top of page

GAYRİMENKUL SİMSARLIK SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL ŞARTI

İlk Derece Mahkemesince TBK 520/f.3’ de yer alan“Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklindeki düzenlemeye göre; taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin geçerli olması için, yazılı şekilde yapılmalarının şart olduğu, geçerli olması için yazılı şekilde yapılmış olması ve yazılı metnin altının satıcı ve simsar tarafından imzalanmış olması gerektiği, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi akdedilmemiş olduğundan, davacının davalıdan simsarlık ücreti alacağına hak kazanamadığı...

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ'NİN 17.10.2023 TARİH, 2022/7926 ESAS VE 2023/2760 KARAR SAYILI İLAMI


MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi

DAVA TARİHİ : 10.03.2016

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 15. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2016/262 E., 2019/630 K.



Taraflar arasındaki alacak-tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.


Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.


Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir


Belli edilen günde davacı vekilleri Avukat ... ve ...ile davalı ... ve davalı ... vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:


I. DAVA


Davacı; davalıların ortağı oldukları ... Turizm Yatırım ve Ticaret A.Ş.nin (...) hisselerinin satışına aracılık için başvurduklarını, tarafların talepleri doğrultusunda davalılar ile hisselerin alıcıları arasında iletişim kurduğunu, uzlaşmalarını sağlayarak ... Şirketinin hisselerinin ... ... Şirketi’ne devrini sağladığını, ancak herhangi bir ödeme yapılmadığı gibi bir de sözleşmenin kurulmasıyla, devrin gerçekleşmesiyle hiçbir ilgisi bulunmayan, olay ile tek bağlantısı davalı ...'in eski ... ortağı ve çok yakın arkadaşı olmaktan ibaret olan...’e simsarlık ücreti ödendiğini, davalılar ile arasında ... şeklinde yazışmalar olduğunu, hisselerin devredileceği bir alıcının bulunması için hizmet talep edindiğini, davalı satıcılardan aldığı devir konusu hisselerin fiyat bilgilerini, binanın müsaitlik durumunu, alıcıların binayı görebilecekleri gün/saat bilgilerini alıcılar ile paşlaştığını ve binayı gezdirdiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, verdiği simsarlık hizmetinin, simsarlık ücretinin, ...'in ...'in çalışanı ve imza yetkilisi olduğunun, ...'in ...'in eski ... ortağı ve yakın arkadaşı olduğunun, ... ... ile ...'un bağlantısının, ...'in çalıştığı ... Gayrimenkule ... Şirketi tarafından komisyon ücreti ödendiğinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 30.000,00 TL simsarlık ücretinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.


II. CEVAP


Davalılar; aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi gerektiğini, davacının tespit isteminde hukuki menfaatinin bulunmadığını, kanunen simsarlık sözleşmesinin yazılı olması ve tarafların imzalarını ihtiva etmesi gerekiğini, alıcı ile satıcıyı buluşturan, sözleşmenin kurulmasını sağlayan simsarın, bahse konu taşınmazın hangi bedelle satıldığını ve dolayısıyla hak kazandığı ücreti bilmemesinin mümkün olmadığını, elektronik posta yazışmalarının delil olarak kullanılamayacağını, muvafakatlerinin bulunmadığını, davaya konu taşınmazın ... adlı kişi tarafından satın alınmadığını, satışın davacının aracılık ettiğini iddia ettiği dava dışı 3. kişi ile ... sahibi arasında gerçekleştirilmediğinin açık olduğunu, tellallık ücreti altında hiç kimseye bir ücret ödemediklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.


III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI


İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu hisse satışının asıl amacının dava konusu taşınmazın mülkiyetinin dava dışı/... Şirketi’ne geçirilmesi, yani taşınmazın davadışı ... Şirketi’ne satılması olduğu, dava konusu olayda yazılı bir simsarlık sözleşmesinin yapılmadığı, kaldı ki tek tarafın imzasını içeren bir simsarlık sözleşmesi dahi akdedilmediği, davacının dava dilekçesi ekinde sunmuş olduğu e-mail yazışmalarının, taraflarca imzalanmış yazılı sözleşme metni olarak kabulünün mümkün olmadığı, e-mail yazışmalarının taraflarca imzalanmış yazılı sözleşme metni olarak kabul edilebilecekleri farz edilse dahi söz konusu e-mail yazışmalarının içeriğinde, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi kurulmasına yönelik bir irade uyuşması, yani simsarlık sözleşmesinin esaslı unsurları hususunda bir anlaşma yer almadığından, e-mail yazışmaları ile taraflar arasında simsarlık sözleşmesi akdedildiğinin kabul edilemeyeceği, TBK 520/f.3’de yer alan “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklindeki düzenlemeye göre; taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin geçerli olması için, yazılı şekilde yapılmalarının şart olduğu, simsarlık sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olduğundan, geçerli olması için, yazılı şekilde yapılmış olması (yani tarafların irade beyanlarının yazılı bir metinde düzenlenmiş olması) ve yazılı metnin altının satıcı ve simsar tarafından imzalanmış olması (TBK.md.14/f.1) gerektiği, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi akdedilmemiş olduğundan, davacının davalıdan simsarlık ücreti alacağına hak kazanamadığı gerekçesiyle, davacının tespit taleplerinin hukuki menfaat yokluğundan reddine, davacının alacak talebinin reddine karar verilmiştir.


