Ürün kirası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 357–378. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu özel düzenleme hükümleri bulunmayan hâllerde TBK’nın genel kira sözleşmesi hükümleri uygulanır (TBK m.358).

Ürün kirası sözleşmelerine konu yerler genellikle tarımsal araziler, bağ/bahçe, maden ocağı, balıkçılık alanı gibi ürün getiren taşınmazlar olabileceği gibi; bir işletmenin gelirine ortak olunması (örn. alışveriş merkezi dükkânlarında ciro kirası) da ürün kirası sayılabilir. Bu sözleşmeler, adi kira ile benzer şekilde sürekli borç ilişkisi kurar ancak kira bedelinin ürün veya hasılat üzerinden belirlenmesi yönüyle ayrılır. TBK ile birlikte, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un konut/işyeri kiralarına özgü hükümleri ürün kirası için uygulama alanı bulmaz; kanun koyucu, ürün kirasını TBK içinde ayrı bölümde düzenleyerek genel kira hükümlerini ve kendi özel hükümlerini esas almıştır.

Ürün Kirasında Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fesih Halleri

Ürün kirası sözleşmesinin sona ermesi, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi, tarafların olağan feshi, kanunda sayılan özel fesih sebepleri veya taraflardan birinin kusurundan kaynaklanan haklı fesih halleri ile gerçekleşebilir. Aşağıda, kiraya veren bakımından sözleşmeyi süresinden önce sona erdirme imkânları ve koşulları, TBK hükümleri çerçevesinde açıklanmıştır:

• Belirli Süre ve Sürenin Sona Ermesi: Ürün kirası belirli bir süre için yapılmışsa, kural olarak bu sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer (TBK m.367/1). Örneğin 5 yıllık bir ürün kirası, 5. yılın sonunda kendiliğinden biter. Ancak taraflar sürenin bitiminden sonra da ilişkiyi itirazsız sürdürürse, sözleşme aksi kararlaştırılmadıkça her yıl aynı koşullarla yenilenmiş sayılır. Yenilenen sözleşme, her kira yılının sonunda TBK’daki bildirim sürelerine uyularak feshedilebilir. Yani belirli süreli ürün kirası, süresi dolduğunda tarafların sessiz kalmasıyla yıllık periyotlarla uzayan bir sözleşmeye dönüşür; bu durumda kiraya veren, her uzayan yılın bitimi için yasal fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

  
  

• Belirsiz Süre ve Olağan Fesih (Fesih İhbarı): Süre belirtilmemiş (belirsiz süreli) ürün kirasında, taraflardan herbiri sözleşmede veya yerel adette belirlenmemişse en az 6 ay önceden yazılı fesih bildirimi yapmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.368). Tarımsal taşınmaz kiralarında fesih bildiriminin etkili olacağı dönem, yerel adetlere göre genellikle ilkbahar veya sonbahar mevsimi sonu olarak öngörülür; diğer ürün kiralarında herhangi bir zaman 6 ay öncesinden bildirim yeterlidir. Örneğin tarımsal arazi kiralarında sözleşmeyi sonbaharda bitirmek isteyen kiraya veren, o yılın bahar aylarında (yerel adete göre yaklaşık Mart ayında) yazılı bildirim yapmalıdır. Bu fesih türü, sebep göstermeye gerek olmaksızın tanınan, sürekli sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. İhtar süresi: TBK m.368 uyarınca 6 aylık asgari ihbar süresi kanunen şarttır; yerel adet daha uzun bir süre öngörmüşse ona uyulur, ancak 6 aydan kısa bir ihbar süresi kararlaştırılamaz.

