KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA, TBK MADDE 138'DE DÜZENLENEN UYARLAMA DAVASI, MADDEDE BELİRTİLEN ŞARTLARIN GERÇEKLEŞMESİ DURUMUNDA HER ZAMAN AÇILABİLİR

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde ödenen kiranın yeni kira dönemi için belirlenmesinde; gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlar olmakla açılan kira bedelinin belirlenmesi davasının konusunu oluşturduğundan bu sebeplerin aynı zamanda TBK m.138 düzenlemesine dayalı uyarlama davası sebebi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira belirleme davası sebebi olarak kabul edilmeyen ancak TBK 'nun 138. Maddesi şartlarını taşıyan sebeplerin gerçekleşmesi halinde ise uyarlama davasının açılması mümkündür.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ'NİN 10.03.2025 TARİH, 2024/1083 ESAS VE 2025/1439 KARAR SAYILI İLAMI

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu

SAYISI : 2024/1 E.,

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu

I. BAŞVURU

Avukat Olcay Göçüm ve Avukat Harun Tektaş 02.01.2024 tarihli başvurularında; kira uyarlama davalarında Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi arasında, ekonomik sebeplere bağlı kira uyarlama davası açılıp açılamayacağına ilişkin uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, uyuşmazlığın giderilmesini talep etmişlerdir.

II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 12.02.2024 tarihli ve 2024/1 E., 2024/4 K. sayılı kararıyla; “Kira sözleşmesi niteliği itibarı ile ani edimli sözleşmelerden olmayıp sürekli ifa borcu kuran sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinin uzun süreli olması karşısında taraflar kira sözleşmesini yapar iken, aylık veya yıllık kira parasının ne olacağını belirlemiş olmalarına rağmen, sonraki yıllar kiralarının ne olacağı taraflar arasında uyuşmazlığa neden olmaktadır.

Uygulanacak kira bedeli kamu düzeni ile ilgili kabul edildiğinden kanun koyucu, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 2 ve 3. maddeleri ile kira bedelinin idare tarafından belirlenmesi ilkesini benimsemiştir. Ancak, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

Yasa boşluğunun mevcut olduğu 26.09.1963 tarihinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar kira tespiti, uygulamada birliği sağlamak için kabul edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı, 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 Esas, 1966/10 Karar sayılı, 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 Esas, 1979/3 Karar sayılı kararları ile, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.1968 tarih 4/165 - 344 sayılı, 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 Esas, 2014/154 Karar ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 Esas, 2016/173 Karar sayılı kararları kapsamında mahkemelerce yapılmakta idi.

Ancak, kanun koyucu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile kira bedelinin belirlenmesi hakkında kapsamlı bir düzenleme yapmıştır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrasında tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira miktarı hakkında anlaşmalarının kanunda gösterilen sınırı aşmamak koşulu ile geçerli olduğu,

İkinci fıkrasında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin TÜFE endeksini aşmamak üzere hâkim tarafından belirleneceği,

Üçüncü fıkrasında ise beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin endeks ve emsal kira bedellerine göre hâkim tarafından belirleneceği düzenlenmiştir.

Bilindiği üzere enflasyon, genel mal ve hizmet fiyatlarının sürekli ve istikrarlı bir şekilde artması olup, enflasyon nedeniyle paranın satın alma gücü azalmaktadır. Bu nedenle kanun koyucu, sonraki yıllar kiralarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere arttırılması ve bu şekilde kiraya verenin alacağı kira parasının satın alma gücünün enflasyon oranında korunmasını amaçlamıştır.

Ancak, TÜİK tarafından yayınlanan tüketici fiyat endeksi, ana harcama gruplarına göre aylık ve yıllık değişim oranlarının ortalamasından oluşmaktadır. Buna göre kira enflasyonunun ülkedeki genel enflasyon oranından yüksek veya düşük gerçekleşmesi mümkündür. Bu durumu öngören kanun koyucu, TBK’nın 344/3. maddesindeki düzenleme ile kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren beş yıl geçmiş ise kiranın yalnızca tüketici fiyat endeksindeki değişim oranında arttırılmayıp, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenmesini öngörmüştür.

