İPOTEĞİN KAPSAMI NEREDE BAŞLAR, NEREDE BİTER?

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 04.06.2026 tarihli ve 2025/6383 E., 2026/3287 K. sayılı kararı, ipotek hakkının kapsamının belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda uygulamaya yön verecek önemli değerlendirmeler içermektedir. Daire, ipotek tesisinden sonra taşınmaz üzerinde meydana getirilen bina, müştemilat, makine ve teçhizatın ipotek kapsamına dahil olup olmadığının, daha önce görülmüş bir itirazın iptali davasında incelenmemiş olması halinde, bu hususun ayrı bir dava konusu yapılabileceğini ve davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Kararda ayrıca, HMK m.31 uyarınca hâkimin davayı aydınlatma yükümlülüğüne vurgu yapılarak, ipotek dışında kaldığı ileri sürülen muhdesat ve eklentilerin hangi taşınmaz ve hangi ipotek ilişkisi bakımından uyuşmazlık konusu olduğunun somut ve tereddüde mahal bırakmayacak şekilde açıklattırılması gerektiği belirtilmiştir.

YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ'NİN 04.06.2026 TARİHLİ VE 2025/6383 E., 2026/3287 K. SAYILI KARARI

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1116 Esas, 2025/1526 Karar

HÜKÜM : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2020/157 E., 2023/536 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, Yargıtayca duruşma istemli olarak müteveffa ......... terekesi idare memuru vekili ve davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildi. Duruşma için belirlenen 12.05.2026 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