• 
  

• Olağanüstü Fesih (Önemli Sebeple Sona Erdirme): Taraflardan biri için kira ilişkisinin devamı çekilmez hale gelirse, yani sözleşmenin başında öngörülemeyen ve devamını katlanılamayacak derecede zorlaştıran önemli sebepler ortaya çıkarsa, süresinin bitimi beklenmeden sözleşme feshedilebilir. TBK m.369, bu durumda taraflara her zaman olağanüstü fesih hakkı tanır; ancak bunun kullanımı için yasal fesih bildirim süresine (yani 6 aylık ihbar süresine) uyulması gerekir. Bu hüküm, eski Borçlar Kanunu m.286’nın karşılığıdır ancak önemli bir farkla: Eski BK 286 gereğince fesih için karşı tarafa “tam bir tazminat” (en az bir yıllık kira bedeli) ödenmesi şarttı, TBK 369 ise tazminat miktarını peşin koşul olmaktan çıkarıp hakimin takdirine bırakmıştır. Yani önemli sebeple fesih bildiren taraf (örneğin kiraya veren), 6 ay önceden ihbarını yapacak; sözleşme bu sürenin sonunda sona erecek ve hakim, fesih nedeniyle uğranılan zarar varsa bunun parasal sonuçlarını durumun koşullarına göre belirleyecektir. Hakimin kararı çerçevesinde, fesih bildiren taraf haklı olsa dahi diğer tarafın uğradığı müspet zararın (örneğin kalan süre için beklenen kar kaybının) uygun bir miktarını tazmin etmesi gerekebilecektir. Bu şekilde, TBK 369 ile esnek bir tazminat sistemi getirilmektedir. Özetle: Önemli sebebe dayanan olağanüstü fesih için sebebin objektif ağırlığı kadar 6 aylık ihbar şartı da vardır; fesih sonrasında tazminat meselesi yargısal takdire tabidir (aşağıda “Kiracının Tazminat Hakkı” bölümünde detaylandırılmıştır).

  
  

• Kiracının İflası: TBK m.370’ye göre ürün kiracısının iflası, iflasın açılması anında sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir. Bu, istisnai bir hüküm olup kiraya verenin fesih bildirimi yapmasına gerek kalmaz. Ancak kanun, kiraya vereni iflas halinde tamamen serbest de bırakmamıştır: Eğer kiracının iflas masası veya iflas idaresi, işletmeyi kira yılının sonuna kadar devam ettirebilmek için güvence verirse, kiraya veren sözleşmeyi o kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. Bu düzenleme, özellikle tarımsal işletmeyi iflastan korumak amaçlıdır; kiraya veren güvence ile korunuyorsa, aniden fesih yerine sezon sonuna kadar devam etmelidir. İflas hali, fesih sayılmadığından kiracının tazminat talebi genellikle gündeme gelmez; sadece kiraya veren, iflas masasına karşı alacaklarını (ödenmeyen kira vb.) talep edebilir. Kiraya veren, güvence verilmezse derhal tahliye talep edebilir.

• 
  

• Kiracının Ölümü: TBK m.371 hükmü uyarınca kiracının vefatı, sözleşmeyi otomatik sona erdirmez, ancak her iki tarafa da olağan fesih hakkı verir. Kiracının mirasçıları veya kiraya veren, ölüm tarihinden itibaren 6 ay içinde fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu da yine sebebe bağlı olmaksızın kullanılan bir fesih hakkıdır (ölüm olayı önemli sebep kabul edildiğinden). Mirasçılar devam etmek ister, kiraya veren de itiraz etmezse sözleşme normal akışında sürebilir; ancak taraflardan biri 6 ay önceden bildirimle bitirebilir. Kiracının ölümü sebebiyle sona ermede, kiracının halefleri normal koşullarda tazminat talep edemez, zira bu kanundan doğan bir fesih hakkıdır (ölüm kimsenin kusuru değildir). Ancak uygulamada, kiracının aile bireylerinin ürüne dayalı işletmeyi sürdürme imkânı olmasına rağmen kiraya veren fesih hakkını kullanırsa, mahkeme duruma göre feshi hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirebilir; bu ekstrem durumlar dışında tazminat gündeme gelmez.

• 
  

• Kiracının Temerrüdü (Kira Bedelini Ödememesi): Kiracının kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödememesi, kiraya verene haklı nedenle fesih imkânı verir. TBK m.362, ürün kirasında bu durumu özel olarak düzenlemiştir: Kiracı, vadede kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az 60 gün süre vermek zorundadır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. İhtarname borçluya ulaştıktan sonra 60 günlük süre işlemeye başlar ve bu süre sonunda ödeme yapılmamışsa kiraya veren fesih bildirimi hak kazanır. Görüldüğü gibi ürün kirasında ödeme temerrüdü halinde ihtar süresi, konut/işyeri kiralarına uygulanan 30 günden daha uzundur, çünkü tarımsal veya mevsimsel gelir döngüsü göz önüne alınarak en az 60 gün öngörülmüştür. Kiraya veren 60 günlük sürenin sonunda sözleşmeyi tek taraflı feshedip kiralananı tahliye ettirebilir. Bu fesih tamamen kiracının kusurundan kaynaklandığı için kiracının tazminat hakkı doğmaz; tam tersine, kiraya veren ödenmeyen kiralar için yasal takibe devam edebilir. Yargıtay’ın da içtihadı temerrüt hallerinde, 60 günlük süreli ihtar koşulu sağlanmadan tahliye kararı verilemeyeceği yönündedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, kiracının kira ödememesi üzerine gönderilen ihtarın kanuni şartlara uygun olmaması nedeniyle tahliye talebini reddetmiştir (TBK 362 yürürlükten önce 30 günlük süre şartı BK 260 ve 288’e göre aranıyordu).