IV. İSTİNAF


A. İstinaf Yoluna Başvuranlar


İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.


B. İstinaf Sebepleri


Davacı istinafında; taraflar arasında sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin olduğunun kabul edilebilmesi için öncelikle mahkemece bu taşınmazın devri ile doğan verginin kayıtlarının incelemesi gerektiğini, davalının işbu hisse devri yapılırken vergi idaresine yaptığı bildirimin incelenmediğini, söz konusu işlemin bir şirket hisse devri olduğunun simsarlık anlaşmasının yapıldığı e-posta yazışmalarında da görülmesine rağmen, mahkemece yalnızca sözleşmenin yazılı yapılıp yapılmadığına bakıldığını, bilirkişi incelemelerinde de çok yüzeysel incelemeler yapılmış olduğunu ve davanın sehven yanlış tarafa açıldığını, bu hususun değerlendirilmediğini, davanın usulden reddi gerektiğini, asıl sözleşmenin alıcı ve davalı satıcıların menfaati doğrultusunda simsarlık faaliyeti göstermesine rağmen kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığını, sözleşmenin kurulmasıyla, devrin gerçekleşmesiyle hiçbir ilgisi bulunmayan, olay ile tek bağlantısı davalı ...’in eski ... ortağı ve çok yakın arkadaşı olmaktan ibaret olan...’e simsarlık ücreti ödendiğini, birbirlerini tanımayan taraflar arasında mesleki uğraşları sonucunda hisse devir sözleşmesi kurulduğunu, ancak simsarlık faaliyetleri ile hisse devir sözleşmesinin ve sözleşmenin kurulmasının ardından olay dışı bırakılarak, satış işlemlerinde hiçbir faaliyeti olmayan...’e ödeme yapıldığını, taraflar arasındaki e-mail yazışmalarının simsarlık sözleşmesinin şekil şartını sağladığını, ... beyanının ve sözleşmenin kurulmuş olduğunu göstermesi nedeniyle gerekçeli kararın hukuka ve kanuna aykırı olduğunu, simsarlık sözleşmelerinde sadece taşınmazlara ilişkin sözleşmeler için yazılı şekil şartı arandığını, oysa davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin hisse devrine ilişkin simsarlık sözleşmesi olup yazılı şekil şartı aranmasının hukuka ve kanuna aykırı olduğunu (TBK madde 520), dava konusu olayda da taşınmaz devri değil hisse devri yapılmasından dolayı taraflar arasında bulunan simsarlık sözleşmesinin geçersizliği konusundaki kararın hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.


C. Gerekçe ve Sonuç


Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "Her ne kadar hisse devrinin taşınmazın devrine yönelik olduğu ileri sürülmüş ise de, işlem temelinde hisse devrine ilişkindir. Kaldı ki, taşınmazın mülkiyeti hiç el değiştirmemiştir.


Söz konusu taşınmaz dava dışı ... Gayrimenkul Yat. A.Ş. adına kayıtlı olup, bu şirketin ise tüm hisseleri ... Tur. Yat. A.Ş.ye ait iken, önce ... Gayrimenkul Yat. A.Ş.nin unvanı 04.11.2015 tarihli olağanüstü genel kurul kararı ile Gri Gayrimenkul A.Ş. olarak değiştirilmiş ve ardından Gri Gayrimenkul A.Ş.'deki ... Tur. Yat. A.Ş.nin tüm hisseleri 16/11/2015 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yayımlanan tescil beyannamesi ile ... ... S. A. firmasına devredilmiştir.


TBK'nın 1 ve 2. maddelerine göre, sözleşme, esaslı noktalarda tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. TBK'nın 12/1. maddesine göre de, sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Dava konusu esasen hisse devrine ilişkin olup, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi hakkındaki TBK'nın 520/3. maddesindeki yazılı şekil şartının eldeki davada uygulama yeri yoktur.


