ÖNALIM DAVALARINDA, RAYİÇ BEDEL ESASINA İLİŞKİN DÜZENLEME ANAYASA MAHKEMESİ TARAFINDAN İPTAL EDİLDİ PEKİ ŞİMDİ NE OLACAK ?
1. Kararın künyesi
Esas | 2026/23 |
Karar | 2026/162 |
Karar tarihi | 16.07.2026 |
Resmî Gazete | 06.11.2026, Sayı 33422 |
Temel düzenleme | TMK m.734/2 ve Geçici m.1/2 |
Değişikliği yapan | 7571 sayılı Kanun m.36 ve m.37 |
Temel anayasal inceleme | Anayasa m.5 ve m.35 |
Yürürlük | RG'de yayımdan 9 ay sonra |
2. 7571 sayılı Kanun sonrasında TMK m.734/2 ne getiriyordu?
24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle TMK m.734/2 değiştirilmiş ve önalım davasında oldukça farklı bir sistem kurulmuştu.
Yeni sistem özetle şuydu:
Dava konusu payın rayiç bedeli esas alınacaktı.
Rayiç bedel hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecekti.
Önalım hakkı sahibi;
rayiç bedeli ve
alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatıracaktı.
Bunun için kesin süre verilecekti.
Süresinde depo yapılmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemeyecekti.
Depo edilen bedel nemalandırılacak ve hükmün kesinleşmesi üzerine ilgilisine ödenecekti.
Başka bir ifadeyle sistem:
satış bedeli + tapu giderleri
esasından,
rayiç bedel + tapu giderleri
esasına geçirilmişti.
3. AYM hangi hükümleri iptal etti?
Buradaki en önemli nokta budur.
AYM'nin başlangıçta incelediği hükümler ile sonuçta iptal edilen hükümler aynı kapsamda değildir.
Doğrudan Anayasa'ya aykırı bulunan hüküm
TMK m.734/2'deki:
"rayiç bedeli"
ibaresi.
AYM bu ibareyi Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir.
Buna bağlı olarak iptal edilen hükümler
AYM daha sonra 6216 sayılı Kanun m.43/4'ü uygulayarak:
"gecikmeksizin" ibaresini,
"kesin süre" ibaresini,
m.734/2'nin kalan kısmını, ve
Geçici m.1/2'yi
de iptal etmiştir.
Dolayısıyla kararın sonucu:
Sadece "rayiç bedeli" kavramının mevzuattan çıkarılması değildir. TMK m.734'ün ikinci fıkrasında 7571 sayılı Kanun'la kurulan yeni depo mekanizmasının tamamı iptal edilmiştir.
Bu ayrım uygulama bakımından son derece önemlidir.
4. Hüküm bazında karşılaştırma
7571 sonrası düzenleme | AYM kararı | Gerekçe / sonuç |
"rayiç bedeli" | İptal | Anayasa m.5 ve m.35'e aykırı |
"gecikmeksizin" | İptal | Rayiç bedel ibaresi kalkınca uygulanma imkânı kalmadı |
"kesin süre" | İptal | Rayiç bedel sistemi kalkınca uygulanma imkânı kalmadı |
TMK m.734/2'nin kalan kısmı | İptal | 6216 m.43/4 kapsamında |
Geçici m.1/2 | İptal | Yeni sistemin geçmiş davalara uygulanmasının hukuki zemini kalmadı |
TMK m.734/1: "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır." | İptal edilmedi | Kararın konusu değil |
5. AYM neden "rayiç bedel" sistemini Anayasa'ya aykırı buldu?
Kararın asıl hukuki ağırlığı bu noktadadır.
Mahkeme önalım ilişkisini yalnız davacı paydaş açısından değerlendirmemiş; satıcı, payı satın alan üçüncü kişi ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini esas almıştır.
AYM'ye göre önalım hakkının temel mantığı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından üstlenilmesi ve böylece yalnızca alıcının değişmesidir.
Yeni düzenleme ise bunu değiştirmektedir.