KARAR

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı banka ile müvekkili.........Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş. arasında 01.11.2010 tarihli genel kredi sözleşmesi (GKS) ve 02.11.2010 tarihli ek sözleşme imzalandığını, diğer davacıların müteselsil kefil olduklarını, borcun teminatı olmak üzere ....... Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş., ..., ......., ..., ... ve ...... Yatırım Org. ve Dan. Tic. Ltd. Şti.'ne ait taşınmazlar üzerinde davalı lehine toplu rehin tesis edildiğini, davalı bankanın ilave kredi kullandırma sözü vererek davacılara ait altı adet taşınmaz üzerinde rehin tesis ettikten bir gün sonra temerrüt gerçekleşmeden hesabı kat ederek ihtiyati haciz kararı aldığını, daha sonra İstanbul 10. İcra Dairesinin 2012/915 E. sayılı dosyasından müteselsil kefiller aleyhine ilamsız takibe geçtiğini, davalı bankanın ayrıca İstanbul 10. İcra Dairesinin 2012/3923 E. sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığını, davalının talebi üzerine İstanbul 10. İcra Dairesinin 2012/3923 E. sayılı takip dosyasından ipotekli taşınmazdaki kiracılara 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/b hükmü uyarınca muhtıralar gönderildiğini, arazi üzerine kurulan ipoteğin, üzerindeki binaları kapsamına alıp almadığı konusunda muaraza ortaya çıktığını, borç miktarı yönünden de taraflar arasında muaraza bulunduğunu, hesap kat'i usulsüz olduğu için davalının faiz talep edemeyeceğini ileri sürerek ipoteklerin taşınmazlar üzerinde sonradan yapılan bina ve müştemilatları kapsayıp kapsamadığı hususunda ortaya çıkan muarazanın ipoteklerin taşınmazlar üzerinde sonradan yapılan bina ve müştemilatları kapsamadığı şeklinde tespit yapılarak muarazanın men'ine, kredi alacağına faiz yürütülüp yürütülmeyeceği konusunda taraflar arasında çıkan murazaanın, kredi alacağına faiz yürütülemeyeceği yönünde tespit ile muarazanın men'ini, ana para borcunun tespiti ile de ana paraya ilişkin muarazanın men'ine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; kredi hesabının borcu süresinde ödenmemesi üzerine kat edildiğini, alacağa ilişkin icra takiplerine davacıların itiraz ettiğini, itirazın iptali davalarının kabul edilerek kesinleştiğini, ana para ve faize ilişkin ortada bir muaraza bulunmadığını, ipoteklere ilişkin takibe de itiraz edildiğini, bu itiraz hakkında açılan itirazın iptali davasının da kabul edilerek kesinleştiğini, o yargılama sırasında davacıların bu yönde bir itirazları bulunmadığını, mevzuat gereğince ve ipotek senetlerinde de açıkça düzenlendiği üzere ipotekli taşınmazın üzerindeki yapıların da ipoteğe dahil olduğunu, kıymet takdir raporlarına karşı davacıların bu yönde bir itirazları dahi bulunmadığını, davacıların borcu ödememek için sürekli yeni yeni davalar açarak süreyi uzatmaya çalıştıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İstanbul 10. İcra Dairesinin 2012/3923 E. sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine itiraz üzerine İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2013/16 E. sayılı dosyasında 28.05.2014 tarih ve 2014/150 K. sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verildiği, kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay tarafından kararın vekâlet ücretine yönelik kısmı bakımından düzeltilerek onanmasına, karar düzeltme talebinin de reddine karar verildiği, bu şekilde kararın kesinleştiği, bu kapsamda davacı tarafça, ipoteğin kapsamının belirlenmesi gerektiği yönündeki iddianın ileri sürülmesinde hukuki yarar bulunmadığı, kredi alacağına faiz yürütülmeyeceği ve ana paraya ilişkin talepler yönünden yapılan değerlendirmede itirazın iptali davalarında bu hususların tartışıldığı ve itirazın iptaline karar verildiği, itirazın iptaline ilişkin bazı kararların kesinleştiği, bazıların henüz kesinleşmediği, ilgili dosyalarda davacıların asıl alacak ve ferileri hakkında mahkemece değerlendirme yapıldığından davacıların, faiz ve ana para miktarının belirlenmesine yönelik talebinin yerinde olmadığı, bu hususların tekrar ileri sürülmesinde davacı tarafın hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiş, hüküm müteveffa .......... İdare Memuru vekili ve diğer davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, hüküm müteveffa ... İdare Memuru vekili ve diğer davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, genel kredi sözleşmesi ve ek sözleşme kapsamında davalının talep edebileceği asıl alacak miktarı, davalının temerrüt faizi isteyip isteyemeyeceği ve ipotekli taşınmazlara ipotek tesisinden sonra yapıldığı iddia edilen bina ve müştemilatların ipotek kapsamına girip girmediğine ilişkin muarazanın giderilmesi talebine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde genel kredi sözleşmesi ve ek sözleşme kapsamında davalının talep edebileceği asıl alacak miktarı ve davalının temerrüt faizi isteyip isteyemeyeceği hususlarındaki muarazanın giderilmesi davası hakkında İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre bu talepler hakkındaki karara yönelik istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından müteveffa ... İdare Memuru vekili ve diğer davacılar vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Dava dilekçesi incelendiğinde davacılar vekilinin dava dilekçesinin bazı yerlerinde ipotekli taşınmaz üzerindeki sonradan yapılan yapıların ipotek kapsamında olmadığını ileri sürdüğü, dava dilekçesinin bazı kısımlarında ise "ipoteğin taşınmazlar üzerindeki binaları, müştemilatını ve bunlara monte edilen tüm makinalar, alet ve edevat, teçhizat, tesisat ve bunlarının yedek parçalarını kapsamadığı" şeklindeki beyanlarla birden çok taşınmazdan bahsedildiği, dilekçenin bazı kısımlarında ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki bir icra takibinden bahsedildiği ve akabinde ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin başka takiplerin de olduğundan bahsedildiği ve dilekçe ekinde çok sayıda ipotek resmi senedi eklendiği görülmektedir. Dava dilekçesinde hangi taşınmaz veya taşınmazlar üzerindeki bulunan hangi yapının, muhdesatın, müştemilatın, teçhizatın v.s. hangi ipotek senedi kapsamında kalmadığının iddia edildiği net olarak anlaşılamamaktadır. HMK'nın 31. maddesinde yer alan “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir, soru sorabilir, delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca hakimin, müphem gördüğü hususlarda davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır. HMK'nın 119. maddesinin birinci fıkrasın da dava dilekçesinde bulunması gereken unsurlar sayılmış, anılan fıkranın (d) bendinde; davanın konusunun ve mal varlığı haklarına ilişkin davalarda, dava konusunun değerinin, (ğ) bendinde "açık bir şekilde talep sonucunun" dava dilekçesinde yer alması gerektiği düzenlenmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise "Birinci fıkranın (a), (d), (e), (f), ve (g) bentleri dışında kalan hususların eksik olması halinde, hakim davacıya eksikliği tamamlaması için bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde eksikliğin tamamlanmaması halinde dava açılmamış sayılır" düzenlemesi mevcuttur. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (492 sayılı Kanun) 16. maddesinin üçüncü fıkrasında da "Değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesi mecburidir. Gösterilmemişse davacıya tesbit ettirilir. Tesbitten kaçınma halinde, dava dilekçesi muameleye konmaz." hükmü mevcutttur. Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince öncelikle ada ve parsel numaraları da bildirilerek hangi taşınmaz veya taşınmazlar üzerindeki hangi yapıların, hangi binaların, hangi muhdesatın, hangi alet edevatın, hangi tarihli ve hangi yevmiyeli ipotek senedi kapsamında kalmadığının ileri sürüldüğü açık ve net olarak davacı tarafa açıklattırılmalı, ipotek kapsamında kalmadığı ileri sürülen binalar, müştemilat ve bunlara monte edilen tüm makinalar, alet ve edevat, teçhizat, tesisatın değerlerinin de açıklattırılarak HMK'nın 120. maddesi uyarınca bu değerlere göre harç eksikliğinin tamamlattırılması, yargılama aşamasında ipotek kapsamında kalmadığı iddia edilen bina vesairenin gerçek değeri belirlenerek eksik harç miktarı çıkarsa bu harçların da davacı tarafça yatırılması için 492 sayılı Kanun'un 30. maddesi kapsamında gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir. Bu eksiklikler giderilmeden yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesince ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasının kabulüne karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği dolayısıyla davacının ipoteğin kapsamı hakkında açtığı davada hukuki yararı olmadığı gerekçesiyle bu talep hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir. İstanbul 10. İcra Dairesinin 2012/3923 E. sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takibine itiraz üzerine İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2013/16 E. sayılı dosyasında 28.05.2014 tarih ve 2014/150 K. sayılı karar ile davanın kabulüne karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği anlaşılmaktadır. Anılan icra dosyasına yapılan itirazda eldeki davada ileri sürülen taşınmazlara sonradan yapıldığı ileri sürülen muhdesat vesairenin ipotek senetleri kapsamında kalmadığı yönünde bir itiraz yapılmamış ve itirazın iptali davasında da davacı tarafın bu davada ileri sürdüğü ipoteğin kapsamına ilişkin yargılama ve değerlendirme yapılmamıştır.

