6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDAKİ REZERV YAPI ALANLARINDA ONAYLANAN İMAR VE PARSELASYON PLANLARI

Aşağıdaki çalışma, görseldeki tespitin ana fikrini esas alır: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanlarında onaylanan imar ve parselasyon planları, klasik 3194 sayılı İmar Kanunu plan itiraz rejiminden farklı, çok daha kısa süreli ve özel bir usule tabidir. Bu nedenle bu planlarda “normal imar planı gibi 1 ay askı + 60 gün dava süresi” varsayımı çoğu zaman hak kaybına yol açabilir.

Rezerv Yapı Alanlarında İmar Planı Değişiklikleri, İtiraz ve Dava Süreleri

1. Konunun Önemi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yalnızca riskli yapıların yıkılması veya riskli alanların dönüştürülmesiyle sınırlı değildir. Kanun; riskli alan, riskli yapıların bulunduğu parseller ve rezerv yapı alanları bakımından planlama, değerleme, tahliye, yıkım, anlaşma, pay satışı, kamulaştırma ve yeni yapılaşma süreçlerini kapsayan özel bir dönüşüm rejimi kurmaktadır.

Bu özel rejimin en kritik noktalarından biri, imar planı ve parselasyon planlarına karşı itiraz ve dava sürelerinin genel imar hukukundan farklılaşmasıdır. Özellikle rezerv yapı alanlarında yapılan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklikleri, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri ve parselasyon işlemleri, maliklerin mülkiyet hakkını, yapılaşma hakkını, arsa payı değerini, imar hakkını, terk oranlarını, donatı alanı yükünü, kat karşılığı sözleşme ilişkilerini ve dönüşüm sonrası hak sahipliğini doğrudan etkileyebilir.

6306 sayılı Kanun’un güncel metninde, Kanun kapsamındaki alanlar ve parseller için onaylanan imar ve parselasyon planlarının ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edileceği, itirazın da bu ilan süresi içinde yine ilgili İl Müdürlüğüne yapılacağı düzenlenmiştir. İtirazlar Bakanlıkça 5 gün içindedeğerlendirilir; itiraz reddedilirse planlar ayrıca bir onay işlemine gerek olmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.

Bu nedenle rezerv yapı alanındaki planlarda süre hesabı, klasik imar planı askı süresi mantığıyla değil, 6306 sayılı Kanun’un özel süreciyle yapılmalıdır.

2. Rezerv Yapı Alanı Nedir?

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’ne göre rezerv yapı alanı, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya ilgili idarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder. Yönetmelik, 21.05.2024 tarihli değişikliklerle birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Müdürlük, ilgili kurum ve uygulama alanı kavramlarını da güncellemiştir.

Rezerv yapı alanı şu amaçlarla kullanılabilir:

• Riskli alanlarda veya riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği konut ve işyerlerinin üretilmesi,

• Gelir ve hasılat getirici uygulamalar yapılması,

• Sosyal, teknik ve kültürel altyapı tesislerinin kurulması,

• Yeni yerleşim alanı oluşturulması,

• Dönüşüm uygulamasının finansal ve mekânsal bütünlüğünün sağlanması.

Yönetmelik, rezerv yapı alanlarında Kanun’un amacı çerçevesinde sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasını, gelir getirici uygulamalar yapılabilmesini ve sosyal-teknik altyapı tesislerinin kurulabilmesini açıkça düzenlemektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Rezerv yapı alanı ilanı, tek başına yalnızca teknik bir planlama kararı değildir; mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan sonuç doğurabilen, ileride plan, parselasyon, değerleme, hak sahipliği, tahliye, satış ve kamulaştırma işlemlerine zemin hazırlayan bir idari işlemdir.

3. Rezerv Yapı Alanı ile Riskli Alan Arasındaki Fark

Uygulamada en sık yapılan hata, “riskli alan”, “rezerv yapı alanı” ve “riskli yapı parseli” kavramlarının birbirine karıştırılmasıdır.

