ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA YAPILAN DAİRELERİN OTURMA RUHSATI ALINMAMIŞ OLSA DA FİİLÎ TESLİMİ GECİKME TAZMİNATINI SINIRLAYABİLİR Mİ ?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı uyuşmazlığı değerlendirilmiştir. Kararda, arsa sahiplerinin kural olarak yapı kullanma izin belgesi/iskân alınmamış bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamayacağı kabul edilmekle birlikte, bu ilkenin mutlak olmadığı vurgulanmıştır. Hukuk Genel Kurulu’na göre, yüklenici; bağımsız bölümlerin iskân tarihinden önce arsa sahiplerine fiilen teslim edildiğini, arsa sahipleri tarafından kullanıldığını, kiraya verildiğini, gelir elde edildiğini veya üçüncü kişilere satıldığını abonelik kayıtları, faturalar, adres kayıt sistemi bilgileri ve diğer delillerle ispat ederse, gecikme tazminatı iskân tarihine kadar değil, fiilî teslim/kullanım/satış tarihine kadar hesaplanmalıdır. Bu nedenle Mahkemenin yalnızca iskân ruhsatı alınmadığı gerekçesiyle yüklenicinin fiilî teslim savunmasını araştırmadan gecikme tazminatına hükmetmesi doğru bulunmamış; her bağımsız bölüm yönünden teslim ve kullanım olgusunun ayrı ayrı incelenmesi gerektiği belirtilerek direnme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU'NUN 26.11.2025 TARİH, 2024/170 ESAS VE 2025/744 KARAR SAYILI İLAMI