Buna göre ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksi oranında yapılan artışlara rağmen kiralananın serbest piyasada getirebileceği kira miktarı ile taraflar arasında uygulanmakta olan kira bedeli arasında bir fark oluşmuş ise, beş yıl geçtikten sonra kiranın gerçek miktarına göre güncellenmesi mümkün olabilecektir.

Bu şekilde TBK'nın 344/2 ve 3. maddeleri enflasyon ve paranın satın alma gücündeki düşme göz önünde bulundurularak, kira parasının günün ekonomik koşullarına göre güncellenmesi için kabul edilmiş özel hüküm niteliğinde bir düzenlemedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ise “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı ile sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve işlem temelinin çökmesi durumunda hâkim tarafından sözleşmeye müdahale edilerek sözleşme koşullarının güncellenebilmesini düzenleyen genel hüküm niteliğinde bir düzenleme olarak kanunda yer almaktadır.

Son dönemde kira enflasyonunun, TÜİK tarafından tespit edilip yayınlanan ve ülkede tüm sektör ve harcama gruplarına göre artış ortalamasını esas alan genel enflasyondan yüksek seyretmesi nedeniyle kiraya verenler tarafından, kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren henüz beş yıl sürenin geçmediği ve bu nedenle TBK'nın 344/3. maddesi uyarınca kira parasının emsal ve rayice göre güncellenmesi imkânı bulunmayan dönemde, Türk Borçlar Kanunu'nda genel hüküm olarak düzenlenmiş olan 138. maddedeki uyarlama davası açma yoluna gidildiği görülmektedir.

Uyuşmazlığın giderilmesine konu 4. Hukuk Dairesinin 2023/2787 Esas, 2023/3085 Karar sayılı kararında TBK'nın 344. maddesi özel hüküm ve TBK'nın 138. maddesi genel hüküm olarak değerlendirilmiş, özel hüküm bulunan halde, kanun koyucu tarafından benimsenen özel hükmü etkisiz kılacak şekilde genel hükmün uygulanamayacağı kabul edilmiştir.

Uyuşmazlığın giderilmesine konu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararı ise, özel hüküm - genel hüküm düzenlemesini göz önünde bulundurmadan, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren TBK'nın 344/3. maddesinde öngörülen beş yıllık süre dolmadan önceki dönemde hâkim tarafından TBK'nın 138. maddesi kapsamında sözleşmeye müdahale edilip kiranın uyarlanabileceğini öngörmektedir. Bu haliyle 4. Hukuk Dairesinin kararı ile İstanbul 54. Hukuk Dairesinin kararı arasında uyuşmazlık olduğu açıktır. Bu uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtayın yeni dönemde uygulamanın ne olacağı konusunda bir karar oluşturması ve uygulama birliğini sağlayabilmesi açısından uyuşmazlığın giderilmesi için dosyanın Yargıtaya gönderilmesi gerekmektedir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında ve uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesini talep eden başvuru dilekçesinde yer verilen içtihatların kira tespiti konusunda yasal düzenleme olmayan 26.09.1963 - 01.07.2012 tarihleri arasında kabul edilmiş Yargıtay içtihatları olduğu ve bu içtihatların kiranın arttırılması için oluşturulmuş içtihatlar olmayıp kiracı lehine olarak, kira bedelinin indirilmesi amacı ile TBK'nın 138. maddesi kapsamında uyarlamanın mümkün olduğunu 4. Hukuk Dairesinin öngördüğü değerlendirilmektedir. Ancak, 6098 sayılı TBK'nın 344. maddesinin 2 ve 3. fıkralarındaki özel düzenlemelerin yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden sonra, bu düzenlemeleri etkisiz kılacak ve kanunun getirdiği bir düzenlemenin genel bir hükmün kullanılması suretiyle kanunu dolaşmaya fırsat verecek şekilde yorumlanması mümkün değildir.

Öte yandan, kanun koyucu TBK'nın 344/1 ve 2. fıkralarındaki düzenlemeyi sosyal devlet ilkesi kapsamında 08.06.2022 tarihinde, 7409 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1 maddesi ile, 08.06.2022 - 01.07.2023 tarihleri arasında, 14.07.2023 tarihinde 7456 sayılı Kanun'un 23. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 2. maddesi ile, 02.07.2023 - 01.07.2024 tarihleri arasında değiştirmiş ve konut kiraları bakımından yüzde yirmi beşlik bir sınır getirmiştir.

