KİRA TESPİT DAVALARINDA BİLİRKİŞİ RAPORU NASIL OLMALIDIR ?

Kira tespit davalarında özellikle beş yıl ve sonrası dönemlerde (TBK m.344/3), hâkimin kira bedelini belirleme yetkisi; TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ekseninde ve hakkaniyete uygun biçimde kullanılmalıdır. Bu yetkinin sağlıklı kullanılabilmesi, mahkemeye sunulan bilirkişi raporunun veriye dayalı, somutlaştırılmış, karşılaştırmalı, gerekçeli ve denetime elverişli olmasına bağlıdır. Aksi hâlde rapor, hükme esas alınamayacak nitelikte görülmekte; dosyada emsal sözleşmelerin bulunmaması, emsal-dava konusu karşılaştırmasının yapılmaması, TBK m.344/3 kriterlerinin dışına çıkılması (ör. döviz/altın artışı üzerinden ortalama hesap) bozma nedeni olabilmektedir.

TBK m.344/3 Çerçevesinde Denetime Elverişli Rapor Standardı, Emsal Analizi ve Hakkaniyet İndirimi

1. Giriş: Kira Tespit Davasında Bilirkişinin Rolü

Kira tespit davası, kira ilişkisinin devam ettiği hâllerde yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini amaçlar. Uygulamada bilirkişi, “kira bedelini belirleyen” kişi değildir; hâkimin takdirini besleyen teknik değerlendirmeyi yapan uzmandır. Bu nedenle bilirkişi raporunun görevi:

• TBK m.344/3’te sayılan kriterlere göre somut veri üretmek,

• Emsal kiraları ve taşınmazın özelliklerini karşılaştırılabilir hâle getirmek,

• Hesaplamayı ve gerekçeyi şeffaf biçimde ortaya koymak,

• Hâkimin yapacağı hakkaniyet (hak ve nesafet) takdirine denetlenebilir bir zemin sunmaktır.

Bilirkişi raporu “kanaat” raporu değil, gerekçeli teknik rapor olmak zorundadır.

2. Hukuki Çerçeve: TBK m.344/3 ve Uygulama Mantığı

TBK m.344/3 uyarınca (beş yıl ve sonrası dönemlerde) yeni kira bedeli belirlenirken:

1. TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı,

2. Kiralananın durumu,

3. Emsal kira bedelleri,

birlikte değerlendirilir ve sonuç hakkaniyete uygun biçimde saptanır.

Bu düzenleme, kira tespitinde “tek bir veriye” dayanmayı dışlar. Sadece TÜFE, sadece emsal, sadece “boş kira” yaklaşımı tek başına yeterli değildir; rapor, her kriteri ayrı ayrı ele almalı, sonra bütüncül bir sonuca ulaşmalıdır.

3. “Denetime Elverişlilik” Standardı Nedir?

Yargıtay uygulamasında “denetime elverişli bilirkişi raporu” şu nitelikleri taşımalıdır:

• Kaynakları belli (emsal sözleşme, ilan değil; TÜİK verisi; tapu/imar/ruhsat bilgisi vb.)

• Somutlaştırılmış (hangi emsal, nerede, hangi m², hangi sözleşme dönemi, hangi kira bedeli)

• Karşılaştırmalı (emsal ile dava konusu taşınmazın kira bedeline etki eden unsurlarını tek tek kıyaslayan)

• Gerekçeli (neden bu emsal uygun, neden diğeri elendi, neden düzeltme katsayısı uygulandı)

• Şeffaf hesaplı (hangi adımda hangi sayı kullanıldı; ara hesaplar görülebilir)

• TBK m.344/3 ile uyumlu (döviz/altın/“genel ekonomik artış” gibi kriterleri bağımsız yöntem hâline getirmeyen)

Bu standardı sağlamayan raporlar, hüküm kurmaya elverişli görülmeyebilir.

4. Bilirkişi Raporunun Zorunlu İçerik Yapısı

Uygulamada sağlıklı raporlar, aşağıdaki ana başlıklarla kurgulanmalıdır:

4.1. İnceleme Konusu ve Varsayımlar

• Dava türü: Kira tespiti

• İstenen dönem: (ör. 08.07.2022 başlangıçlı dönem)

• Sözleşmenin başlangıcı ve süresi

• Artış hükmü var mı / yok mu

• Beş yılın dolup dolmadığı ve TBK 344/3 rejiminin uygulanıp uygulanmayacağı

• Kira türü: Konut / çatılı işyeri (işyeri ise brüt/net, KDV vb. hususlar)

4.2. Taşınmazın Teknik-Ticari Tanımı (Kiralananın Durumu)

Raporda “kiralananın durumu” soyut bırakılmamalı; kira değerine etki eden unsurlar somutlanmalıdır:

• Açık adres / bölge / ticari aks

• Ulaşım, görünürlük, yaya-araç trafiği

• Kullanım şekli (yurt, mağaza, depo, ofis vb.)