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder. Yönetmelik, riskli alan tespiti için teknik rapor, koordinatlı sınırlandırma haritası, uygulama imar planı, uydu görüntüsü, yerbilimsel etüt raporu ve gerekli diğer bilgi-belgeleri saymaktadır.

Rezerv yapı alanı ise her zaman mevcut yapıların riskli olduğu anlamına gelmez. Bu alanlar, dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenebilir. Yani rezerv yapı alanı, çoğu durumda dönüşümün mekânsal, ekonomik veya sosyal tamamlayıcı alanıdır. Ancak 2023 ve 2024 değişikliklerinden sonra rezerv yapı alanı uygulamaları, özellikle şehir merkezlerinde mevcut yerleşik alanlar üzerinde de ciddi sonuçlar doğurabilecek şekilde geniş bir uygulama alanına kavuşmuştur.

Bu nedenle bir taşınmazın rezerv yapı alanında kalması şu soruları gündeme getirir:

Taşınmazın mevcut imar hakkı korunuyor mu? Plan değişikliğiyle emsal, yükseklik, kullanım türü veya yapı yaklaşma mesafeleri değiştirildi mi? Taşınmaz kamu hizmet alanına, park alanına, yol alanına, eğitim alanına, sağlık alanına veya başka bir donatı alanına mı ayrıldı? Maliklerin dönüşüm sonrası alacağı bağımsız bölüm veya değer karşılığı neye göre belirlenecek? Planla birlikte parselasyon yapılacak mı? Düzenleme ortaklık payı veya benzeri kesintiler doğacak mı? Eski yapılaşma hakkı ile yeni yapılaşma hakkı arasında malik aleyhine değer kaybı var mı?

Bu sorulara cevap verilmeden yapılan itirazlar genellikle soyut kalır ve etkili sonuç doğurmaz.

4. Rezerv Yapı Alanlarında Plan Yapma Yetkisi

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, Bakanlığa ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına oldukça geniş planlama yetkileri tanımaktadır. Kanun; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalar bakımından, özel kanunlarla öngörülen alanlara ilişkin olanlar dâhil, her tür ve ölçekte planlama işlemine esas standartları belirleme, özel standartlar içeren planlar ve kentsel tasarım projeleri yapma, yaptırma ve onaylama yetkisini düzenlemektedir.

Bu hüküm nedeniyle rezerv yapı alanlarında;

• 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı kararları,

• 1/25.000 veya 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları,

• 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararları,

• Kentsel tasarım projeleri,

• Parselasyon planları,

• Dağıtım cetvelleri,

• Düzenleme sınırı kararları,

• Donatı alanı kararları,

• Uygulama etapları,

birbirine bağlı şekilde değerlendirilmelidir.

Özellikle 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin birlikte onaylandığı durumlarda, yalnızca 1/1000 planı incelemek yeterli değildir. Çünkü uygulama planı, üst ölçekli nazım plan kararlarına dayanır. Nazım plan hatalıysa, uygulama planı da bu hatayı taşıyabilir.

5. Genel İmar Planı İtiraz Rejimi ile 6306 Rejimi Arasındaki Temel Fark

Genel imar hukukunda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca imar planları kural olarak bir ay süreyle ilan edilir; ilan süresi içinde itiraz edilebilir; itirazlar belediye veya valilik tarafından 15 gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır.

Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanları, riskli alanlar ve riskli yapı parsellerine ilişkin planlarda özel hüküm uygulanır. Bu özel hüküm uyarınca:

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin ilgili hükmü, planların 15 gün ilan edileceğini, itirazların ilan süresi içinde İl Müdürlüğüne yapılacağını ve Bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirileceğini açıkça düzenlemektedir.

Aynı Kanun’un dava süresine ilişkin hükmü ise, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini belirtmektedir.

