İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI HAKKINDA YÖNETMELİK'in GETİRDİKLERİ

22.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik, getirdikleri ile toplumsal bir sorunu daha da derinleştiriyor. Yüksek değer artış payı oranları, özellikle düşük gelirli bireylerin ve ailelerin ekonomik yükünü artırarak, konut edinme imkânlarını zorlaştırmaktadır. Bu durum, mevcut toplumsal eşitsizlikleri derinleştirerek, yerinden edilme ve yaşam alanlarının kaybı riskini artırmaktadır. Yönetmelikteki şeffaflık eksiklikleri ve uygulama güçlükleri, toplumsal güveni sarsmakta ve yerel halkın bu süreçten ne ölçüde faydalandığına ilişkin belirsizlikler yaratmaktadır. Sonuç olarak, bu yönetmelik, amacının aksine, toplumsal yarar sağlama yerine, belirli toplulukları dezavantajlı duruma sokma potansiyeli taşımaktadır.

Aşağıda, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik kapsamındaki önemli noktaların ve uygulayıcılara sağladığı faydaların yer aldığı bir tablo sunulmuştur. Bu metin, uygulayıcıların süreçleri daha iyi anlamaları ve yönetmeliğin sunduğu fırsatlardan yararlanmaları için hazırlanmıştır.

Bölüm	Açıklama	Yararları
Amaç	Kamu yararını gözetmek ve değer artışlarının adil bir şekilde paylaşımını sağlamak	Toplumun genel yararına hizmet etme imkanı
Değer Artış Payı Hesaplama Yöntemleri	Belirli kriterlere göre değer artışı oranının belirlenmesi	Uygulayıcılar için net kriterler ve hesaplama yöntemleri sunar
Finansal Kaynak Management	Elde edilen değer artış paylarının kamu projelerinde kullanılma şartları	Altyapı ve sosyal hizmet projelerinde ek finansman sağlar
Şeffaflık ve Hesap Verebilirlik	Yönetmelik, süreçlerin şeffaf bir şekilde yürütülmesini ve hesap verebilirliği teşvik eder	Kamu güvenini artırır ve yerel halkın katılımını teşvik eder
Toplumsal Katılım	Yerel halkın imar süreçlerine katılımının teşvik edilmesi	Karar alma süreçlerine halkın görüşlerinin dahil edilmesi
Dönüşüm ve Yenileme Projeleri	Kentsel dönüşüm ve yenileme projelerine yönlendirme	Şehirlerin sürdürülebilir gelişimine katkı sağlar
Hukuki Çerçeve	Uygulayıcılar için yasalarla belirlenmiş bir çerçeve sunar	Uygulama ve planlama sürecinde hukuki güvence sağlar
Yerel Ekonomiye Katkı	Değer artış paylarının yerel projelere aktarılması	Yerel işletmelerin ve toplulukların desteklenmesi

Bu tablo, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in içerdiği unsurları ve uygulayıcılara sağladığı faydaları ana hatlarıyla özetlemektedir. Uygulayıcıların, bu düzenlemeleri etkili bir şekilde kullanarak, hem kendi projelerini geliştirmeleri hem de toplumsal fayda sağlamaları mümkün olacaktır. Yönetmeliğin amaçları doğrultusunda hareket etmek, yalnızca yürütme sürecini değil, aynı zamanda sosyal ve çevresel sürdürülebilirliği de destekleyecektir.

BİRİNCİ BÖLÜM

Başlangıç Hükümleri

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 1 – Amaç	Ne getiriyor? Uygulama imar planı değişikliği sonucu oluşan değer artışının %90’ını “Değer Artış Payı (DAP)” olarak kamuya kazandırma usul ve esaslarını belirler. Pratik sonuç: Plan değişikliği ile taşınmaz değeri yükselirse, bunun %90’ı kamu payıdır; malik yalnızca %10 artıştan yararlanır.	Müvekkile ilk görüşmede maliyet- fayda analizi: plan değişikliğinin getirisinin %10’u net kazanç potansiyeli olur; %90 kamuya gider.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 2 – Kapsam	Kapsar: Maliklerin tamamının talebiyle onaylanan uygulama imar planı değişiklikleri; başvuru, değerleme, komisyon, tahakkuk, ödeme ve dağıtım süreçleri. Komisyon & rapor: Lisanslı değerleme kuruluşlarının raporları esas; nihai tespit Kıymet Takdir Komisyonundadır.	Vekâlet kapsamı, kat mülkiyetinde tüm maliklerin muvafakat/vekâleti şarttır (aksi hâlde başvuru usulden reddedilir).