Bu geçici maddeler ile kabul edilen yüzde yirmi beş sınırlamasının, konut kiraları yönünden gerek kira enflasyonu ve gerekse TÜİK tarafından tüketici fiyat endeksleri ortalamalarına göre tespit edilen enflasyon ile uygulanmakta olan kira bedeli arasında fark doğuracağı sabittir. Kanun koyucu elbette bu farkın oluşacağını öngörmesine rağmen, enflasyonla mücadele kapsamında başvurulan bir argüman olarak kira bedelleri sınırlamayı tercih etmiştir. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl dolmadan önceki dönemde TBK'nın genel hüküm niteliğindeki 138. maddesindeki düzenleme uyarınca kiranın uyarlanabileceğini kabul etmek, kanun koyucunun bu iradesini etkisiz kılacak niteliktedir.

Özel hüküm - genel hüküm ilişkisi ve özel hüküm var iken genel hükmün uygulanamayacağı düşüncesini destekleyen diğer bir düzenleme ise, kanun koyucunun TBK'nın 344/4. maddesindeki düzenlemedir. TBK'nın 344/4.maddesinde "Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır." düzenlemesi yalnızca kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde uygulanabilecek bir düzenleme olarak öngörülmüş, ancak, uyuşmazlığa konu TBK.'nun 344/2 ve 3. fıkraları yönünden böyle bir düzenlemeye yer vermemiştir. Bu durum kanun koyucunun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten önceki beş yıl içinde TBK'nın 138. maddesi kapsamında kira bedelinin uyarlanarak arttırılmasına cevaz vermediğini ortaya koymaktadır." denilerek, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR

A. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 07.12.2023 tarihli ve 2023/3085 E., 2023/845 K. sayılı Kararı

Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.06.2023 tarihli ve 2023/428 E., 2023/786 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verene, davalının 10.03.2020 başlangıç tarihli sözleşmesi ile konut vasıflı taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.300,00 TL olup kira sözleşmesi şartları ile yasal düzenleme gereği takip eden yıllarda, Mart 2021- Mart 2022 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre 13,18 yüzde oranı ile 1.471,34 TL, Mart 2022 - Mart 2023 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre 29,88 yüzde oranı ile 1.910,98 TL ve Mart 2023- Mart 2024 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre 25,00 yüzde oranı ile 2.388,72 TL olduğunu, kira sözleşmesinin imzalama tarihinden itibaren geçen sürede, ekonomik unsurlar, enflasyon sebebiyle oluşan gayrimenkullerin değerlerinin olağanüstü bir şekilde yükselmesi gibi nedenlerden dolayı kira bedelinin güncelliğini yitirdiğini ve hak ettiği değerin altına kaldığını, kiralananın kira bedelinin emsal kira bedellerine göre fazlaca düşük olduğunu ileri sürerek, dava tarihi itibari ile 2.388,72 TL olan aylık kira bedelinin 7.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince; “Taraflar arasında 10.03.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın davalıya kiralandığı ve kira ilişkisinin aynı koşullarla devam ettiği, yıllık kira bedeli artışı ve ödeme şeklinin tarafların hür iradesiyle belirlendiği anlaşılmaktadır. Asıl olan tarafların serbest iradeleri ile yapmış oldukları sözleşmenin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanması olup, sözleşmeye müdahale için; önceden öngörülemeyen, beklenmeyen, olağan dışı ve hesaba katılabilir nitelikte olmayan olayların meydana gelmesi ya da olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemesi gerekir. Yukarıda izah edilen açıklamalar ışığında tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ekonomideki enflasyonist gelişmeler, paranın değerindeki azalma nedeniyle kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını öne sürmüş ise de, ülkemizde bu durum 6098 sayılı TBK’nın 138. maddesinde belirtilen “sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum" olarak kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıktığı ve yasanın aradığı anlamda işlem temelinin çöktüğü dolayısı ile uyarlama şartlarının oluştuğu ispat edilemediği kanaatine varıldığından açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı dava dilekçesinde belirttiği iddiaları ancak kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra açacağı bir dava ile Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3 fıkrası kapsamında yeni dönem kira bedelinin rayice göre mahkemece tespitini talep edebilir. Bu zamana kadar sözleşme ile bağlıdır ve sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekir. Kira sözleşmesinde TEFE-TÜFE ortalamasına göre artış oranı belirlendiği, yine son kanuni düzenleme ile %25 kira artışı sınırlamasına göre kira bedelinin ödenmeye devam ettiği hususu ihtilafsız olup, davalı sözleşme ve kanuni düzenlemeler uyarınca artışlarını yapmıştır. Bu nedenlerle davanın reddi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla; “Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında yer verilen “Sözleşmenin uyarlanması" kira sözleşmesi dâhil olmak üzere tüm sözleşmelere uygulanabilecek bir kuraldır.