• 
  

• Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Bakım Yükümlülüğünü İhlali: Ürün kirasında kiracının temel borçlarından biri, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle işletmek, verimini düşürücü davranışlardan kaçınmak ve gerekli bakım-onarımı yapmak (TBK m.364, 365) yükümlülüğüdür. Kiracı bu yükümlülüklere önemli ölçüde aykırı davranırsa (örneğin tarla/bahçeyi bakımsız bırakır, arazinin verimini ciddi şekilde düşürecek hatalı kullanım yapar, işletmeyi nedensiz kapatır ya da kiralayana sözleşmeyle üstlendiği bakım/onarımı yapmazsa), kiraya verenin de sözleşmeyi süresinden önce feshetme hakkı doğar. Mülga BK m.289, bu durumu özel olarak düzenlemiş ve kiraya verene bazı şartlarla fesih yetkisi tanımıştı: Kiracı işletme veya muhafaza borçlarına önemli surette aykırı davranır ve kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen makul süre içinde düzeltmezse, kiraya veren başka bir işleme gerek kalmadan sözleşmeyi feshedebilir idi. TBK’da bu hükme birebir karşılık yoktur. Ancak TBK m.358 gereği genel kira hükümleri uygulanacağından, TBK m.316 (kiracının özenle kullanma borcuna aykırılık durumunu düzenleyen genel kural) devreye girer.

• 
  

TBK 316’ya göre, kiracı kira konusu şeyi özenle kullanmaz veya komşulara gerekli saygıyı göstermez ise:

• Eğer kira konusu konut veya çatılı işyeri (mesken veya dükkân) ise kiraya veren en az 30 gün süreli bir yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini, aksi halde feshedileceğini bildirmelidir; eğer kiracı davranışını 30 günde düzeltmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

• Eğer kira ilişkisi diğer kiralar kapsamındaysa (konut veya çatılı işyeri değilse), kiraya veren önceden ihtara gerek olmaksızın doğrudan yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Ürün kirası sözleşmeleri, konusu tarımsal taşınmaz veya açık arazi, işletme vs. olduğu için genellikle “diğer kira ilişkileri” kategorisine girer. Dolayısıyla kiracının ciddi aykırı kullanımı halinde, kiraya verenin ihtar göndermeden, derhal fesih hakkı bulunduğu kabul edilir. Buna karşın, doktrinde bazı yazarlar bu noktada kanunun ihtar şartını aramamış olmasını eleştirmektedir. Zira konut/işyeri ayrımı yapmadan, her durumda fesih öncesi kısa bir süre tanınmasının hakkaniyete uygun olacağı savunulmaktadır. Nitekim Yargıtay da TBK yürürlüğünden önce verdiği kararlarda, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımında ihtarname gönderilerek makul süre tanınmasını şart koşmuştur. Örneğin, bir olayda 10 yıllık ürün kirasına konu kamping işletmesini kiracı bir süre kapalı tutmuş ve bakım ihmalleri yapmış; kiraya veren doğrudan tahliye davası açmıştır. Yargıtay 6. HD, 21.02.2005 tarihli kararında, kiralananın kapalı tutulması ve bakım eksikliği gibi ihlaller için kiracıya önceden ihtarname gönderilip aykırılığın giderilmesi için süre tanınmadığından, fesih koşullarının oluşmadığına hükmederek tahliye talebini reddetmiştir. Bu karardan da anlaşılacağı üzere, ihtar ve süre tanıma, uygulamada kiraya verenin haklı fesih hakkını kullanabilmesi için fiilen aranan bir koşul durumundadır.