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 3 – Dayanak	Kanuni temel: 3194 sayılı İmar Kanunu m.44 ve ek m.8.	Dava/itirazlarda dayanak maddeleri; idarenin takdir yetkisi Yönetmelikle sınırlandırılmış, ölçülülük denetimi yapılabilir.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 4 – Tanımlar	Öne çıkanlar: Değer artışı: Plan değişikliği öncesi vs sonrası piyasa değeri farkı. Değer artış payı (DAP): Bu farkın %90’ı. DAP Sistemi: CBS GM’nin e-Plan Otomasyona entegre dijital süreç. Piyasa (pazar) değeri: UVS (Uluslararası Değerleme Standartları) + Kamulaştırma Kanunu m.11 yöntemleri.	Değerleme metodolojisi (emsal karşılaştırma, gelir indirgeme, maliyet yaklaşımı) raporda gerekçeli olmalı; metod-hata iddiası bilirkişi ile denetlenir.

İKİNCİ BÖLÜM

Uygulama İmar Planı Değişikliği ve DAP’ın Konusu

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 5 – DAP’ın Konusu	Şart: Tüm maliklerin talebi ile yapılan uygulama imar planı değişiklikleri ve bunun doğurduğu değer artışı.	“Nazım plan” değişiklikleri tek başına DAP konusu değil; uygulama planı şart.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 6 – DAP’a Konu Plan Değişiklikleri	Ada bazında (≥ 1.000 m²): Nüfus, yoğunluk, kat adedi, bina yüksekliği artışı veya fonksiyon değişikliği; sosyal/teknik altyapı ihtiyacı ada merkezine 500 m yarıçap içinde karşılanmalı. Parsel bazında: Konut hariç fonksiyon değişikliği (örn. sanayi→ticaret). Karma kullanımlar (ticaret+konut vb.) nüfus/emsal/kat artmamalı. Riskli yapı parseli: Emsale esas inşaat alanını %20’nin üstünde artıran kısmı DAP’a konu. Mahkeme iptali senaryosu: İptal/yeniden planlama sonucunda yeni vs eski plan değer farkının %90’ı alınır.	Altyapı yeterliliği belgelenmeli (trafik, otopark, yeşil alan); 500 m kriteri raporlanmazsa plan iptal riski doğurur.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 7 – DAP’a Konu Olmayan Alanlar/İşlemler	Muafiyetler: 6306 kapsamındaki riskli alan, rezerv yapı alanı; riskli yapılı parsellerde %20’ye kadar emsal artışı. Kamu yatırımları ve kamu mülkiyeti alanları. Mazbut/mülhak vakıflar. Yençok serbest yükseklik düzenlemeleri (8/1-b usulü). Cephe hattı/yapı yaklaşma mesafesi düzeltmeleri (emsal/nüfus/kat/yükseklik artmadan). 2942 ek 1 ve imar hakkı aktarımı ile kamuya geçişi amaçlayan değişiklikler. Nazım plana uyum için idarece resen yapılan uygulama plan değişiklikleri.	Muafiyet iddiası dosyada açık gerekçe ile komisyon/meclis kararına işlenmeli; aksi hâlde DAP talebi çıkabilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Değerleme Raporu ve Kıymet Takdir Komisyonu