Bununla birlikte kira sözleşmesi TBK'nın 299 - 378. maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türüdür. Bu bölümde genel kira, konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası gibi alt bölümlere yer verilerek her bir kira türünün özelliğine göre düzenlemeler yapılmıştır.

Bu düzenlemelerin incelenmesinde; her ne kadar sözleşmede ahde vefa ilkesi geçerli ise de, kiralananın ayıplı olması durumunda kira bedelinin indirilmesi (TBK 306 - 307), ürün kirasında olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim (TBK 363) gibi gelişen özel durumlarda hâkim tarafından kira bedelinin değiştirilebilmesine yönelik müdahale edilmesi gibi düzenlemelere de yer verildiği görülmektedir.

TBK'nın 344. maddesindeki düzenleme de benzer şekilde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin bir yılı aşması durumunda sonraki yıllar kiralarını belirleyen bir düzenlemedir. Yasa koyucu enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak sonraki yıllar için kira bedelinin aynı şekilde kalmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörmüş ve bu nedenle kira bedelinin içinde bulunulan kira dönemindeki ekonomik gerçekler ile piyasa koşullarına göre güncellenebilmesi için bir yöntem belirlemiştir.

Üstte açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kira bedelini düzenleyen 343 ve 344. maddelerinde kabul edilen yönteme göre enflasyon karşısında kira bedelinin düşük kalmaması ve güncellenebilmesi için, ilk dört uzama yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artış yapılarak kira bedeli enflasyon ile uyumlu bir şekilde arttırılarak güncelliğini koruyacaktır.

Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu TBK'nın 344. maddesinin 1 ve 2.fıkrasında yer verilen düzenlemeleri yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından TBK.'nun 344/3.maddesinde farklı bir düzenlemeye yer vererek artık tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hakim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlamıştır.

Tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, her ne kadar TBK'nın 138. maddesinde yer verilen sözleşmenin uyarlanması kuralları tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK'nın 344. maddesinde ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, TBK'nın 344/3. maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK'nın 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmelidir.

Nitekim yasa koyucu TBK'nın 344. maddesindeki düzenlemeyi kabul eder iken, beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimalini göz önünde bulundurmuş ve TBK'nIn “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesinin uygulanabilmesini yalnızca sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halini düzenleyen TBK'nın 344/4. maddesinde açık bir şekilde atıfta bulunmak suretiyle yalnızca kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi haline hasretmiş, üçüncü fıkrada ise TBK'nın 138.maddesine herhangi bir atfa yer vermemiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte 6570 sayılı Kanun döneminde kira sözleşmesinde artış şartı yok ise sözleşmede gösterilen kira bedelinin sözleşme süresi boyunca geçerli olduğu, ancak uzama dönemleri için enflasyon oranında kiranın arttırılabileceği kabul edilmekte idi. Bu dönemde oluşan Yargıtay kararlarında açık bir şekilde öngörülebilir sınırı aşan enflasyonun kira uyarlamasına konu edilebileceği belirtilmektedir.

Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, bu kanunda TBK'nın 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilerek kira bedelinin kanunda öngörülen sisteme göre ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre ve beş yıldan sonra bu oran ile bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi suretiyle enflasyon karşısında güncellenmesi mümkün olduğuna göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde enflasyonun TBK'nın 138. maddesinde düzenlenen uyarlama davası için gerekçe olamayacağı kabul edilmelidir. Zira, özel kanun - genel kanun ilişkisinde olduğu gibi özel düzenleme bulunan durumlarda genel düzenlemeler uygulanamaz. Aksinin kabulü yasa koyucu kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK'nın 344. maddesinde özel düzenlemelere yer vermiş olmasına rağmen, bu düzenlemelerin tamamen etkisiz bırakılması ve kanunun dolaşılması anlamına gelecek olup kanunun buna cevaz vermeyeceği açıktır.