İhtar süreleri özetle: Kiracının yukarıdaki yükümlülük ihlallerinde:

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): 60 gün yazılı süre (TBK 362).

• Konut/çatılı işyeri kira konusu ise: 30 gün yazılı ihtar süresi (TBK 316).

• Diğer ürün kiraları (tarla, açık arazi vs.): Önceden ihtar şartı aranmaksızın doğrudan fesih (TBK 316), ancak uygulamada Yargıtay’ın ihtar aradığı durumlar olmuştur.

  
  

Yukarıda sayılan hallerde kiraya veren tarafından yapılan fesihler, haklı nedenle fesih kapsamına girdiğinden kiracının tazminat talebi genellikle gündeme gelmez (çünkü kusur kiracıdadır). Hatta böyle durumlarda kiraya veren, ihlalden doğan zararlarını (örneğin bakımsızlık yüzünden meydana gelen değer kaybı) genel hükümlere göre (TBK m.112, 113) kiracıdan isteyebilir.

• Karşılıklı Anlaşma (İkale) ve Diğer Sona Erme Halleri: Elbette taraflar her zaman aralarında anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu, bir fesih bildirimi değil “ikale” niteliğinde olup, anlaşmaya bağlı tazminat koşulları belirlenebilir. Ayrıca kira konusu şeyin tamamen yok olması, kiracının kiralananı kendi mülkü haline getirmesi gibi haller de genel hükümler çerçevesinde sözleşmeyi bitirir (bu durumlar ürün kirasında nadirdir; örneğin kiralanan arazinin devletçe kamulaştırılması veya doğal afetle yok olması söz konusu olabilir).

Kiracının Tazminat Hakkı ve Fesih Sonuçları

Kiraya verenin sözleşme süresi dolmadan fesih hakkını kullanması halinde, kiracının tazminat talep edip edemeyeceği, fesih sebebinin hukuka uygun olup olmamasına ve fesih türüne bağlıdır. Bu konuda TBK’nın ilgili maddeleri ve genel borçlar hukuku ilkeleri ile Yargıtay kararlarını birlikte değerlendirmek gerekir:

1. Kiraya Verenin Haksız Feshi (Sözleşmeye/Akde Aykırı Erken Sonlandırma): Kiraya veren, yukarıda açıklanan yasal nedenlere dayanmaksızın, tek taraflı olarak belirli süreli sözleşmeyi süresi dolmadan sona erdirirse haksız fesih söz konusu olur. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeye aykırı davranarak borcunu ifa etmemiş sayılır ve kiracı, uğradığı zararın tazminini talep etme hakkına sahiptir. Borçlar hukukunda haksız fesih, karşı tarafın müspet zararının (beklenen kar dahil olmak üzere sözleşme ifa edilseydi elde edeceği menfaatlerin) tazminini gerektirir.

2. Kiracının talep edebileceği kalemler, somut duruma göre şunlar olabilir:

   • Yoksun kalınan kar: Kiracı, kiralananı sözleşme sonuna kadar kullanabilseydi elde edeceği net kazançtan mahrum kalmıştır. Özellikle ürün kirasında, ileriki dönemlerde beklenen ürün geliri önemli olabilir. Kiraya verenin erken feshi nedeniyle, kiracı bu geliri elde edememişse, bunu talep edebilir. Örneğin 10 yıllık bir bağ kirasında kiraya veren 5. yılda haksız feshederse, kiracı kalan 5 yıl için elde etmeyi umduğu ortalama ürün kazançlarını isteyebilir.

     
     

   • Boşta geçen süre zararı: Kiracının, elindeki ekipman, iş gücü veya işletme sermayesi, fesih yüzünden atıl kalmışsa veya yeni bir yere taşınmak için süre kaybı yaşamışsa, bu da zarar kalemidir. Makul bir yeniden kiralama süresi içinde katlandığı giderleri talep edebilir.

3. 
   

