6306 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDE KARAR ALMA, SÖZLEŞME, DENETİM, KONTROL LİSTELERİ VE ÖRNEK BELGELER

Kentsel dönüşüm; yalnızca eski veya riskli bir yapının yıkılarak yerine yenisinin yapılmasından ibaret değildir. Süreç; mülkiyet hakkı, can güvenliği, ortak karar alma, teknik yeterlilik, finansman, yüklenici seçimi, sözleşme güvenliği, tapu işlemleri, tahliye, kira yardımı, inşaat denetimi ve teslim gibi birbirine bağlı çok sayıda hukuki ve teknik aşamadan oluşmaktadır.

Bu aşamalardan herhangi birinde yapılacak hata, sürecin tamamını etkileyebilmekte; maliklerin bağımsız bölümlerini geç teslim almalarına, ilave maliyetlerle karşılaşmalarına, arsa payı veya bağımsız bölüm kayıpları yaşamalarına ve uzun süren hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşümün güvenli biçimde tamamlanması, yalnızca iyi bir yüklenici bulunmasına değil; doğru hazırlanmış bir yol haritasına, ölçülebilir sözleşme hükümlerine ve sürekli denetime bağlıdır.

Bir yapının dönüşüm kararı alınırken öncelikle taşınmazın mevcut hukuki ve teknik durumu ortaya konulmalıdır. Tapu kayıtları, arsa payları, bağımsız bölüm bilgileri, ipotek ve hacizler, miras veya ortaklık sorunları, imar durumu, mevcut proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve binanın fiilî durumu birlikte değerlendirilmelidir. Bu inceleme yapılmadan oluşturulan teklifler ve paylaşım modelleri çoğu zaman gerçekçi bir dönüşüm planı ortaya koymaz.

Maliklerin ortak iradesinin oluşturulması da sürecin en önemli aşamalarından biridir. Kentsel dönüşümde kararların sözlü mutabakatlarla değil; gündemi belirlenmiş toplantılar, güncel malik ve arsa payı cetvelleri, imzalı karar tutanakları ve usulüne uygun bildirimlerle yürütülmesi gerekir. Kimlerin toplantıya katıldığı, hangi tekliflerin görüşüldüğü, kabul ve ret oylarının hangi arsa paylarına karşılık geldiği açıkça kayıt altına alınmalıdır.

Yüklenici seçimi sırasında yalnızca teklif edilen bağımsız bölüm sayısı, metrekare veya dış cephe görseli esas alınmamalıdır. Yüklenicinin mali gücü, teknik kadrosu, tamamladığı ve devam eden projeleri, borçluluk durumu, finansman modeli, teminat sunma kapasitesi ve geçmiş projelerdeki teslim performansı birlikte araştırılmalıdır. Ekonomik gerçeklerle bağdaşmayan yüksek vaatler, maliklerin lehine görünen ancak uygulanması mümkün olmayan teklifler hâline gelebilir.

Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise dönüşüm projesinin hukuki omurgasıdır. Sözleşmede yalnızca tarafların hangi bağımsız bölümleri alacağı değil; yapılacak binanın teknik nitelikleri, net ve brüt alanları, kullanılacak malzemeler, teslim süresi, gecikmenin sonuçları, tapu devir aşamaları, yüklenici teminatı, maliklerin ödeme yükümlülükleri, proje değişiklikleri, ayıp ve eksiklerin giderilmesi, sözleşmenin feshi ve yarım kalan inşaatın tasfiyesi ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.

Özellikle arsa paylarının veya yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin işin başında ve herhangi bir güvence alınmadan devredilmesi, maliklerin karşılaşabileceği en önemli risklerden biridir. Tapu devri; inşaatın fizikî ilerlemesine, teknik denetim sonucuna ve sözleşmede belirlenen hakediş aşamalarına bağlanmalıdır. Teminat mektubu, bina tamamlama sigortası, ipotek, aşamalı tapu devri ve satış sınırlamaları gibi güvence araçları somut projenin özelliklerine göre birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaat başladıktan sonra sürecin tamamen yükleniciye ve yapı denetim kuruluşuna bırakılması da doğru değildir. Malikler adına görev yapacak teknik ve hukuki bir izleme sistemi kurulmalı; inşaatın fizikî ilerlemesi, hakedişler, malzeme kalitesi, proje değişiklikleri, yüklenici satışları ve teminatların geçerliliği düzenli olarak kontrol edilmelidir. Sonradan görülmesi mümkün olmayan taşıyıcı sistem, yalıtım ve tesisat imalatları fotoğraf, tutanak ve teknik raporlarla kayıt altına alınmalıdır.