Tüm bu değerlendirmelere göre somut dava incelendiğinde; kira sözleşmesinin 10.03.2020 tarihinde yapıldığı, davanın açıldığı 20.03.2023 tarihine kadar TBK'nın 344/3 maddesindeki 5 yıllık sürenin dolmamış olduğu, taraflar arasında sonraki yıllar kiralarının TBK'nın 344/1. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında ve Mart 2023 tarihinde başlayan dönem için 7409 sayılı Kanun'un 4.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1 maddesi uyarınca yüzde yirmi beş oranında arttırılarak uygulandığı görülmektedir.

Davacının, TBK'nın 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda bu madde uyarınca kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilecek olmasına rağmen 5 yıl dolmadan önceki dönemde kira enflasyonunun daha yüksek olduğunu ve kiracının ödediği kira miktarının emsal kiraların çok altında kaldığını öne sürerek TBK'nın 138. maddesi uyarınca hâkim tarafından sözleşmeye müdahale edilmek suretiyle kiranın arttırılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır.

Dairemiz kararında üstte açıklandığı üzere yasa koyucunun TBK'nın 344. maddesinde benimsediği kiranın belirlenmesine ilişkin sistem uyarınca 5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK'nın 138. maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir.

Her ne kadar istinaf dilekçesinde emsal kararlarda enflasyonun uyarlama gerekçesi yapıldığı öne sürülmüş ise de, dairemizce incelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında belirtilen ve Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolmadan önceki dönemde enflasyonun kira uyarlamasını gerektirebileceğine yönelik gerekçeye, dairemizin üstte açıklanan gerekçesine göre katılmak mümkün olmamıştır.

Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı ve davanın reddinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından” gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir.

B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 07.12.2023 tarihli ve 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı Kararı

İstanbul 8.Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.11.2022 tarihli ve 2022/302 E., 2022/1157 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren, davalının 01.04.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmazın kira bedelinin 6.500,00 TL olarak belirlendiğini, yasal artış oranları ile 2021 yılı aylık kira bedelinin 8.400,00 TL olduğunu, bu bedelin rayiç kira bedellerin çok altında kaldığını, ekonomik koşullar ve yüksek enflasyon sebebiyle işlem temelinin çöktüğünü, sözleşmedeki çıkar dengesinin kiraya veren aleyhine katlanılmayacak derece bozulduğunu ileri sürerek aylık kira bedeli olan 25.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesinin talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince, “Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01.04.2019 tarihinde başladığı, 1 yıl için kiralandığı davanın 09.03.2022 tarihinde açıldığı, buna göre kira sözleşmesinin süresinin bittiği dikkate alındığında Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla; “Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.04.2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01.04.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)

Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, kararın kaldırılmasına, yargılamanın eksikler tamamlanarak devamı için dosyanın İlk Derece Mahkemesine iadesine, kesin olarak karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; kira bedelinin ekonomik faktörlerdeki değişime bağlı olarak uyarlamasına ilişkin davalarda uygulanacak ilkelerin belirlenmesine ilişkindir.

Sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de, sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için "beklenmeyen hal şartı " (clausula rebus sic stantibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşmenin kurulduğu tarihteki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir. Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan, çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur.

Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için gündeme gelmektedir. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan koşullarda sonradan meydana gelen değişikliklerin sözleşme taraflarınca önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir.