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/440 E., 2022/51 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.10.2021 tarihli ve 2021/987 Esas, 2021/706 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki gecikme tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında 30.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren on sekiz ay olarak belirlendiğini, inşaat ruhsatının 29.05.2013 tarihinde alındığını ve müvekkillerine isabet eden bağımsız bölümlerin on sekiz ayın sonunda en geç 29.11.2014 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini, ancak davalının sözleşme tarihinden itibaren otuz yedi ay geçmesine rağmen müvekkilerine bağımsız bölümleri teslim etmediğini, sözleşmenin hukuki şartlar başlıklı 6. maddesine göre davalı yüklenicinin inşaat süresini aşarsa arsa sahiplerine kalacak olan on dokuz dairenin her biri için rayiç değer üzerinden kira ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkillerinin davalıdan mahrum kalınan kira bedellerinin ödenmesi için talepte bulunmasına rağmen davalının ödeme yapmadığını, her bir müvekkiline düşen bağımsız bölüm başına aylık ortalama 700,00 TL üzerinden hesaplanmak üzere otuz yedi aylık kira bedelinin davalı tarafından ödenmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla her bir müvekkil açısından şimdilik ayrı ayrı 10.000,00 TL olmak üzere toplam 60.000,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 16.01.2019 havale ve harç tarihli ıslah dilekçesinde, davacı ... için 26.136,00 TL, ... için 39.204,00 TL, ... için 32.670,00 TL, ... için 52.272,00 TL, ... için 32.670,00 TL, ... için 39.204,00 TL olmak üzere toplam 222.156,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, davacılara ait bağımsız bölümlerin 2015 yılının Aralık ve 2016 yılının Ocak ayında teslim edildiğini, iskân ruhsatının 31.05.2017 tarihinde alındığını, gecikmenin müvekkilinden kaynaklanmadığını, arsa sahipleri tarafından yapı denetim sözleşmesinin feshedildiğini, yeni bir yapı denetim şirketi ile sözleşme yapılmadan yeniden inşaat ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, arsa sahiplerinin ...Yapı Denetim Ltd. Şti. ile anlaşma sağlamaları üzerine ikinci inşaat ruhsatının 24.12.2014 tarihinde alındığını, bu tarihten sonra inşaatın 17.03.2017 tarihinde bitirildiğini, ancak belediye tarafından iskân ruhsatı aşamasında sorun çıkarıldığını ve asansörün bodrum katına indirilmesinin istenildiğini, müvekkilinin de iskân ruhsatını alabilmek için binanın temeli dâhil kırım yaparak asansörü bodrum katına indirdiğini ve iskân ruhsatını aldığını, bu işlerin yapılmasının yaklaşık sekiz ay kadar sürdüğünü belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 25.01.2019 tarihli ve 2018/73 Esas, 2019/19 Karar sayılı kararı ile; yapı ruhsatının 24.05.2013 tarihinde alındığı, inşaatın bitirilmesi için kararlaştırılan on sekiz aylık sürenin 24.11.2014 tarihinde sona erdiği, yapı kullanma izin belgesinin ise 31.05.2017 tarihinde alındığı, bu iki tarih arasında otuz ay altı gün geçtiğinin anlaşıldığı, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi alınmayan binada oturmaya zorlanamayacakları, bu nedenle davalının binanın 2016 yılı Aralık ayı ile 2017 yılı Ocak ayında teslim edildiğine dair savunmasının yerinde olmadığı, su, elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerin de tek başına fiili teslimin varlığını sağlamayacağı, davalı yüklenicinin, arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve kira geliri elde ettiklerini kabul etmeye yarar geçerli ispat araçları da sunamadığı, böyle olunca işin 31.05.2017 tarihinde teslim edildiğini kabul etmek gerektiği, işin teslim edildiği tarih ile dava tarihi arasında bir yıldan az zaman geçtiğinden zamanaşımı definin yerinde olmadığı, bilirkişi kurulunun asıl ve ek raporuna göre önce anlaşılan yapı denetim firmasının kapanması, yeni yapı denetim firması ile anlaşılmak zorunda kalınması, mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum katına indirilmesi ve bunun için de zeminde kuyu yapılması şeklindeki olay ve olgular sebebi ile teslim süresinin altı ay uzatılması gerektiği, yapı denetim firmasının kapanması ve asansörün zemine indirilmesi sözleşme süresince gerçekleşen olağan dışı olaylar olduğundan bilirkişilerin teslim süresine altı ay eklenmesi gerektiğine dair görüşün aynen benimsendiği, yine bilirkişi kurulunun emsal karşılaştırması yaparak bağımsız bölümlerin her biri için aylık rayiç kira bedelini 540,00 TL olarak belirlemelerinin de piyasa koşullarına uygun bulunduğu, bu belirlemeye göre arsa sahibi davacıların kendilerine isabet eden bağımsız bölümler için yirmi dört ay altı günlük süre karşılığı gecikme tazminatı isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne, toplam 222.156,00 TL tazminatın davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 25.06.2020 tarihli ve 2019/356 Esas, 2020/512 Karar sayılı kararıyla; İlk derece mahkemesinin dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.10.2021 tarihli ve 2021/987 Esas, 2021/706 Karar sayılı kararı ile,

“…1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğunu, ruhsatın 29.05.2013 tarihinde alındığını ve inşaatın en geç 29.11.2014 tarihinde bitirilmesi gerekirken bağımsız bölümlerin bitirilip teslim edilmediğini belirterek kira tazminatı talep etmiştir. Davalı yüklenici ise bağımsız bölümlerin 2015 yılının Aralık ve 2016 yılının Ocak aylarında teslim edildiğini, davacılar tarafından kullanıldıklarını, aboneliklerinin yapıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur. İlk derece mahkemesince, Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2018 tarih, 2018/3862 Esas, 2018/4809 Karar sayılı ilamına atıf yapılarak sadece aboneliklerin arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve kira elde ettiklerini kanıtlamayacağı gerekçesi ile inşaatın sözleşmeye göre bitirilmesi gereken 24.11.2014 ile iskan ruhsatının alındığı 31.05.2017 tarihi arasındaki 30... günlük sürede teslim yapılmadığı fakat yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshedilmesi ve mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum kata indirilmesi nedeni ile bu süreden 6 aylık ek sürenin düşülerek 24... gün gecikme olduğu kabul edilip belirlenen süre için kira tazminatına hükmedilmiştir.