Simsarın ücrete hak kazanabilmesi için, simsarın faaliyetleri sonucunda asıl sözleşmenin kurulması gerekmektedir. Davalı tarafça sunulan 24/01/2014 tarihli mail yazışmasında ...ile ilgili yapılan yazışmada, davacı satış yönünden daha önce teklif ettikleri müşterilerden geri dönüş olması halinde nasıl ilerleneceğini sormuş, davalı ... ... ise cevabında daha önce teklif edilen ve görüşme sağlanan müşterilerle ilgili hakların baki olduğu bildirilmiştir. Davacının dayandığı mailler ise 30 Nisan ve 4-5 Mayıs 2015 tarihlerine ilişkindir. Bu maillerde binanın gezdirileceğinden bahsedilmiş ve bina fotoğrafları ile giderlerine ilişkin bilgi gönderilmiştir. Davalı taraf söz konusu bu mailleri kabul etmediğinden bu maillerin davalılar aleyhine delil teşkil etmesi mümkün değildir. Kaldı ki, davacının dayandığı mail içerikleri itibariyle hisse devrinin davacının faaliyeti sonucu kurulduğunu ispata elverişli değildir.


Davacının, kendi faaliyetleri sonucunda asıl sözleşmenin kurulduğunu ispatlayamamış olmasına göre tellalık ücretine hak kazanması söz konusu değildir. Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.


Davacı istinaf dilekçesinde "davanın sehven yanlış tarafa açıldığını, dava konusu olayın hisse devrine ilişkin olmasından dolayı .... Şirketine açılması gerekirken sehven davalıların taraf gösterildiğini ve mahkemenin davayı usulden reddetmesi gerektiğini" ileri sürmüş ise de, simsarlık sözleşmesinin tarafının hisse maliki olması zorunlu olmayıp ilk defa istinaf aşamasında ileri sürülen bu iddianın HMK'nın 357. maddesindeki düzenleme karşısında incelenmesi mümkün değildir." gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.


V. TEMYİZ


A. Temyiz Yoluna Başvuranlar


Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.


B. Temyiz Sebepleri


Davacı temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde bildirdikleri sebepleri tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesinin sözleşmenin hisse devrine ilişkin olduğuna ilişkin tespitine bir itirazının olmadığını, hisse devri için kanunun özel bir şekil şartı aramadığını, e-posta yazışmalarının simsarlık sözleşmesinin varlığını ortaya koyduğunu, e-maillerin yazılı delil başlangıcı nitelinde olduğunu kabul eden içtihatlar olduğunu, İlk Derece Mahkemesinde alınan bilirkişi raporlarının birbiriyle çelişkili olması nedeniyle yeniden rapor alınmadan verilen kararın hatalı olduğunu, dosya kapsamından 52.308.167,30 TL’ye satıldığı anlaşılan hisselerin satıcısı konumundaki davalıların, davacıya ödemesi gereken komisyon tutarı (52.308.167,30 TL’nin %3’ü) 1.569.245 TL ve bunun kanuni faiz uygulanmış tutarına hükmedilmesi gerekirken bu talebin reddedilmesinin kanuna aykırı olduğunu belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.


C. Gerekçe


1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme


Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesi nedeniyle komisyon ücretinin tahsili ile sözleşmenin tespiti istemine ilişkindir.


2. İlgili Hukuk


1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Duruşma yapmadan verilecek kararlar başlıklı 353 üncü maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendinin (2) nolu alt bendi; “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında, (...) duruşma yapılmadan karar verilir”


2. Aynı Kanun'un 359 uncu maddesinin (2) nolu fıkrası; “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.” hükmünü içermektedir.


3. Değerlendirme


1. İlk Derece Mahkemesince TBK 520/f.3’ de yer alan“Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklindeki düzenlemeye göre; taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin geçerli olması için, yazılı şekilde yapılmalarının şart olduğu, geçerli olması için yazılı şekilde yapılmış olması ve yazılı metnin altının satıcı ve simsar tarafından imzalanmış olması gerektiği, taraflar arasında simsarlık sözleşmesi akdedilmemiş olduğundan, davacının davalıdan simsarlık ücreti alacağına hak kazanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup, davacı vekilinin istinaf başvurusu sonucu Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmede, kararın gerekçesi düzeltilmek suretiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.


Yukarıda yer verilen hukuk kuralları gereği yapılan değerlendirme neticesinde; Bölge Adliye Mahkemesinin, İlk Derece Mahkemesince kanunun olaya uygulanmasında hata edilmesi ve bu hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde, İlk Derece Mahkemesince verilen kararı kaldırarak yeniden esas hakkında karar vermesi gerekirken, hükümle birlikte bir bütünlük teşkil eden gerekçenin düzeltilmesine rağmen, yeniden esas hakkında hüküm kurulmaksızın davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.


2. Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.


VI. KARAR


Açıklanan sebeplerle;


1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının USULDEN BOZULMASINA,


2. Bozma sebebine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,


17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,


Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,


Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,


17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.



2022_7926
.pdf
Download PDF • 9.41MB



45 görüntüleme0 yorum

Comentarios


bottom of page