Teslim aşamasında yalnızca anahtarların verilmiş olması, yüklenicinin bütün borçlarını yerine getirdiği anlamına gelmez. Yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölümlerin sözleşmeye ve projeye uygunluğu, net alanlar, ortak alanlar, asansörler, yangın sistemleri, otopark, peyzaj, elektrik ve su tesisatları ile teknik cihazların çalışır durumda bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenmelidir. Eksik ve ayıplar fotoğraflı tutanakla belirlenmeli; giderim süresi ve sorumlusu yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Bu kitapçık, kentsel dönüşüm sürecine katılan maliklerin yalnızca “ne yapılacağını” değil, “hangi aşamada neyin kontrol edilmesi gerektiğini” görebilmeleri amacıyla hazırlanmıştır. Rehberde yer alan açıklamalar, kontrol listeleri ve örnek formlar; maliklerin süreci daha düzenli, şeffaf ve denetlenebilir biçimde yönetmelerine yardımcı olacak bir çalışma sistemi sunmaktadır.

REHBERİN TEMEL YAKLAŞIMI

Bu kitapçık beş temel ilke üzerine kurulmuştur:

1. Belgeye dayalı karar: Sözlü vaatler yerine tapu kayıtları, projeler, teklif dosyaları, sözleşmeler ve resmî belgeler esas alınmalıdır.

2. Doğru çoğunluk ve usul: Malik iradesi güncel tapu ve arsa payı bilgileri üzerinden, izlenebilir ve denetlenebilir biçimde oluşturulmalıdır.

3. Teminatlı sözleşme: Yüklenicinin edimleri; aşamalı tapu devri, teminat, sigorta, cezai şart ve etkili fesih hükümleriyle güvence altına alınmalıdır.

4. Sürekli teknik ve mali denetim: İnşaatın fizikî ilerlemesi, malzeme kalitesi, hakedişler, malik ödemeleri ve tapu devirleri birlikte izlenmelidir.

5. Eksiksiz hukuki ve teknik teslim: İskân, proje uygunluğu, ortak alanlar, garanti belgeleri, eksik ve ayıplar tamamlanmadan süreç sona ermiş kabul edilmemelidir.

OKUYUCUYA ÖNEMLİ HATIRLATMA

Kentsel dönüşümde her taşınmazın koşulları farklıdır. Malik sayısı, arsa payları, tapu üzerindeki sınırlamalar, imar durumu, yapının teknik özellikleri, finansman modeli ve yüklenici teklifi değiştikçe uygulanması gereken hukuki yöntem de değişebilmektedir.

Bu nedenle kitapçıktaki örnek kararlar, formlar ve kontrol listeleri doğrudan imzalanacak nihai belgeler olarak değil; somut projeye göre uyarlanması gereken çalışma taslakları olarak değerlendirilmelidir. Malikler bakımından borç, tapu devri, vekâlet, yükleniciye satış yetkisi veya feragat sonucu doğuran herhangi bir belge imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması; proje ve teknik şartnamelerin ise uzman mühendis ve mimarlar tarafından denetlenmesi önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşümde güvenli sonuca ulaşmanın en etkili yolu, sorun ortaya çıktıktan sonra çözüm aramak değil; hukuki, teknik ve mali riskleri sözleşme imzalanmadan önce belirleyerek gerekli koruma mekanizmalarını kurmaktır.

Unutulmamalıdır ki :

HER SOMUT OLAYIN KENDİ KOŞULLARI İÇERİSİNDE DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKTİĞİNDEN, İŞLEM TESİS EDİLMEDEN VEYA HERHANGİ BİR BELGE İMZALANMADAN ÖNCE UZMAN BİR AVUKATA BAŞVURULMASI ÖNEMLE TAVSİYE OLUNUR