Bu sebeple görselde vurgulanan “bu tip planlarda avukatlar, hukukçular ve mahkemeler bazen yanılabilmektedir” ifadesi yerindedir. Çünkü bu planlarda genel 60 günlük dava süresi mantığıyla hareket edilmesi, dava süresinin kaçırılması riskini doğurabilir.

6. Süreler Nasıl Hesaplanmalıdır?

Rezerv yapı alanında onaylanan imar veya parselasyon planı bakımından pratik süre hesabı şu şekilde yapılmalıdır:

A. Plan ilan edilmişse

Plan, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilir. Bu süre içinde plana itiraz edilebilir. İtiraz, belediyeye değil, kural olarak ilgili İl Müdürlüğüne yapılmalıdır.

B. İtiraz edilmemişse

İtiraz edilmemesi halinde, 15 günlük ilan süresinin bitimiyle planın kesinleştiği kabul edilerek 30 günlük dava süresi yönünden çok dikkatli hareket edilmelidir. Güvenli uygulama, dava süresini ilan süresinin son gününü izleyen günden itibaren başlatmak ve 30 günlük süreyi kaçırmamaktır.

C. İtiraz edilmişse

İtiraz, Bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilir. İtirazın reddedilmesi halinde plan, ayrıca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.

Bu noktada uygulamada tartışma doğabilecek husus şudur: Dava süresi red kararının tarihiyle mi, tebliğiyle mi, öğrenme tarihiyle mi başlar? Kanun’un dava süresi hükmü “tebliğ tarihinden itibaren otuz gün” demektedir. Ancak planlar ilan yoluyla kesinleşen düzenleyici işlemler olduğu için hak kaybı yaşamamak adına en güvenli yaklaşım, red kararının öğrenildiği veya ilan/duyuru yoluyla erişilebilir olduğu en erken tarihten itibaren 30 günlük süreyi işletmek ve tebliğ tartışmasına güvenerek beklememektir.

D. 60 günlük genel dava süresine güvenilmemelidir

6306 sayılı Kanun özel kanundur. Kanun, kendi kapsamındaki idari işlemler için 30 günlük dava süresi öngördüğünden, genel idari dava açma süresi olan 60 güne göre hareket edilmesi risklidir.

7. İtiraz Zorunlu mudur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki planlarda itiraz, hak arama bakımından çok önemlidir; fakat dava açmak için her durumda zorunlu bir ön şart gibi değerlendirilmemelidir. Buna rağmen pratikte itiraz edilmesi son derece faydalıdır. Çünkü:

İtiraz, planın malik yönünden hangi sebeplerle hukuka aykırı olduğunu kayıt altına alır.

İdarenin cevap verme ve gerekçe oluşturma yükümlülüğünü doğurur.

Daha sonra açılacak iptal davasında teknik ve hukuki iddiaların somutlaştırılmasını sağlar.

Yürütmenin durdurulması talebinde telafisi güç zararların gösterilmesine yardımcı olur.

Planla birlikte değer kaybı, donatı yükü, parselasyon zararı, yapılaşma hakkı kaybı veya mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale iddialarını güçlendirir.

Ancak itiraz dilekçesi yalnızca “planı kabul etmiyoruz” şeklinde verilmemelidir. Bu tür soyut itirazlar çoğu zaman etkisiz kalır. İtiraz dilekçesi; plan notları, lejant, emsal, kullanım kararı, donatı yükü, ulaşım bağlantısı, jeolojik-jeoteknik rapor, üst ölçekli plan kararları, kamu yararı, eşitlik ilkesi ve mülkiyet hakkı bakımından somut gerekçeler içermelidir.