   • Yatırım ve masraf iadesi: Kiracı, kiralananı iyileştirmek veya verimini artırmak için masraflar yapmış ancak fesih nedeniyle bunların karşılığını alamamış olabilir. Örneğin tarla kirasında yapılan gübreleme, ekim masrafı, tesis edilen düzenekler gibi harcamaların boşa gitmesi halinde, bunlar zarara dahildir. TBK m.372-373 ve özellikle m.374 aslında bu konuda özel düzenleme getirmiştir: Sözleşme sona erdiğinde henüz devşirilmemiş (toplanmamış) ürünler varsa, kiracı bu ürünler üzerinde hak iddia edemez; ancak yetişmesi için yaptığı tarım giderlerinin hakimce belirlenecek tutarını kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir. Dolayısıyla kiraya verenin erken feshi, hasat zamanından önce gerçekleşmişse, kiracı ekim-dikim giderlerini tazmin alacaktır. Bu tazminat, varsa ödenmemiş kira borçlarından da mahsup edilir.

     
     

   • Taşınma ve yeniden yatırım masrafları: Kiracı, işletmesini başka bir yere taşımak veya yeni bir üretim alanı kiralamak zorunda kaldıysa, bu süreçteki makul giderlerini ve yeni yerde sözleşme kurmak için yaptığı harcamaları da isteyebilir.

   • 
     

   • Faiz ve gecikme zararları: Haksız fesih nedeniyle kiraya veren ödemesi gereken tazminatı geciktirirse, temerrüt faizi işler (TBK m.117).

     
     

Dayanak hükümler: Bu tür haksız fesihte kiracının talepleri, TBK m.112 (borcun ifa edilmemesinden doğan zarar), TBK m.125 (alacaklıya seçimlik haklar; burada kiracı ifaya zorlamak yerine tazminat isteyebilir) ve TBK m.120 (kısmi ifa hali) gibi genel hükümlerden kaynaklanır. Yargıtay kararlarında da, kiraya verenin haklı sebep olmaksızın sözleşmeyi bozması “sözleşmeye aykırılık” sayılarak kiracının uğradığı maddi kayıpların tazmini gerektiği vurgulanmıştır. Özellikle TBK yürürlüğünden önce BK 286’yı uygulayan bazı kararlar, kiraya veren erken feshederse en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenmesi gereğini belirtmiştir. TBK 369 bu sabit oran şartını kaldırmakla birlikte, haksız fesih durumunda bir yıllık gelir kaybı asgari zarar göstergesi sayılabilir.

2. Önemli Sebeple (Haklı) Fesihte Tazminat: Kiraya veren, TBK 369’daki gibi hukuken geçerli olağanüstü fesih hakkını kullanmışsa, prensipte fesih hakkı meşru zemine dayanır. Ancak bu halde bile kiracının tazminat hakkı tamamen ortadan kalkmış değildir. TBK 369/2 açıkça hakimin, fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre karara bağlayacağını hükme bağlamıştır. Buna göre, hakim fesih sebebinin ağırlığını, fesihte kusur olup olmadığını, sözleşme süresinin ne kadarının kaldığını, tarafların ekonomik durumunu vs. değerlendirerek kiraya verenin kiracıya tazminat ödeyip ödemeyeceğine veya ne miktarda ödeyeceğine karar verir.

   
   

   • Kiraya verenin kusuru yoksa: Önemli sebep, ne kiracının ne de kiraya verenin kusurundan kaynaklanmayan objektif bir durum olabilir (örneğin kiralanan taşınmazın etrafındaki koşulların öngörülmez şekilde değişmesiyle işletmenin imkânsız hale gelmesi, kamu kararları, mücbir sebepler vb.). Bu durumda kiraya verenin feshi haklı ve anlaşılır olsa bile, kiracı da zarara uğramış olabilir. Hakim, genellikle müspet zarar ilkesine göre uygun bir tazminata hükmeder. Eski BK döneminde haklı fesihte dahi en az bir yıllık kira bedeli tazminat öngörülmüştü. Yeni düzenlemede alt sınır yok; fakat uygulamada çoğu zaman bir senelik kiranın tazminat olarak ödenmesi adil bulunabilir. Örneğin, bir bağın ürün kirasında ağır kuraklık veya hastalık nedeniyle taraflar için çekilmez hale gelen durum sonunda kiraya veren feshederse, hakim kiracının o yılki masraflarını ve makul kar kaybını tazminat olarak belirleyebilir.