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 8 – Değerleme Raporları	En az iki lisanslı kuruluş; üç imza (en az biri sorumlu değerleme uzmanı); ekipte şehir plancısı/harita/mimar veya taşınmaz geliştirme mezunu zorunlu. Yöntem: Kamulaştırma Kanunu m.11 tespit esasları (tek/karma yöntemler). Yapı/muhdesat bedeli dikkate alınmaz (plan hakkının değeri ölçülür).	Raporda emsal seçimi ve düzeltme katsayıları (konum, imar durumu, erişilebilirlik) tartışmalı alan; lehine/ aleyhine bilirkişi denetimi.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 9 – Komisyonun Teşekkülü ve Çalışması	Kompozisyon: En az 5 asıl, 3 yedek; meslek dağılımı tanımlı (şehir plancısı/harita/mimar/inşaat/gayrimenkul değerleme uzmanı). Toplantı: Tam katılım; karar salt çoğunluk; uzaktan katılım mümkündür (görüntü kaydı şartı). Rapor farkı: İki rapor arasında %20’den fazla fark varsa ek/yeniden rapor istenir; ek ücret yok. Gerekirse 3. kuruluş veya üniversite/meslek birliği görüşü alınabilir. Hatalı rapor: Kamu zararına yol açan raporlar SPK ve meslek birliğine bildirilir. DAP’a konu değil: Artış yok/azalış varsa sistemde “DAP’a konu değildir” işaretlenir.	Karar metni denetime elverişli olmalı; muhalefet şerhleri itiraz/dava için kritik delildir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Başvuru, Tespit, Kesinleşme, Ödeme, Dağıtım

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 10 – Başvuru	Usul: Tüm maliklerin veya vekillerinin noter onaylı vekâletlerini içeren dilekçe ile idareye başvuru.	Kat irtifak/kat mülkiyetinde tek bir malik eksikse dosya işleme alınmaz; vekâletnamelerde plan değişikliği talepleri açıkça belirtilmeli.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 11 – Değer Artış Payının Tespiti	Aralık: İki yetkili kuruluşun belirlediği değer artışı ortalamasından az olmamak üzere komisyon nihai artışı belirler. Zamanlama ve bedel: Plan onay → askıdan önce DAP süreci başlar. Değerleme raporu bedeli onaylayan idarenin hesabına 15 gün içinde yatırılmalı; yatırılmazsa eski plana dönüş işlemleri başlar. Yetkili kuruluşlara otomatik atama, raporlar 30 gün içinde sisteme yüklenir. Rapor zamanında gelmez/ret/revizeler 3 kez tekrarlanırsa kuruluş 1 yıl DAP ataması alamaz. Komisyon 15 gün içinde artışı belirler (gerekirse +15 gün uzatılabilir).	Müvekkilin rapor bedelini süresinde yatırması kritik; aksi takdirde hak kaybı (eski plana dönüş).

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 12 – Kesinleşme ve Askı	Tebliğ: Nihai DAP ilgiliye tebliğ edilir. Malik 7 gün içinde itiraz ve/veya ödeme yöntemini (peşin/taksit) bildirir. Senaryolar: Ödeme reddi: Eski plana dönüş. Ödeme kabulü: Tahakkuk oluşturulur; askı süreci başlar; eş zamanlı tapuya şerh bildirilir. İtiraz: Komisyon 7 gün içinde değerlendirir; sonuç kabul edilirse ödeme, edilmezse eski plana dönüş. Askı itirazı sonucu değişiklik: Rapor/komisyon kararı/tahakkuk revize edilir; ücret alınmaz. Maddi hata: Fazla parsel/yanlış giriş tespitinde tahakkuk iptal edilip yeniden oluşturulur.	Tebliğden sonra 7 gün çok kısa; itiraz dilekçesinde değerleme metodolojisi ve emsal seti hedef alınmalı.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 13 – Ödeme	Nereye? Yetkili bankalar veya muhasebe birimi. Kısıt: DAP taksitleri tamamlanmadan satış, devir, bağış, AAD (18. md) düzenlemesi, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı verilemez. Peşin ödeme: %10 indirim; 1 ay içinde ödenir. Taksit: 4 taksit; ilk taksit 1 ay içinde faizsiz, 6/12/18. aylarda TÜFE toplam artışları kadar güncellenmiş tutarlar. Bildirmeme/gecikme: %10 indirim yok; ödenmeyen miktara aylık TÜFE artışı uygulanır. Erken ödeme: TÜFE hesaplaması son açıklanan oran dikkate alınarak yapılır. Eski plana dönüş talebi: Ödemeye başlanmadan dönüş istenirse idare masrafları malikten tahsil edilir; şerh kaldırılır.	TÜFE endeksli yük artar; müvekkile peşin ödeme finansman imkânı varsa %10 indirimi önermek mantıklı.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 14 – Değer Artış Payının Dağılımı	Büyükşehirlerde: %25 Büyükşehir Bld., %25 İlçe Bld., %25 Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı (6306), %25 Genel Bütçe. Büyükşehir olmayan illerde: %40 Onaylayan İdare, %30 Dönüşüm Projeleri, %30 Genel Bütçe. Bakanlık onaylı plan değişikliği: %75 Dönüşüm Projeleri, kalan (BŞB varsa %15, ilçe %10); büyükşehir olmayanlarda kalan tamamı ilgili idareye. Diğer genel bütçeli idareler onaylıysa: Tamamı genel bütçe. Süre: Defterdarlık 5 iş günü içinde aktarımı tamamlar.	Müvekkil ödeme yaptıktan sonra hangi payın nereye gittiği; iade davalarında sorumluluk dağılımına etki eder (bkz. m.13/4).