8. Rezerv Alan Planlarına Karşı İleri Sürülebilecek Başlıca Hukuka Aykırılık Sebepleri

8.1. Yetki Unsuru Yönünden Hukuka Aykırılık

Planı onaylayan makamın 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkili olup olmadığı incelenmelidir. Rezerv yapı alanı kararı Bakanlıkça mı alınmıştır? Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi veya ilgili süreci var mıdır? Alan gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama alanı mıdır? Plan onayında Bakanlık, İl Müdürlüğü, Başkanlık ve ilgili idare arasındaki görev ayrımı doğru kurulmuş mudur?

Yetki hatası, idari işlemin en ağır hukuka aykırılık sebeplerindendir. Özellikle belediye meclisi kararıyla onaylanmış gibi görünen fakat 6306 kapsamına alınan planlarda, hangi kurumun hangi işlemde yetkili olduğu dikkatle ayrıştırılmalıdır.

8.2. Şekil ve Usul Yönünden Hukuka Aykırılık

Rezerv yapı alanı planlarında ilan usulü çok önemlidir. Kanun, planların ilgili İl Müdürlüğünde 15 gün ilan edileceğini düzenlemektedir. Bu ilanın gerçekten yapılıp yapılmadığı, ilan tutanaklarının düzenlenip düzenlenmediği, ilan başlangıç ve bitiş tarihlerinin açık olup olmadığı, plan paftaları ve plan açıklama raporunun erişilebilir kılınıp kılınmadığı incelenmelidir.

Yalnızca “plan onaylandı” şeklinde genel bir duyuru yapılması yeterli olmayabilir. İlgililerin etkili itiraz hakkını kullanabilmesi için plan paftaları, plan notları, açıklama raporu, jeolojik-jeoteknik etütler, kurum görüşleri ve parsel bazlı etkilerin anlaşılabilir şekilde erişime açılması gerekir.

8.3. Sebep Unsuru Yönünden Hukuka Aykırılık

Rezerv yapı alanı ilanı ve buna bağlı plan değişikliği, objektif ve teknik sebeplere dayanmalıdır. Plan değişikliğinin hangi ihtiyaçtan kaynaklandığı, afet riskiyle, dönüşüm ihtiyacıyla, güvenli yapılaşma hedefiyle veya kamu yararıyla nasıl ilişkilendirildiği açıklanmalıdır.

Eğer plan değişikliği yalnızca belirli parsellerin yapılaşma hakkını artırıyor, bazı maliklerin taşınmazlarını donatı alanına dönüştürüyor veya eşitsiz bir değer dağılımı yaratıyorsa, sebep unsuru tartışmalı hale gelir.

8.4. Konu Unsuru Yönünden Hukuka Aykırılık

Plan kararının konusu; taşınmazın kullanım türünü, yapılaşma koşullarını, emsalini, yüksekliğini, yoğunluğunu, ulaşım bağlantılarını ve donatı yüklerini belirler. Bu nedenle konu unsuru bakımından şu hususlar incelenmelidir:

Taşınmaz konut alanından donatı alanına mı çevrilmiştir? Ticaret, konut, karma kullanım, park, yol, eğitim, sağlık veya belediye hizmet alanı kararları neye göre verilmiştir? Emsal azaltılmış veya artırılmış mıdır? Yoğunluk artışı altyapı kapasitesiyle uyumlu mudur? Yol genişlikleri ve ulaşım kararları bilimsel etütlere dayanmakta mıdır? Plan notları belirsiz midir? Komşu parseller arasında eşitsiz yapılaşma hakkı yaratılmış mıdır?

8.5. Amaç Unsuru Yönünden Hukuka Aykırılık

6306 sayılı Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların bulunduğu yerlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesidir. Kanun’un amacı dışında, yalnızca rant artırıcı, belirli kişi veya şirketlere avantaj sağlayıcı, maliklerin mülkiyet hakkını ölçüsüz sınırlayıcı plan kararları amaç unsuru yönünden tartışmaya açıktır.

Rezerv yapı alanı uygulaması, kamu yararı ve afet riskinin azaltılması amacıyla bağdaşmalıdır. “Rezerv alan” kavramı, idareye sınırsız planlama serbestisi vermez.