5.1. Satış sözleşmesindeki bedel ile önalım bedeli ayrılıyordu
AYM'nin değerlendirmesine göre paydaş ile üçüncü kişi arasında kararlaştırılan satış bedeli yerine mahkemenin belirlediği rayiç bedelin esas alınması:
satış sözleşmesinin koşullarını değiştirerek farklı bir satış ilişkisi meydana getirmektedir.
Bu gerekçe kararın merkezindedir.
6. Taraf iradesi yönünden problem
Mahkeme, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri bedelin bir kenara bırakılıp mahkemece tespit edilen rayiç değerin esas alınmasının satıcı ve alıcının iradesini etkisiz hâle getirdiğini kabul etmektedir.
Örneğin:
A paydaş payını B'ye 3.000.000 TL'ye satmış olsun.
Mahkeme payın rayiç değerini 4.000.000 TL belirlesin.
7571 sisteminde önalım hakkı sahibi 4.000.000 TL üzerinden payı devralabilecekti.
AYM yaklaşımına göre burada artık yalnızca satış sözleşmesindeki alıcı değişmemekte, sözleşmenin ekonomik şartı olan bedel de değişmektedir.
7. Üçüncü kişinin haksız kazancı veya zararı ihtimali
AYM iki yönlü problem görmektedir.
Rayiç bedel satış bedelinden fazla ise
Üçüncü kişi taşınmazı daha düşük bedelle satın almış olmasına rağmen önalım nedeniyle daha yüksek tutar elde edebilir.
AYM bunu haksız kazanç ihtimali olarak değerlendirmektedir.
Rayiç bedel satış bedelinden düşük ise
Üçüncü kişi gerçekte ödediği bedelden daha azını elde ederek taşınmazı devretmek zorunda kalabilir.
Bu durumda da alıcının haksız yere zarara uğraması mümkündür.
Dolayısıyla AYM açısından rayiç değer sistemi her iki yönde de mülkiyet hakkı bakımından dengesizlik meydana getirebilmektedir.
8. Önalım hakkı sahibi bakımından belirsizlik
Karardaki önemli tespitlerden bir diğeri de davacının dava açarken ödeyeceği tutarı kesin şekilde bilememesidir.
Rayiç bedel mahkeme tarafından yargılama içerisinde belirlendiğinden önalım hakkı sahibinin:
ne kadar bedel ödeyeceği ancak yargılama sırasında belirli hâle gelmektedir.
AYM bunu önalım hakkı sahibinin hukuki durumunu belirsizleştiren unsurlardan biri olarak değerlendirmiştir.
9. AYM'nin önceki "satış bedeli" yaklaşımıyla bağlantı
Kararın bence uygulamada en güçlü kullanılabilecek bölümlerinden biri §§47-49'dur.
AYM, önceki kararlarına özellikle atıf yapmaktadır.
E.2024/152, K.2025/116
Mahkeme burada önalım hakkının Anayasa'ya uygunluğunu değerlendirirken;
önalım hakkı sahibinin üçüncü kişinin ödediği satış bedelini,
ayrıca tapu giderlerini
karşılayarak payı devralmasını dikkate almış ve üçüncü kişinin maddi külfetinin bu suretle telafi edildiğini kabul etmişti.
E.2023/77, K.2023/190
AYM önceki TMK m.734/2'de bulunan:
"satış bedeli"
ibaresini de Anayasa'ya aykırı görmemiştir.
Mahkeme bu kararında satış bedeli sisteminin tarafların mülkiyet hakkından doğan çatışan menfaatleri arasındaki dengeyi ölçüsüz biçimde bozmadığını kabul etmişti.
Bu iki karar, 2026/162 sayılı kararın mantığını tamamlamaktadır.
10. Eski ve yeni sistemin özlü karşılaştırması
7571 sayılı kanun öncesi
Satış bedeli → önalım bedelinin esasını oluşturuyordu.
7571 sayılı kanun sonrası
Mahkemece belirlenen rayiç bedel → önalım bedelinin esasını oluşturdu.