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 15 – Tapu Şerhi	Askıdan önce şerh: “Taşınmaz değer artışına tabidir; ilk satış/devir/bağış vb. işlemlerde DAP ödenip ödenmediği idaresinden sorulur; DAP ödenmeden satış/devir/bağış/AAD yapılamaz, ruhsat düzenlenemez.” Tahakkuk sonrası: DAP tutarı ve ödeme yöntemi (peşin/taksit) tapuya şerh edilir. Ödeme tamamı sonrası: Şerh terkin edilir (idare bildirimiyle).	Şerh kontrolü tapu işlemlerinde zorunlu; alıcı taraf için inceleme ve muvazaa riskleri.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Çeşitli ve Son Hükümler

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 16 – Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarında Plan Değişiklikleri	Öncelik: Parselasyon (18. madde) ile DOP kesintisi, bedelsiz terk/bağış. DOP %45’i aşarsa veya ikinci kez DOP yapılamıyorsa: Tescil harici/belediye mülkiyetindeki alanlar, kamu/Hazine taşınmazlarıyla karşılanır (muvafakatla). Yine sağlanamazsa: İmar hakkı aktarımı, trampa/satın alma/kamulaştırma veya 2942 ek 1 uyarınca kısıtlılığı kaldıracak imar planı değişiklikleri (konut hariç). Çok kurumu ilgilendirirse: 3194 m.8/1-e uyarınca hangi kurumun ihtiyacı olduğuna dair görüş sorulur.	Kamu hizmeti ihtiyaç uygun görüşü varsa, plan resen de yapılabilir; komşu parsellerle uyum (yükseklik/emsal) şartı önemli.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 17 – Yürürlükten Kaldırma	Eski Yönetmelik (15.09.2020) kaldırıldı.	Eski uygulama ve içtihatlara atıf yaparken yeni hükümler üstün; geçiş hükümlerini Geçici Maddelerde kontrol edin.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 18 – Yürürlük	Yayımı tarihinde yürürlük.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Madde 19 – Yürütme	Bakanlık (ÇŞİDB) yürütür.

GEÇİCİ MADDELER

Madde	İçerik	Avukat Notu
Geçici Madde 1 – 20/2/2020 Öncesi Başvurular	Muafiyet: 20/02/2020’den önce resmi kayıt numarası almış uygulama plan değişikliği teklifleri ve 20/02/2020’den önce onaylı nazım plana uyum için yapılan uygulama plan değişiklikleri DAP’a tabi değildir.	Dosya başvuru tarihi ve kayıt numarasını belgeleyin; muafiyet iddiası için arşiv kayıtları kritik.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Geçici Madde 2 – 4/7/2024 ile 12/12/2024 Arası ve Öncesi Tahakkuklar	4/7/2024–12/12/2024 arası: Değer artışının %90’ı alınır; 1 ay içinde ödeme yöntemini bildirme ve %10 indirimli peşin veya ilk taksit. 4/7/2024’ten önce: 2023→2024’a aktarılarak YO (yeniden değerleme oranı) uygulanmış tahakkuklar, 2024→2025 aktarılırken YO uygulanmaksızın, 1/1/2025’ten itibaren ödeme yönteminin sisteme girildiği tarihe kadar aylık TÜFE ile güncellenir; bu sürede %10 peşin indirim veya ilk taksit yapılır. Her durumda: Tahakkuk tarihinden itibaren aylık TÜFE ile güncelleme otomatik.	Takvim ve oranlar uyuşmazlıklarında tahakkuk tarihi belirleyici; TÜFE tablosu ile hesap kontrolü yapın.