9. Mülkiyet Hakkı Açısından Değerlendirme

Rezerv yapı alanı planları, çoğu zaman doğrudan mülkiyet hakkına müdahale eder. Bir taşınmazın kullanım kararı değiştirildiğinde, emsali düşürüldüğünde, kamu hizmet alanına ayrıldığında, parselasyonla başka yere taşındığında veya değerleme sonucunda malik aleyhine fark doğduğunda mülkiyet hakkı etkilenir.

Bu müdahalenin hukuka uygun sayılabilmesi için üç temel koşul aranmalıdır:

• Müdahale kanuni dayanağa sahip olmalıdır.

• Kamu yararı amacı taşımalıdır.

• Ölçülü olmalıdır.

Ölçülülük incelemesinde özellikle malik aleyhine aşırı ve olağan dışı külfet yüklenip yüklenmediği araştırılmalıdır. Aynı plan sınırı içinde bazı taşınmazlara yüksek emsal veya ticaret fonksiyonu verilirken, bazı taşınmazların park, yol veya donatı alanına ayrılması halinde eşitlik ve adil denge ilkeleri tartışılır.

10. Plan Hiyerarşisi ve Üst Ölçekli Planlara Uygunluk

Rezerv yapı alanlarında yapılan plan değişiklikleri, 6306 sayılı Kanun’un özel yetki hükümlerine dayansa da planlama hukukunun temel ilkelerinden tamamen bağımsız değildir. Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasında uyum bulunmalıdır. Uygulama imar planı, nazım planın ana kararlarını değiştirecek şekilde düzenlenemez.

Bu nedenle şu inceleme yapılmalıdır:

• Çevre düzeni planında alanın fonksiyonu nedir?

• 1/5000 nazım planda yoğunluk, ulaşım ve donatı dengesi nasıl kurulmuştur?

• 1/1000 uygulama planı, 1/5000 plana uygun mudur?

• Plan notları üst ölçekli plan kararlarını fiilen değiştiriyor mu?

• Plan değişikliği, bütüncül planlama yerine parsel bazlı avantaj yaratıyor mu?

Özellikle aynı anda hem 1/5000 hem 1/1000 plan değişikliği yapılmışsa, iki plan birlikte dava konusu edilmelidir. Sadece alt ölçekli planın iptali istenirse, üst ölçekli plandan kaynaklanan hukuka aykırılıklar tam olarak giderilemeyebilir.

11. Parselasyon Planları ve Dağıtım Cetvelleri

Rezerv yapı alanlarında en az imar planı kadar önemli olan işlem, parselasyon planıdır. Çünkü imar planı “ne yapılacağını”, parselasyon ise “kimin nereden, ne kadar ve hangi değerde yer alacağını” belirler.

• Parselasyon işleminde şu hususlar incelenmelidir:

• Düzenleme sınırı doğru belirlenmiş mi?

• Taşınmazın eski ve yeni konumu arasında değer farkı var mı?

• Düzenleme ortaklık payı hukuka uygun hesaplanmış mı?

• Donatı yükü adil dağıtılmış mı?

• Tahsis edilen imar parseli eski taşınmazla eşdeğer nitelikte mi?

• Dağıtım cetvellerinde teknik hata var mı?

• Hisselendirme, malik aleyhine sonuç doğuruyor mu?

• Uygulama, plan kararlarıyla uyumlu mu?

6306 sayılı Kanun açıkça “imar ve parselasyon planları” ifadesini kullandığı için, parselasyon planlarına karşı da aynı özel ilan, itiraz ve dava süresi rejimi uygulanır.

12. Yürütmenin Durdurulması Talebinin Önemi

Rezerv yapı alanı planlarında dava açmak tek başına yeterli olmayabilir. Çünkü dava devam ederken plan uygulanabilir, parselasyon yapılabilir, tapu kayıtları değişebilir, ruhsat verilebilir, inşaat başlayabilir veya taşınmaz el değiştirebilir.