• Alan (m²), kat, cephe, vitrin, yükleme alanı

• Yapı yaşı, bakım durumu, tesisat, altyapı

• İmar durumu, ruhsat/iskan

• Kullanım kısıtları ve avantajlar (otopark, asansör, yangın sistemi vb.)

• Kiracının yaptığı iyileştirmeler (varsa)

Bu bölüm, emsal kıyasının “dayanağı”dır.

4.3. TÜFE 12 Aylık Ortalama Değişim Oranı

Raporda mutlaka:

• İlgili döneme ilişkin TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı,

• Kaynağı (TÜİK verisi),

• Hesaplama tarihi ve esas alınan dönem,

açıkça gösterilmelidir.

Not: TÜFE oranı, “tek başına kira bedeli hesaplama formülü” değildir; ancak TBK m.344/3’ün zorunlu parametresidir. Raporda yoksa rapor eksik kalır.

4.4. Emsal Seçimi: Emsal Kira Sözleşmeleri Dosyaya Getirilmeli

Kira tespit davalarında en kritik aşama, emsal seçiminin delile dayanmasıdır.

Rapor için ideal emsal veri seti:

• Tespit dönemiyle yakın tarihli kira başlangıçları

• Aynı/benzer bölge ve ticari nitelik

• Benzer kullanım amacı (mümkünse)

• Benzer m² ve fiziksel nitelikler

• Mümkünse kira sözleşmesi (aslı/onaylı suret)

Sadece “emsal yerin yurt ücreti” gibi dolaylı göstergelerle kira türetmek, emsalin “kira” niteliğini tartışmalı hâle getirir. Bu nedenle emsalin kira sözleşmesine konu olup olmadığı, kira bedelinin ne olduğu raporda somut gösterilmelidir.

4.5. Emsal Eleme Kriterleri (Neden Bu Emsal?)

Rapor, her emsal için:

• Neden uygun emsal sayıldığını,

• Neden bazı emsallerin elendiğini,

  
  

  somut gerekçelerle açıklamalıdır. Uygun gerekçelere örnek:

• Bölgesel uyumsuzluk (farklı ticari aks)

• Kullanım türü uyumsuzluğu (depo vs. mağaza)

• Tarih uyumsuzluğu (çok eski başlangıç)

• M² / cephe farkı (düzeltme katsayısı uygulanamayacak kadar büyük)

• Sözleşme/kanıt yokluğu (sadece ilan)

4.6. Karşılaştırmalı Analiz Tablosu ve Düzeltme Katsayıları

Denetime elverişlilik için raporun kalbi, emsal–dava konusu karşılaştırmasıdır.

Raporda en azından şu kriterler bazında karşılaştırma yapılmalıdır:

• Konum / cadde–sokak / ticari aks

• Görünürlük / cephe / vitrin

• m²

• Kullanım şekli

• Bina niteliği

• Kira başlangıç tarihi ve sözleşme süresi

• Emsal kira bedeli (brüt/net) ve yan giderler

Düzeltme (adjustment) mantığı: Emsal ile dava konusu arasındaki farkların kira bedeline etkisi “katsayı” ile açıklanabilir; ancak bu katsayıların:

• Gerekçesi olmalı,

• Keyfi olmamalı,

• Tutarlı biçimde uygulanmalı,

• Sonuçta kira bedeli aralığı (range) üretilmelidir.

4.7. “Boş Olarak Kiraya Verilse” Kira Bedeli (Piyasa Kirası)

Uygulamada bilirkişi genellikle:

• Emsal kira sözleşmelerinden hareketle,

• Dava konusu taşınmazın boş ve aynı şartlarda yeniden kiralanması hâlinde 

  
  

  getireceği piyasa kira bedelini (brüt) belirler.

Bu, “piyasa kira bedeli”dir; tek başına hüküm değildir. Sonraki adım hakkaniyettir.