   • 
     

   • Kiraya verenin önemli sebepte kısmen kusuru varsa: Örneğin kiraya veren, kendi fiili ile sözleşmenin devamını kendisi için çekilmez kılan bir durum yaratmışsa (kusurlu davranışı olmasa da öngörülü davranmamışsa), hakimin belirleyeceği tazminat miktarı daha yüksek olabilir. Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, “kendi kusuruyla sözleşmeyi çekilmez hale getiren tarafın, tazminat ödemek suretiyle dahi fesih hakkını kullanamaması gerektiği” yönünde görüşler vardır. Fakat TBK 369 bu konuda kesin bir yasak getirmediğinden, hakim durumun adaletine uygun bir çözüm bulur. Örneğin kiraya veren, öngörüsüzce yaptığı bir işlem yüzünden tarla kiracısı açısından kullanım imkânını azaltmış ve bu yüzden feshetmek zorunda kalmışsa, belki kiracıya daha yüksek tazminat ödeyerek feshe izin verilebilir.

     
     

   • Kiracının kusuru varsa: Önemli sebebi kiracının eylemleri tetiklemişse (örneğin kiracı iflas etmiş, güvence verememiş ve kiraya veren “çekilmez hal” iddiasıyla feshetmişse, veya kiracı toplumsal bir olay nedeniyle işletmeyi uzun süre yönetememişse), hakimin takdir edeceği tazminat ya çok düşük bir sembolik miktar olacak ya da hiç olmayacaktır. Hatta bu durumda, önemli sebep yerine aslında kiracının esaslı ihlali söz konusu olduğundan, kiraya verenin tazminatsız fesih hakkı da savunulabilir. Ancak TBK 369 kapsamında incelenirse, hakim tazminat ödenmesine yer olmadığına karar verebilir.

   • 
     

Sonuç olarak, TBK 369 çerçevesindeki fesihlerde kiracının tazminat hakkı, hakimin takdirine bağlı olmak üzere esnektir. Uygulamada çoğunlukla, kiracının kalan süre için makul kazanç kaybı göz önüne alınarak bir miktar tazminata hükmedildiği görülmektedir. Örneğin, Yargıtay içtihatlarında, eski BK dönemindeki katı kural kaldırılmış olsa da “olağanüstü fesih halinde kiracının uğradığı menfi/ müspet zararların hakim tarafından dengelenmesi gerektiği” vurgulanır.

3. Kiracının Kusurundan Kaynaklı Fesihlerde (Haklı Nedenle Fesih): Kiraya veren, kiracının temerrüdü veya sözleşmeye aykırılığı nedeniyle sözleşmeyi feshetmişse kiracının tazminat talebi hakkı yoktur. Bu durum, sözleşmenin kiracı tarafından ihlâli sonucunda ortaya çıktığı için, kiracının bizzat kendi kusuru vardır. Dolayısıyla, kiraya verenin feshi haklı olup kiracıdan ayrıca cezai şart veya tazminat ödemesi istenmez (çünkü zaten kiraya veren zararını kiracıdan alma yoluna gidebilir). Örneğin kira bedelini ödemediği için 60 günlük ihtardan sonra tahliye edilen kiracı, “beni erken çıkardın” diyerek hiçbir talepte bulunamaz; tam aksine borçlarını ödemediği için çıkmak zorunda kalmıştır. Keza kiracının ağır aykırılığı nedeniyle TBK 316/2 uyarınca fesih yapılmışsa, kiraya veren geçmiş kira alacaklarını, aykırılıktan doğan zararlarını (örneğin hasarların bedelini) kiracıdan talep edebilir, fakat kiracının kiraya verenden isteyebileceği bir zarar kalemi olamaz. Yalnız, kiracı peşin ödemiş olduğu kira bedelleri varsa ve fesih sonucu bu dönemleri kullanamadan çıkmak zorunda kalmışsa, kullanamadığı döneme ilişkin kira bedellerinin iadesini talep edebilir. Örneğin bir yıllık bedel peşin ödeyen kiracı, 6. ayda haklı nedenle tahliye edildi ise kalan 6 ayın bedelini geri alabilir; bu geri ödeme hakkı TBK m.96 gereği haksız zenginleşme hükümlerine dayanır.