Bu nedenle iptal davasında mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Yürütmenin durdurulması talebi şu gerekçelerle güçlendirilmelidir:

• Plan uygulanırsa telafisi güç zarar doğacaktır.

• Taşınmazın imar hakkı değişmektedir.

• Parselasyon ve tapu işlemleri geri dönüşü zor sonuçlar doğuracaktır.

• İnşaat ruhsatları verilirse fiili durum oluşacaktır.

• Maliklerin dönüşüm sonrası hak sahipliği ve ekonomik değeri etkilenecektir.

• Plan açıkça hukuka aykırı teknik eksiklikler içermektedir.

• Kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında adil denge kurulmamıştır.

Özellikle inşaat ruhsatı verilmiş veya verilmek üzereyse, mahkemeden ara karar ile plan işlem dosyasının, askı ilan tutanaklarının, kurum görüşlerinin, jeolojik-jeoteknik raporların, plan açıklama raporunun ve parselasyon belgelerinin istenmesi talep edilmelidir.

13. İtiraz Dilekçesinde Bulunması Gereken Başlıklar

Rezerv yapı alanı planına yapılacak itiraz dilekçesi teknik ve hukuki olarak hazırlanmalıdır. Dilekçede şu başlıklar bulunmalıdır:

• Planın adı, ölçeği, işlem numarası ve onay tarihi,

• Askı ilan başlangıç ve bitiş tarihi,

• Taşınmazın ada, parsel, mahalle ve ilçe bilgileri,

• Taşınmazın önceki imar durumu,

• Yeni planla getirilen kullanım kararı,

• Emsal, yükseklik, çekme mesafesi ve yoğunluk değişiklikleri,

• Donatı alanı, yol, park veya kamu hizmet alanı etkisi,

• Değer kaybı veya hak kaybı iddiası,

• Üst ölçekli planlara aykırılık,

• Planlama ilkelerine, şehircilik esaslarına ve kamu yararına aykırılık,

• Mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale,

• Eşitlik ilkesine aykırılık,

• Teknik rapor ve kurum görüşlerinin eksikliği,

• İtirazın kabulü ile planın malik yönünden düzeltilmesi veya planın kaldırılması talebi.

İtiraz dilekçesine tapu kaydı, eski imar durumu, yeni plan paftası, plan notları, uydu görüntüsü, emsal karşılaştırması, değerleme raporu, mimari/şehir plancısı teknik görüşü ve varsa komşu parsellerle karşılaştırmalı tablo eklenmelidir.

14. Dava Dilekçesinde Kurulması Gereken Strateji

İptal davası açılırken dava konusu işlem doğru belirlenmelidir. Sadece “imar planı değişikliğinin iptali” demek çoğu zaman yeterli değildir. Şu işlemler ayrı ayrı veya birlikte dava konusu edilmelidir:

• Rezerv yapı alanı belirleme işlemi,

• 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği,

• 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği,

• Plan notları,

• Parselasyon planı,

• Dağıtım cetvelleri,

• Askı ilanı sonrası itirazın reddi işlemi,

• Varsa yapı ruhsatı, tahsis, satış, kamulaştırma veya uygulama işlemleri.

Dava dilekçesinde “işlemler zinciri” kurulmalıdır. Çünkü rezerv alan kararından başlayıp plan değişikliğine, oradan parselasyona ve hak sahipliği işlemlerine uzanan süreç tek tek değil, bütüncül şekilde değerlendirilmelidir.