Madde	İçerik	Avukat Notu
Geçici Madde 3 – 12/12/2024 Öncesi Riskli Yapı Şerhli Parseller	Muafiyet: Başvurusu 12/12/2024’ten önce resmi kayıt numarası alınmış riskli yapı şerhli taşınmazlarda, emsal artışı 1,5 kata kadar olan kısmın plan değişikliğinden DAP alınmaz. UYGULAMA İÇİN HIZLI KONTROL LİSTESİ (Av. Özgür Gül için) Vekâlet & Malik Tamlığı: Tüm maliklerden noter vekâlet (Madde 10). Plan Türü: Uygulama imar planı mı? (Nazım uyum/ resen değişikliklerde muafiyet – Madde 7). Altyapı Analizi: Ada bazında 500 m yarıçap içinde sosyal-teknik altyapı karşılanıyor mu? (Madde 6). Değerleme Metodu: İki kuruluş, UVS + m.11 yöntemleri; emsal seti denetlenebilir mi? (Madde 8–9). Süreler: 15 gün (rapor bedeli), 30 gün (rapor), 15+15 gün (komisyon), 7 gün (itiraz/ödeme bildirimi), 1 ay (ilk ödeme) (Madde 11–13). Şerh ve İşlem Kısıtları: Ödeme tamamlanmadan satış/devir/ruhsat yok (Madde 13–15). Muafiyet İncelemesi: 6306, kamu yatırımı, vakıflar, cephe/mesafe düzeltmeleri (Madde 7), Geçici maddeler. TÜFE Etkisi: Taksitlerde ve gecikmede aylık TÜFE (Madde 13, Geçici 2). Dağıtım ve Sorumluluk: Ödemelerin paylara göre aktarımı ve iade davalarında sorumluluk (Madde 14, 13/4). Sık Karşılaşılabilecek Senaryolar ve Argüman Çerçevesi Emsal Artışına İtiraz (Madde 6–8–9–12): Argüman: Emsal seti uygunsuz/eksik, lokasyon düzeltmesi yanlış, riskli yapı muafiyet sınırının üstü yanlış hesaplanmış. Talep: Ek rapor/3. kuruluş raporu, üniversite görüşü, tahakkuk revizesi. Şerh Nedeniyle Satış Engeli (Madde 13–15): Argüman: Maddi hata ile fazladan parsel dahil edilmiş; ödeme planı/durum şerhi yanlış. Talep: Tahakkuk iptali–yeniden (Madde 12/3), şerh düzeltimi. Muafiyet Uygulaması (Madde 7, Geçici 1–3): Argüman: Dosya zaman damgası / kayıt no ile muafiyet; 6306 kapsamı belgeleri. Talep: “DAP’a konu değildir” işaretinin verilmesi (Madde 9/9). İsterseniz… Örnek dilekçe taslakları (başvuru, itiraz, revize talebi). Hesap tablosu: Varsayımsal bir parsel için önce-sonra piyasa değeri, %90 DAP, peşin/taksit/TÜFE senaryoları. Kontrol şablonu: Değerleme raporunda zorunlu unsurlar ve sık hatalar listesini çıkarabilirim.	Riskli yapı şerh tarihi ve başvuru kayıt tarihi belgelenmeli; muafiyet sınırı “1,5 kat” teknik raporla ispatlanmalı.

Imar-Plani-Degisikligine-Dair-Deger-Artis-Payi-Hakkinda-Yonetmelik-MULGA-RGT-22-11-2025-RG-NO-33085-Kurum-Cevre-ve-Sehircilik-Bakanligi-Kabul-Tarihi-15-09-2020-R-G-Tarihi-15-09-2020-R-G-No-31245-.pdf

PDF dosyasını indir • 30KB