Oysa, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 862 vd. göre rehnin kapsamı, aksine anlaşma yoksa ipotek tesis tarihine göre belirlenir. Diğer taraftan, takip sonunda taşınmaz üzerinde yapılı şeylerle paraya çevrileceği tabiidir. Bu itibarla davacı tarafın ipoteğin veya ipoteklerin kapsamı hakkında eldeki davayı açmakta hukuki yararı bulunmaktadır. İlk Derece Mahkemesince yukarıdaki bentteki hususlar yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek taraflar arasındaki genel kredi sözleşmesi, ek protokoller ve sözleşmeler, ipotek senetleri ve tarafların tüm iddia ve savunmaları ile ipoteğe ilişkin mevzuat hükümleri değerlendirilerek, gerekirse keşif yapılarak ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak davacı tarafça ipotek veya ipoteklerden sonra yapıldığı ileri sürülen bina, müştemilat, teçhizat vesairenin aksine anlaşma yoksa ipoteklerin tesis tarihleri itibariyle ipotek senedi veya senetleri kapsamında olup olmadığı hususunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. SONUÇ:

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, müteveffa ....... İdare Memuru vekili ve diğer davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) ve (3) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle müteveffa ...... İdare Memuru vekili ve diğer davacılar vekilinin temyiz itirazların kabulü ile İlk Derece Mahkemesince verilen karara yönelik istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULARAK KALDIRILMASINA, HMK'nın 373/1 hükmü uyarınca dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, peşin alınan temyiz karar harcının istekleri halinde ilgililere iadesine, 04.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

11hd 2026-3287.pdf

PDF dosyasını indir • 1.39MB