Nitekim özellikle sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeler için mülga 818 sayılı Borçlar Kanununda özel bir uyarlama hükmü olmadığından sözleşme şartlarında beklenmeyen bir şekilde edimin ifasını güçleştiren durumlarda sözleşme şartlarının değişen koşullara göre uyarlanması Yargıtayın İçtihatları ile kabul edilmiştir. 6098 sayılı Kanunun yürürlüğü öncesindeki Yargıtay uygulamasında kira sözleşmeleri bakımından uyarlama davası sadece uzun dönem kiralar ile belirli olmayan süreli kiralar için sözleşmenin başlangıcından itibaren aradan geçen uzun süreli sözleşmeler için kabul edilerek genellikle kira bedelleri ile kira süresi ve diğer sözleşme unsurları için kabul edilmişti. Önceki uygulamada genel olarak kira süresinin belirli süreli olup 3 yılı geçmeyen süreli sözleşmeler kısa süreli, bu süreyi geçenler ise uzun süreli kabul edilmiş, kısa süreli kiralarda yenilenen yıllar için ülkede yaşanan kira enflasyonuna bağlı olarak düşük kalan kira bedellerinin artışı talepli davalar "kira tespit" davası, uzun süreli kiralarda kira başlangıcı sonrası yaşanan kira enflasyonu sebepli kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepleri ise "uyarlama" davası olarak mahkemelerce kabul edilerek görülmüştür. Yeni dönemde ise kira tespit davası belirli süreli, belirli olmayan süreli, uzun süreli konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından 6098 sayılı kanunda yasal dayanağa kavuşturularak TBK m.344 'de "Kira Belirleme davası" , uyarlama davası ise TBK m.138 'de "aşırı ifa güçlüğü" nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davası olarak kabul edilmiştir.

Yeni Türk Borçlar kanunda olağanüstü durumlar nedeniyle aşırı ifa güçlüğü oluştuğunda tüm sözleşmeler için geçerli olmak üzere 138. Maddede “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı hüküm kabul edilerek; ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.'' şeklinde bir düzenlenmeye yer verilmiştir. İlgili maddenin gerekçesinde de bu yeni düzenlemenin öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen işlem temelinin çökmesine ilişkin olduğu , imkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temelinin de TMK m.2 maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı olduğu belirtilmiştir.

İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerin kurulması sonrasında, koşullarda taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmesi sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşmedeki edimin ifasının güçleştiği durumda anılan bu hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;

I)Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.

II) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.

III) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteme bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönülmesini isteyebilir.

Kira bedelinin tespiti davaları 6098 sayılı Kanun öncesindeki dönemde; Anayasa Mahkemesinin, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un kira bedelinin yeni kira dönemlerinde nasıl artırılacağına ilişkin 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.03.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile uygulamaya kazandırılmıştır. Önceki dönemde kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturmuş olup bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusuydu. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun ile konut ve çatılı iş yeri kiraları için yeni dönemde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin usul ve kriterler 343 vd. Maddelerinde kısa süreli, belirli olmayan süreli ve uzun süreli kiralar bakımından ilk yıl sonrası yeni dönem kira bedelleri için düzenlenmiştir. Özellikle kira artış oranına üst sınır getiren söz konusu 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi hükmü, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak yeni dönem için taraflarca belirlenecek artış oranlarının kanundaki artış oranını aştığı oranda geçersiz olduğu kabul edilerek konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için emredici nitelik kazandırılmıştır.

Kira bedeli, taraflarca sözleşmenin başında sözleşme serbestisi çerçevesinde, kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamak koşuluyla serbestçe belirlenebilir. Müteakip yeni kira dönemleri için artış şartı olmasa bile 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerden olup kuruluşu sırasında tarafların belirledikleri kira bedelinin uzayan kira yıllarında ekonomik şartlarda kötüye gidiş, paranın alım gücünün azalması, enflasyon vs. gibi birçok sebeple rayiçlere göre yaşanan kira enflasyonuna bağlı olarak yetersiz kalması nedeniyle artışlı olarak yeniden belirlenmesi istenebilir. 6098 sayılı Kanunun 344. maddesine göre; ilk yıl sonrası kira bedeli 4 uzama yılında, her bir uzayan yılda bir önceki yılında ödenen kiraya göre tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. 344/3 maddesinde; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmiştir. Her beş yıldan sonraki 6. kira yılı uygulamada hak ve nesafet dönemi olarak kabul edilmiş olup, bu dönemde önceki kira yıllarında uyulması gereken tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı tek kriter değildir. Bununla birlikte kiralananın durumunda yıllar itibariyle yaşanacak menfi ve müspet durumlar ile emsal kira bedelleri de gözetilerek kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi öngörülmüştür.