   
   

4. Özel Durum – Kiracının Ürün veya Değer Artışı Talepleri: Sözleşme sona erdiğinde kiracı, kiralananda kendi emek ve yatırımıyla yarattığı bir değer artışı varsa bunun karşılığını talep edebilir. TBK m.372/2, kiracının, iyi işletmeyle kaçınılabilecek değer eksikliklerinden sorumlu olduğunu, ancak kendi özenli kullanımından kaynaklanan değer artışları için tazminat isteyemeyeceğini hükme bağlar. Yani kiracı, “benim bakımlı işletmem sayesinde arazi değerlendi, bunun parasını isterim” diyemez. Ancak TBK m.373/2 ve m.375 hükümleri uyarınca, teslim sırasında tutanağa bağlanmış eşyalar veya tarımsal sarf malzemeleri konusunda, kiracı eğer teslim aldığından fazlasını bırakmışsa bunların değeri için tazminat alabilir; eksik bırakırsa ödemekle yükümlüdür. Örneğin ahır kirasında kiracı başlangıçta 50 balya saman alıp sözleşme sonunda 60 balya bırakmışsa fazladan bıraktığı 10 balyanın bedelini isteyebilir. Bu hususlar doğrudan fesih ile ilgili olmamakla birlikte, sözleşme bitiminde hesaplaşma kapsamında kiracının bazı alacak hakları olabileceğini gösterir. Eğer kiraya verenin erken feshi nedeniyle sözleşme bitmişse, bu hesaplaşma fesih tarihinde yapılır ve kiracının bu tip hakları da dikkate alınır.

5. 
   

Yargıtay Kararları ve Doktrindeki Görüşler: Ürün kirası alanında Yargıtay, TBK öncesi dönemde oluşan içtihatlarını büyük ölçüde TBK hükümleri paralelinde geliştirmektedir. Bazı önemli noktalar:

• Hasılat Kirası vs. Adi Kira Ayırımı: TBK öncesinde, özellikle üstü örtülü yerlerde (kapalı işyerlerinde) yapılan hasılat kirası sözleşmelerine 6570 sayılı Kanun’un uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıydı. Yargıtay’ın daireleri farklı kararlar vermiş; ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2004’te, konusu taşınmaz olan hasılat kirası sözleşmelerine 6570 sy. Kanun hükümleri değil, BK’daki (şimdi TBK’daki) hasılat kirası hükümleri uygulanır diyerek bu tartışmaya son noktayı koymuştur. TBK’nın yürürlüğe girmesiyle 6570 sayılı Kanun da kalktığı için, artık bu ayrım sorun olmaktan çıkmıştır. Kiralanan yer bir dükkân dahi olsa, eğer kira bedeli işletme hasılatına göre belirlenmişse, TBK Ürün Kirası hükümleri uygulanır. Bu, uygulamada kiracının durumu açısından önemliydi: Örneğin bir restoran, ciro kirası sözleşmesiyle kiralanmışsa eski kanun korumalarından (örn. tahliye sınırları) yararlanamıyordu; TBK ile bu durum netleşmiş, ciroya bağlı kira bedeli = ürün kirası olarak kabul görmüştür.

• 
  

• Doktrinde, TBK 316’da “diğer kiralar” için ihtar aranmaksızın derhal fesih imkânı tanınması eleştirilmiştir. Öğretide bir kısım yazar, “kira sözleşmesinin türü ne olursa olsun, fesih öncesi kiracıya en azından kısa bir fırsat verilmesi gerektiğini, aksi takdirde kiracının korunmasız kalacağını” savunur. Bu görüş, özellikle hasılat kirası kiracılarının her zaman daha güçlü taraf olmadığına dikkat çeker. Kanun koyucu ise bilerek 316’da bu ayrımı yapmıştır; dolayısıyla yürürlükteki hükme göre hareket etmek gerekir, ancak Yargıtay’ın somut olayın durumuna göre bir “önce ihtar” şartını zımnen aradığı da görülmektedir (yukarıda anılan 6. HD 2005 kararı gibi).