AYM E.2026/23 sonrası
Rayiç bedel sisteminin Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verildi ve bunun üzerine m.734/2'nin tamamı ile geçiş hükmü iptal edildi.
Bu nedenle karar basit biçimde:
"AYM rayiç bedeli iptal etti, artık tekrar satış bedeli uygulanacak"
şeklinde okunmamalıdır.
Teknik olarak daha doğru sonuç şudur:
AYM, TMK m.734/2'nin 7571 sayılı Kanun'la oluşturulan hâlinin tamamını iptal etmiştir; ancak iptal hükmünün yürürlüğünü dokuz ay ertelemiştir.
11. En kritik husus: karar bugün hemen uygulanıyor mu?
Hayır.
Kararın Resmî Gazete'de yayımlanma tarihi 6 Kasım 2026'dır.
AYM iptal hükmünün:
Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra
yürürlüğe girmesine karar vermiştir.
Buna göre iptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarih takvim hesabıyla
6 Ağustos 2027 olacaktır.
Bu aşamada iki tarih birbirinden mutlaka ayrılmalıdır:
16.07.2026 → karar tarihi
06.11.2026 → Resmî Gazete'de yayımlanma ve 9 aylık sürenin başlangıcı
06.08.2027 → iptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarih
Bu nedenle 6 Ağustos 2027'ye kadar iptal edilen hükümler hukuk düzeninde yürürlükte kalmaktadır.
12. Yürürlük neden dokuz ay ertelendi?
AYM m.734/2'nin ve geçiş hükmünün iptali nedeniyle bir hukuksal boşluk oluşacağını açıkça kabul etmiştir.
Mahkeme bu boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte görmüş ve bu nedenle Anayasa m.153/3 ve 6216 sayılı Kanun m.66/3 uyarınca iptalin yürürlüğünü dokuz ay ertelemiştir.
Bu tespit önemli.
Çünkü kanun koyucu açısından fiilen:
06.08.2027 tarihinden önce yeni bir önalım bedeli ve depo rejimi oluşturulması ihtiyacını
ortaya çıkarmaktadır.
Aksi hâlde m.734/1 mevcut kalırken m.734/2 ortadan kalkacak ve önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasında bedelin belirlenmesi ve depo edilmesine ilişkin açık kanuni mekanizma bakımından önemli bir normatif boşluk doğacaktır.
13. Geçici m.1/2 açısından sonuç
7571 sayılı Kanun'la TMK'ya eklenen Geçici m.1/2:
m.734'te yapılan değişikliklerin değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanmasını
öngörüyordu.
AYM "rayiç bedel" sistemini ortadan kaldırınca bu geçiş hükmünün de uygulanma imkânının kalmadığını tespit etmiştir.
Bu nedenle Geçici m.1/2 de 6216 sayılı Kanun m.43/4 kapsamında iptal edilmiştir.
Burada yine yürürlük tarihi kritik:
Geçici m.1/2 de hemen değil, 6 Ağustos 2027'de yürürlükten kalkacaktır.
14. Derdest önalım davaları açısından pratik sonuç
Özellikle mevcut dava dosyaları bakımından kararı üç zaman dilimine ayırmak gerekir.
A. 06.11.2026 öncesindeki durum
7571 sayılı Kanun'un oluşturduğu rayiç bedel sistemi uygulanmaktadır.
B. 06.11.2026 ile 06.08.2027 arasındaki dönem
AYM iptal kararı yayımlanmış olmakla birlikte iptal henüz yürürlüğe girmemiştir.
Bu nedenle yürürlükteki kanun metni normatif olarak uygulanmaya devam eder.
C. 06.08.2027 sonrası
TMK m.734/2 ve Geçici m.1/2 yönünden iptal hükümleri yürürlüğe girer.
Kanun koyucu o tarihe kadar yeni düzenleme yapmazsa önalım hakkının bedel ve depo rejimi bakımından ciddi bir yasal boşluk ortaya çıkacaktır.
15. Karşıoy neden özellikle önemli?
Karar "rayiç bedeli" bakımından oybirliğiyle değil oyçokluğuyla verilmiştir.