Yukarıda açıklandığı üzere kira belirleme (tespit) davası; uzayan kira yıllarında, önceki dönemde ödenen kira bedeli için ekonomik koşullarda yaşanacak olumsuzlukların ve farklılıkların değerlendirilmesine ve belirlenmesine imkan sağlamaya yönelik açılan bir davadır. Uyarlama davasında ise; sözleşmenin yapıldığı sıradaki koşullar da taraflarca öngörülemeyen olağanüstü değişimler nedeniyle, sözleşmenin yapıldığı zamanda var olan ancak bozulan edimler arasındaki dengenin yeniden tesisi amaçlanır. Aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama istemi temelde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine dayanır. Görüldüğü üzere kira belirleme (tespit) davasında kira parasının yeniden artışlı olarak belirlenmesi hedeflenmişken, uyarlama davasında ise sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması hedeflendiğinden hedeflenen amaç kriterlerinde farklılık olduğu gibi, kira bedeli bakımından ülkedeki paranın alım gücünün düşmesi ile kira enflasyonu sebepli artışlı yeni kira tespiti daha çok "kira belirleme davası" içinde kaldığından aynı kriterlerin uyarlama istemiyle açılan davada kullanılması mümkün değildir. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanundaki koşulların gerçekleşmesi ile kira sözleşmesinin en temel unsuru olan kira bedelinde gerçekleşen enflasyon oranında artışın ne şekilde yapılacağı özel olarak emredici nitelikte TBK m.344 'de düzenlenmişken aynı ekonomik faktörlerdeki aleyhe değişimlerin kira sözleşmesinin kurulması sırasındaki mevcut koşulların aleyhe değişimi olarak aşırı ifa güçlüğünü ortaya çıkarması nedeniyle genel bir düzenleme olan uyarlama sebebi olarak kabul edilmesi ile aynı sebebin hem kira sözleşmesi özel hükmü, hemde sözleşmeler genel düzenlemesi bakımından kabulü olur ki özel nitelikli emredici düzenleme etkisiz kılınmış olur.

Hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda; kira bedelinin tespiti yapılırken gözönünde bulundurulması gereken; tüketici fiyat endeksindeki artış, kiralananın durumu (örneğin taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki gibi) ve emsal kira bedellerinin göz önünde tutularak kira belirlemesi yapılır. Bu yöntem de göz önünde tutulan kriterlerin bu kez , kira bedelinin uyarlanması davasında değerlendirilmesiyle kiranın yeniden tespiti yöntemi özel belirleme şekli olan TBK m.344/3 de ki emredici olan belirleme usulünün dolanılması sonucunu ortaya çıkarır. Genel hüküm olarak Uyarlama davalarında; hakim müdahalesiyle taraflarca sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında yeni koşullara uygun olarak sözleşme unsurlarında değişime gidilmesi mümkün olur. Uyarlama ile daha çok kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım şeklini etkileyecek şekilde kiralananın bulunduğu yerde yaşanacak bir olağanüstü durum (deprem, sel baskını, salgın hastalık, fırtına vb gibi mücbir sebep halleri ) veya anormalin üstündeki imar değişimleri veya ticari hayattaki öngörülemeyen öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu veya olumsuz değişiklikler, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar, döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz , salgın hastalık , savaş, darbe nedeniyle kira sözleşme unsurlarının bu yeni koşullara göre yeniden düzenlenmesi amaçlı olarak uyarlama istenebilir.

Bu durumda, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde ödenen kiranın yeni kira dönemi için belirlenmesinde; gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlar olmakla açılan kira bedelinin belirlenmesi davasının konusunu oluşturduğundan bu sebeplerin aynı zamanda TBK m.138 düzenlemesine dayalı uyarlama davası sebebi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira belirleme davası sebebi olarak kabul edilmeyen ancak TBK 'nun 138. Maddesi şartlarını taşıyan sebeplerin gerçekleşmesi halinde ise uyarlama davasının açılması mümkündür.

Ayrıca uyuşmazlıkta özel kanun /genel kanun karşılaştırmasına başvurulamaz. Burada kira tespiti ya da kira uyarlamasına ilişkin özel kanun / genel kanun farklılığı yoktur. Uyarlama davası tamamen işlem temelinin çökmesine dayalı olarak açılan sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını teşkil etmektedir. Yine uyarlama davalarında verilen hükümler istisnai olup sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz.

Bu itibarla, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanun'un 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi ( tespiti ) davası sebepleri ile bu davada uygulanacak ilkelerin, aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı, 138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise her zaman uyarlama davası açılmasının mümkün olduğuna , Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,

2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,

3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 10.03.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

3. Hukuk Dairesi-4.pdf

PDF dosyasını indir • 22.39MB