15. Deliller ve Teknik İnceleme

Bu tür davalarda yalnızca hukuki argüman yeterli değildir. Mutlaka teknik inceleme gerekir. Dava dosyasında şu belgeler istenmelidir:

• Rezerv yapı alanı belirleme işlem dosyası,

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı teklif yazısı,

• Bakanlık onay yazısı,

• Plan açıklama raporu,

• 1/5000 ve 1/1000 plan paftaları,

• Plan notları,

• Jeolojik-jeoteknik etüt raporu,

• Ulaşım etüdü,

• Altyapı kapasite raporları,

• Kurum görüşleri,

• Askı ilan tutanakları,

• İtiraz dilekçeleri ve değerlendirme raporu,

• Parselasyon planı ve dağıtım cetvelleri,

• Eski ve yeni imar durumu belgeleri,

• Emsal ve değer karşılaştırma tabloları.

Mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi istenirken bilirkişi heyetinde şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi, jeoloji mühendisi ve gerektiğinde gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması talep edilmelidir.

16. Görseldeki Süre Bilgisinin Hukuki Değerlendirmesi

Görseldeki ana bilgi genel olarak doğrudur: Rezerv yapı alanlarında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki imar ve parselasyon planları için 15 günlük ilan, ilan süresi içinde itiraz, Bakanlıkça 5 günlük inceleme ve 30 günlük dava süresi özel rejimi söz konusudur.

Ancak şu düzeltme önemlidir:

“İtiraz 5 günden sonra ret olursa dava süresi 30 gün” ifadesi pratikte doğru sonuca işaret etse de daha dikkatli kurulmalıdır. Doğru ifade şöyle olmalıdır:

6306 sayılı Kanun kapsamındaki imar ve parselasyon planlarına karşı itiraz, 15 günlük ilan süresi içinde ilgili İl Müdürlüğüne yapılır. İtiraz Bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilir. İtirazın reddi halinde plan, ayrıca bir onaya gerek olmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. Bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılmalıdır. Süre hesabında tebliğ, ilan ve öğrenme tarihi tartışmaları hak kaybına yol açabileceğinden, dava en erken ihtimale göre ve gecikmeksizin açılmalıdır.

Bu ifade hem Kanun’un lafzına hem de uygulamadaki risklere daha uygundur.

17. Sonuç

Rezerv yapı alanlarında yapılan imar planı değişiklikleri, klasik imar planı değişikliklerinden farklıdır. Bu işlemler, 6306 sayılı Kanun’un özel dönüşüm rejimine tabidir. Bu nedenle 1 aylık askı süresi veya 60 günlük genel dava süresi varsayımıyla hareket edilmesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Bu tür planlarda maliklerin, yatırımcıların, müteahhitlerin ve hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Alanın gerçekten rezerv yapı alanı olup olmadığı tespit edilmelidir.

• Planın 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanıp onaylanmadığı belirlenmelidir.

• İlan süresinin 15 gün olduğu unutulmamalıdır.

• İtirazın belediyeye değil, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır.

• İtirazın Bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirileceği bilinmelidir.

• Dava süresi 30 gün olarak ele alınmalı ve 60 günlük genel süreye güvenilmemelidir.

• İtiraz ve dava dilekçeleri teknik rapor, plan karşılaştırması, değer analizi ve mülkiyet hakkı değerlendirmesiyle desteklenmelidir.

• Dava açılırken yürütmenin durdurulması mutlaka talep edilmelidir.

• Üst ölçekli plan, alt ölçekli plan, parselasyon ve uygulama işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.

• Süreler çok kısa olduğu için plan ilanı öğrenildiği anda hukuki ve teknik inceleme başlatılmalıdır.

Sonuç olarak, rezerv yapı alanı planları yalnızca bir “imar düzenlemesi” değildir; çoğu zaman maliklerin mülkiyet hakkını, ekonomik değerini, yapılaşma hakkını ve dönüşüm sonrası geleceğini belirleyen çok katmanlı idari işlemlerdir. Bu nedenle bu planlara karşı yapılacak itiraz ve iptal davaları, imar hukuku, idare hukuku, mülkiyet hakkı, şehircilik ilkeleri ve kentsel dönüşüm mevzuatı birlikte değerlendirilerek hazırlanmalıdır.