Basri Bağcı, Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar çoğunluğa katılmamıştır.
Karşıoy gerekçesi uygulama bakımından son derece kuvvetli bir alternatif yaklaşım içeriyor.
Karşıoy özetle şunu savunmaktadır:
Gerçek/rayiç değer, aslında alıcının mülkiyet hakkını satış bedeline göre daha iyi koruyabilir.
Bunun gerekçeleri arasında:
tapudaki satış bedelinin gerçek bedeli yansıtmayabilmesi,
bedelde muvazaa,
dava süresince enflasyon nedeniyle satış bedelinin değer kaybetmesi,
depo edilen bedelin uzun süre alıcıya ödenmemesi,
satış bedelinin nemalandırılmasının dahi enflasyonu karşılamayabilmesi
gösterilmiştir. [önalım | PDF]
Dahası karşıoy, yerleşik yargı uygulamasında satış bedelinin önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğinin ileri sürülmesi hâlinde rayiç değer araştırmasının zaten yapılabildiğine dikkat çekmektedir. Bunun için Yargıtay 14. HD, E.2016/14772, K.2020/2732 ve Yargıtay 7. HD, E.2021/7262, K.2022/5323 kararları örnek gösterilmiştir.
Bu nedenle çoğunluk ile karşıoy arasındaki temel çatışma aslında şudur:
Önalım ilişkisinde korunması gereken ekonomik referans "tarafların kararlaştırdığı satış bedeli" mi, yoksa "taşınmazın gerçek/rayiç değeri" mi olmalıdır?
16. Kanaatim ve uygulama açısından sonuç
Kararı özellikle önalım davası takibi bakımından değerlendirdiğimde dört sonuç öne çıkıyor:
Birincisi: AYM, önalım hakkının kendisini Anayasa'ya aykırı bulmamıştır. Sorun, önalım bedelinin satış sözleşmesinden bağımsız şekilde rayiç değer üzerinden belirlenmesi yöntemidir.
İkincisi: Karar sadece "rayiç bedeli" ibaresini temizlememiştir. Bu ibarenin iptali nedeniyle m.734/2'nin kalan hükümleri de 6216 m.43/4 kapsamında iptal edilmiştir. Dolayısıyla depo rejimi bir bütün olarak ortadan kalkacaktır.
Üçüncüsü: Karar hemen sonuç doğurmamaktadır. Mevcut dosyalarda 6 Ağustos 2027 tarihi kritik eşiktir.
Dördüncüsü: Kanun koyucunun yeni düzenlemede yeniden yalnızca "satış bedeli" sistemine dönmesi mümkün olmakla birlikte bu AYM kararının otomatik sonucu değildir. Meclisin AYM'nin ortaya koyduğu taraf iradesi, mülkiyet hakkı ve menfaatler arasında adil denge kriterlerini karşılayan yeni bir bedel/depo sistemi kurması da mümkündür.
SONUÇ
AYM E.2026/23, K.2026/162 kararıyla, 7571 sayılı Kanun'un yasal önalım hakkını "satış bedeli" esasından çıkarıp "mahkemece belirlenen rayiç bedel" esasına bağlayan sistemi Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükler ve tarafların menfaatleri arasında adil denge ilkesi bakımından Anayasa'ya aykırı bulmuş; "rayiç bedeli" ibaresinin iptali sonucunda TMK m.734/2'nin tamamını ve bu sistemi önce açılmış davalara da uygulayan Geçici m.1/2'yi bağlantılı olarak iptal etmiş, ancak doğacak hukuki boşluk nedeniyle iptal hükümlerinin yürürlüğünü 9 ay ertelemiştir.
Bu değerlendirme, kararın özellikle derdest önalım davalarında hangi bedelin depo edileceği, 6 Ağustos 2027'den önce ve sonra mahkemelerin nasıl hareket etmesi gerektiği ve bedelde muvazaa iddialarına etkisi bakımından ayrıca incelenmesini gerektiriyor. Bunlar kararın dava pratiği açısından en önemli ikinci katmanını oluşturuyor.
Yorumlar