4.8. Hak ve Nesafet (Hakkaniyet) İndirimi:

Gerekçeli Olmalıdır. Beş yıl sonrası dönemde yaygın uygulama, belirlenen piyasa kira bedeli üzerinden %5–%20 bandında hakkaniyet indirimi yapılmasıdır. Ancak indirimin oranı ve gerekçesi somutlanmalıdır.

Raporun tartışması gereken unsurlar:

• Kiracılık süresi (uzun süreli ilişki)

• Kiracının taşınmazı kullanma biçimi ve süreklilik

• Kiracının yaptığı yatırımlar (varsa)

• Tarafların sözleşmeden bekledikleri amaç (ör. özel nitelikli kullanım)

• Taşınmazın kullanımının “özgün” olması (ör. yurt gibi)

• Piyasa koşullarındaki ani sıçramaların sözleşme dengesi üzerindeki etkisi (doğrudan “döviz” hesabı değil; hakkaniyet tartışması)

Önemli nokta: Döviz/altın artışını bağımsız bir hesap yöntemi gibi kullanmak yerine, varsa etkisi hakkaniyet değerlendirmesinde tartışılabilir; ama TBK m.344/3 kriterlerinin yerine ikame edilemez.

5. Bilirkişi Raporunda Sık Yapılan Hatalar ve Sonuçları

5.1. Emsal Kira Sözleşmesi Olmadan Emsal Kabulü

“Sözleşme yok ama emsal kabul ettim” yaklaşımı raporu zayıflatır. İlanlar yardımcı veri olabilir; ancak hükmün ana dayanağı hâline getirilmesi risklidir.

5.2. Emsal Karşılaştırmasının Yapılmaması

Emsal saymak yetmez; emsal ile dava konusu taşınmazın farkları tek tek incelenmelidir.

5.3. TBK 344/3 Dışında Hesap Yöntemi Kurulması

Döviz/altın fiyat artışları, genel ekonomik kriz vb. unsurları “ortalama hesabı”na dönüştürmek raporu TBK 344/3 dışına taşır ve denetime elverişlilik sorununa yol açar.

5.4. TÜFE Verisinin Hiç Kullanılmaması

TBK 344/3’ün zorunlu parametresi raporda yoksa eksiklik oluşur.

5.5. Brüt/Net ve KDV Belirsizliği

İşyeri kiralarında brüt/net ve KDV uygulaması raporda netleştirilmelidir; aksi hâlde hüküm kurulurken tereddüt doğar.

6. Uygulama Rehberi: Avukatın Rapora Yönelik Talepleri

Kira tespit davasında sağlıklı rapor için (özellikle keşif aşamasında) şu talepler önemlidir:

1. Emsal kira sözleşmelerinin (asıl/onaylı) ibrazı için taraflara süre

2. Tespit dönemine yakın başlangıç tarihli emsallerin özellikle istenmesi

3. Keşif: taşınmaz ve emsallerin (mümkünse) yerinde görülmesi

4. Bilirkişiden raporda karşılaştırma tablosu + gerekçeli eleme + TÜFE verisi istenmesi

5. Raporda brüt/net-KDV ayrımının açık yazdırılması

7. Eksik Rapor Geldiğinde: İtirazın Çerçevesi (Kısa Formül)

Eksik rapora itirazda omurga şu olmalıdır:

• “TBK m.344/3 kriterleri ayrı ayrı değerlendirilmemiştir.”

• “Emsal kira sözleşmeleri dosyada yoktur / emsalin kira bedeli ispatlı değildir.”

• “Emsal–dava konusu karşılaştırması somutlaştırılmamıştır.”

• “TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı raporda gösterilmemiştir.”

• “Döviz/altın/ortalama gibi TBK dışı yöntemle sonuca gidilmiştir.”

• “Bu nedenle rapor denetime elverişli değildir; ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi gerekir.”

Sonuç

Kira tespit davalarında bilirkişi raporunun “iyi” olması, sadece bir rakam üretmesi değil; o rakama nasıl ulaşıldığını TBK m.344/3 kriterleri içinde, emsal sözleşme verisiyle, karşılaştırmalı analizle ve gerekçeli hakkaniyet tartışmasıyla göstermesidir. Yargıtay’ın yaklaşımı, “emsal gibi görünen ama kira sözleşmesi temeli olmayan” verilerle veya döviz/altın artışını hesap yöntemine dönüştürerek sonuca giden raporları hükme elverişli görmemektedir.

Bu kapsamda kira tespit davalarında alınan bilirkişi raporlarının kontrolü açısından hazırlamış olduğum kontrol formuna burdan ulaşabilirsiniz.

KONTROL FORMU