  
  

• Kiraya Verenin Yükümlülük İhlali Halinde Kiracının Feshi: İlginç bir doktriner tartışma da, eski BK 289’un sadece kiraya verene tanıdığı fesih hakkının kıyas yoluyla kiracı tarafından da kullanılıp kullanılamayacağı yönündeydi. Bir görüş, “BK 289 bir tek tarafa (kiraya verene) tanınmış bir hak olduğundan, kiracının kiraya verenin ihlali halinde bu maddeye dayanamayacağı” yönündeydi; diğer bir görüş ise “kiraya veren de sözleşmeyi önemli surette ihlal ederse, kiracı aynen ona süre verip düzeltmezse feshedebilir” diyordu. TBK’da 289 kaldırıldı, dolayısıyla bu tartışma güncelliğini yitirdi. Ancak kiracının da, kiraya verenin asli yükümlülüklerini ihlal ettiği hallerde (örneğin kiraya veren teslim borcunu ifa etmez veya kiralananda esaslı ayıbı gidermezse) TBK 369’daki önemli sebebe dayanarak fesih hakkı vardır. Bu durumda kiracı da benzer şekilde tazminat talep edebilir (örneğin alternatif yer bulana kadar uğradığı zararlar için).

Aşağıdaki tabloda, ürün kirası sözleşmesinde fesih halleri ve kiracının tazminat imkânı özetlenmektedir:

Fesih Sebebi	Gerekli İhtar/Bildirim	Kiracının Tazminat Hakkı	Hukuki Dayanak
Süre bitimi (belirli süreli sözleşme)	Bildirime gerek yok, süre dolunca biter.	Hayır – normal sözleşme sonudur.	TBK 367
Belirsiz sürede olağan fesih	En az 6 ay önce yazılı bildirim. (Tarımsal kiralarda bahar/güz dönemine denk getirilmeli.)	Hayır – kanuni fesih hakkı kullanılmıştır.	TBK 368
Önemli sebeple fesih (olağanüstü)	6 ay önce yazılı bildirim (yasal fesih süresi)	Evet, hakim uygun görürse müspet zarar tazmini. Miktar, duruma göre (genelde ≤ 1 yıllık kira)	TBK 369
Kiracının iflası	– (Sözleşme iflas anında kendiliğinden son bulur)	Kuralen hayır. Kiraya veren güvence almadıkça devam etmiyor.	TBK 370
Kiracının ölümü	6 ay içinde yazılı bildirim hakkı	Hayır – yasal hakla fesih, tazminat yok.	TBK 371
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	60 gün süreli yazılı ihtar şartı.	Hayır – kiracı kusurlu; kiraya veren geçmiş kiraları talep eder.	TBK 362
Kiracının özen borcunu ihlali (bakım, kullanım aykırılığı)	Konut/işyeri ise 30 gün ihtar; diğerinde ihtar gerekmeksizin derhal fesih imkânı	Hayır – kiracı kusurlu; kiraya veren hasarları talep edebilir.	TBK 316 (genel hüküm)
Kiraya verenin haksız feshi	– (Fesih geçerli değil, sözleşmeye aykırı davranmış olur).	Evet, kiracı tam tazminat isteyebilir (kalan süre kârı, masraflar vb.).	TBK 112, 125 (genel borç hukuku)

Yukarıdaki tabloya göre, kiracının tazminat hakkı en güçlü biçimde kiraya verenin haksız feshi durumunda ortaya çıkar. Bunun dışındaki fesihlerde, kiracının tazminat talebi çoğunlukla ya söz konusu olmaz ya da sınırlı koşullarda mümkündür (hakimin takdirine bağlı olan olağanüstü fesih hali gibi).

Sonuç olarak: Türk Borçlar Kanunu, ürün kirası sözleşmelerinde tarafların fesih haklarını belirlerken, kiracının emeğini ve geleceğe ilişkin beklentisini de korumayı amaçlayan hükümler getirmiştir. Kiraya veren, sözleşmeyi keyfi şekilde süresinden önce sona erdiremez. Haklı bir sebep olmaksızın fesih halinde, kiracı sözleşmenin erken bitmesinden doğan zararlarını tazmin ettirebilir. Öte yandan, kiraya veren haklı sebeple fesih hakkını kullanmışsa bile kiracının mağdur olmaması için hakimin uygun bulduğu ölçüde tazminat ödenebilecektir. Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar arasında, fesih bildirim ve ihtar sürelerine uyulmamasından kaynaklı davalar öne çıkmaktadır. Yargıtay, ihtar sürelerine uyulmaksızın yapılan fesihleri hukuka aykırı bularak kiracıyı koruyan kararlar vermiştir. Bu nedenle, kiraya verenlerin TBK’nın öngördüğü ihbar ve ihtar usullerine titizlikle uyması, aksi takdirde tazminat sorumluluğu doğabileceği gibi fesih taleplerinin de reddedilebileceği unutulmamalıdır.