Dairemizin yerleşik uygulamalarına göre yüklenici anahtarı arsa sahibine teslim etse de, eğer iskân alma koşulu varsa anahtarın teslimi yeterli görülmemekte, arsa sahibince dairelerin kiraya verildiği iddia ediliyorsa bunun abonelik, fatura benzeri kullanmaya ilişkin kayıtlarla ispatı aranmakta, anahtar teslimi yeterli görülmemektedir. Bu konuda ispat külfeti de iddia sahibi olan yükleniciye yüklenmektedir. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan sözleşmede anahtar teslimi ibaresi olmadığı gibi iskanın davalı yüklenici tarafından alınacağına dair bir yükümlülük de bulunmamaktadır. Bu nedenle, mahkemece hükümde belirtilen Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2018 tarih, 2018/3862 Esas, 2018/4809 Karar sayılı ilamı dava konusu olaya uygun değildir. Dava konusu sözleşmede anahtar teslimi ve iskan şartı bulunmadığından ve dosya kapsamındaki aboneliklerin bir kısmının iskan tarihinden önce yapıldığı ve bir kısım aboneliklerin sonradan değiştiği de dikkate alındığında yüklenici bağımsız bölümlerin dava tarihinden önce fiilen teslim edildiğini ve hak sahipleri tarafından kullanıldığını ispat ederse teslim tarihine kadar gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu bakımdan davacıların sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı isteyebileceği en geç tarihin, abonelik kayıtları, adres kayıt sistemindeki bilgiler ve yüklenici tarafından dosya kapsamına sunulan deliller ile değerlendirilmek sureti ile her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmesi gerekirken, sözleşmede anahtar teslimi ibaresi bulunmamasına ve iskan alma yükümlülüğü yükleniciye ait olmamasına rağmen hatalı değerlendirme ile aboneliklerin tek başına teslimi ispatlayamadığının kabulü hatalı olmuştur.

Mahkemece yapılacak iş, hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshedilmesi ve mimari projede olmamasına rağmen asansörün bodrum kata indirilmesi nedeni ile işin süresine eklenen 6 aylık ek süre de dikkate alınarak dosya kapsamındaki delillerin değerlendirilip iskan tarihinden önce yüklenici tarafından teslim yapılıp yapılmadığının her daire için ayrı ayrı belirlenmesi ve sonucuna göre hüküm kurulmasından ibarettir.

Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Özel Dairenin genel iskân alınmasının yükleniciye ait bir sorumluluk olduğunun kabulü için ya sözleşmede anahtar teslim ibaresinin bulunması ya da iskânın yüklenici tarafından alınacağının açıkça yazılı olması koşullarının gerçekleşmesi gerektiği görüşünde olduğu, oysa taraflar arasında düzenlenen 30.07.2012 tarihli sözleşmenin “Hukuki Şartlar” başlıklı bölümünün 2 numaralı bendinde yükleniciye tapularının dağıtılış şekli düzenlenirken, “Blokların genel iskânı alınması ile dört adet bağımsız bölüm tapusu” ibaresine yer verilerek genel iskân alınmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğunun açıkça kabul edildiği, aynı bölümün 5. bendinde yer alan “İş bu binanın yapımından mütevellit her türlü yapım gideri, SSK prim, vergi, harç ve yapı denetim giderlerinin müteahhit firma tarafından karşılanacağı” şeklindeki hükmün de genel iskânın yüklenici sorumluluğunda olduğuna dair belirlemeyi güçlendirdiği, zira bu giderlerin ağırlıklı bölümünün genel iskân alınması için karşılanması gereken giderler olduğu, sözleşmede her türlü giderin yüklenici uhdesinde olduğu hüküm altına alındığından, bu hükmün doğal sonucu olarak genel iskân alınmasının yüklenici uhdesinde olduğunu kabul etmek gerektiği, esasında sözleşmede anahtar teslim şartı ya da genel iskân ile ilgili açık bir düzenleme yer almasa bile, yüklenicinin üstlendiği inşaatın tümünü tamamlama vaadinin yapısı gereği genel iskân alınmasını da içerdiği, genel iskânı alınmamış yapıların hukuken eksik olduğu, iskânsızlığın taşınmazların değerine ve tedavülüne de olumsuz etki ettiği, bazı kamu hizmetlerinden yararlanmak için genel iskân alınmasının da şart olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı kullanma izin belgesini alma mükellefiyetinin kime ait olduğuna dair herhangi bir düzenleme yapılmadığını, bu nedenle mahkemece yapı kullanma izin belgesinin müvekkili tarafından alınmaması nedeniyle her bir davacı için ayrı ayrı tazminata karar verilmesinin doğru olmadığını, sözleşmede yer almayan ancak davacıların talebi üzerine yapılan sözleşme dışı işlerin teslim süresine etkisinin mahkemece araştırılmadığını, müvekkilinin belediye kararı gereğince asansörleri söküp tekrar yapmak zorunda kalması nedeniyle oluşan gecikmenin teslim süresinden düşülmeden karar verilmesinin doğru olmadığını, mahkemenin eksik inceleme ile hüküm kurduğunu belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde düzenlenen 30.07.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslim ibaresinin olup olmadığı ve iskân ruhsatının (yapı kullanma izin belgesinin) davalı yüklenici tarafından alınacağına dair bir yükümlülük bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre mahkemece davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin iskân tarihinden önce teslim edilip edilmediği konusunda inceleme ve araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi.

2. Değerlendirme

1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı).

4. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin edimini zamanında, tam ve eksiksiz olarak ifa etmemesi hâlinde, arsa sahibi TBK'nın 125. maddesine göre gecikme sebebiyle uğradığı zararlarına karşılık gecikme tazminatı isteyebilir. Gecikme tazminatı istenebilmesi için yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi, arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesi ve zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması gerekir.

5. Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararlarının karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür. Taraflarca sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa, bu şart geçerlidir. Aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir, yüklenici sözleşmede belirlenen gecikme tazminatından sorumludur.

6. Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği (ifanın tamamlandığı) ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar çekince koyma (ihtirazı kayıt) aranmaksızın istenebilir.

7 Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir.

8. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli ve 2018/(15)6-453 Esas, 2021/1702 Karar sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.

9. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; kural olarak arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilirler. Ancak yukarıda açıklandığı üzere Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, yüklenici tarafından arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü şahıslara satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanması gerekir.

10. Netice itibariyle mahkemece dosya kapsamındaki aboneliklerin bir kısmının iskân ruhsatının alınmasından önce yapıldığı, bir kısım aboneliklerin ise sonradan değiştiği dikkate alınarak yüklenicinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri iskân tarihinden önce fiilen teslim ettiği ve arsa sahipleri tarafından kullanıldığı yönündeki savunmasının üzerinde durularak bu konuda tüm delillerinin toplanıp değerlendirilmesi suretiyle karar verilmesi gerekirken, iskân ruhsatı alınmadığından yüklenicinin teslim olgusunu ispatlayamadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmesi isabetli değildir.

11. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir.

12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin iskân ruhsatı almakla yükümlü olduğu, davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin hem hukuken hem de fiilen teslim edilmesi gerektiği, somut olayda hukuken teslimin gerçekleşmediği ve davacıların gecikme tazminatı istemekte haklı oldukları, bu nedenle direnme kararının doğru olup onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

13. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.11.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

yhgk 2025-744 k.pdf

PDF dosyasını indir • 96KB