REZERV YAPI ALANINDA DAHA DÜŞÜK DEĞERLİ BAĞIMSIZ BÖLÜM VERİLMESİ: HAK SAHİBİ NE YAPABİLİR?
6 Şubat 2023 depremlerinin ardından yıkılan veya ağır hasar gören yapıların kaldırılması, enkaz sonrası yeniden yapılaşma ve hak sahipliği süreçleri, birbirinden farklı hukuki zeminlere dayanan iki uygulamanın aynı alanlarda eş zamanlı yürütülmesine yol açmıştır. Bir yanda 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ve rezerv yapı alanı kavramları çerçevesinde eski taşınmazın değerinin tespiti, yeni bağımsız bölümün değerinin belirlenmesi ve aradaki farkın mahsup edilmesi esasına dayanan dönüşüm uygulaması; diğer yanda 7269 sayılı Kanun kapsamında barınma amacını öne çıkaran, kura ile dağıtılan afet konutu ve sosyal konut uygulaması bulunmaktadır. Uygulamada hak sahiplerine tebliğ edilen belgelerde, sözleşmelerde ve idari işlemlerde bu iki rejimin kavramları çoğu zaman iç içe kullanılmakta; "rezerv alan", "sosyal konut" ve "hak sahibi konutu" ifadeleri aynı anlamda anlaşılabilmektedir. Oysa değerleme, mahsup, kura ve itiraz yolları bakımından sonuçlar önemli ölçüde farklıdır: 6306 kapsamında değer farkı denetlenebilirken, 7269 kapsamında kat, cephe ve metrekare farkları çoğunlukla idarenin kusuru sayılmamaktadır. Bu nedenle hak sahibinin önce kendisine uygulanan rejimi belgelere dayanarak tespit etmesi, dava süresinin tebliğ tarihinden itibaren işlediğini unutmaması ve dilekçesini baştan doğru hukuki zemine oturtması gerekmektedir.
1. Önce hukuki rejim belirlenmeli
6306 sayılı Kanun (dönüşüm): Eski değer, yeni değer, mahsup ve alacak/borç zinciri denetlenebilir. Hatalı değerleme veya mahsup varsa dava güçlüdür. Yönetmelik m.12 değerlemeyi, m.13 mahsuplaşmayı düzenler.
7269 sayılı Kanun (afet konutu): Amaç barınmadır. Kura sonucu kat, cephe ve m² farkları Danıştay 4. Daire'ye göre idarenin kusuru sayılmaz (E.2024/975). Tazminat davaları çoğunlukla reddedilir.
Uygulamada iki rejim iç içe geçer. Bu yüzden dilekçede rejim baştan açıkça kurulmalıdır.
2. Danıştay ve Yargıtay çizgisi
Danıştay 6. Daire (E.2022/5013): Değerlemede birden fazla, yakın tarihli gerçek emsal gerekir. Tek ve yedi yıl eski emsal yetersizdir.
Danıştay 4. Daire (E.2024/4179): Yüksek kira getirili işyeri yerine sıradan bölüm verilmesi iddiası teknik olarak incelenmelidir. Karşı oyda görev sorunu işaret edilmiştir.
Yargıtay kararları özel yüklenici sözleşmeleri, tüketici mahkemesinin görevi ve arsa payı düzeltimi konularını kapsar.
3. Değerleme ve örnek hesap
Hesapta net alan, kat, cephe, ticari konum, kira getirisi, arsa payı ve şerefiye birlikte ele alınmalıdır.
Arsa payı ile daire değeri birlikte hesaplanırsa çifte sayım olur.
Örnekte eski bölüm 8.424.000 TL, yeni bölüm 6.061.000 TL çıkıyor. Fark 2.363.000 TL, yani yaklaşık %28,05'tir. Rakamlar varsayımsaldır.
Eski ve yeni değer aynı tarih seviyesine getirilmelidir.
4. Yol haritası
Rejimi tespit edin.
İdareden belgeleri isteyin: değerleme raporları, emsaller, şerefiye tablosu, kura ve mahsup belgeleri.
İdari itiraz ve yeniden değerleme talep edin. İYUK m.11 başvurusu süreyi durdurur ama sıfırlamaz. Örneğin 8. günde başvurulursa 22 gün kalır.
Bakiye alacağı yazılı olarak isteyin.
Dava açın: iptal, iptal ile tam yargı veya yürütmenin durdurulması. 6306 kapsamında süre tebliğden itibaren 30 gündür.
5. Dilekçe ve bilirkişi
Dava; sebep, şekil, konu, maksat ve ölçülülük unsurları üzerine kurulmalıdır.
SPK lisanslı uzman ve disiplinler arası bir rapor tercih edilmelidir.
Tam yargıda hangi hukuka aykırılığın hangi parasal kayba yol açtığı gösterilmelidir.
6. Kritik uyarılar
Sözleşme ve teslim tutanaklarına ihtirazi kayıt düşülmelidir.
Soyut ve belgesiz tazminat davası açılmamalıdır.
Tebliğ tarihi ve dava süresi mutlaka kontrol edilmelidir.
Eski kararlardaki çoğunluk kuralları karar tarihindeki mevzuata aittir.
7. Dosya gücü
Güçlü: 6306 uygulanıyor, hatalı mahsup var ve çok emsalli bağımsız rapor bunu gösteriyor.
Orta: Benzer maliklere farklı şerefiye verilmiş veya dükkân yerine düşük fonksiyonlu bölüm verilmiş.
Zayıf: Salt 7269 kura konutu ve tek iddia yeni dairenin daha küçük veya alt katta olması.
Ek (PDF): Bu yazının konusuna ilişkin olarak tarafımca hazırlanan detaylı çalışma, yazının ekinde PDF dosyası olarak yayımlanmıştır. Ekte yer alan çalışma; ilgili mevzuat hükümlerini, Danıştay ve Yargıtay içtihatlarını, değerleme ve mahsup yöntemini ve başvuru süreçlerini ayrıntılı biçimde ele almakta olup okuyucuların konuyu bütüncül olarak değerlendirebilmesi amacıyla bu yazıyla birlikte sunulmaktadır.
Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olayın koşulları farklılık gösterebileceğinden, dava konunuzla ilgili olarak değerlendirme yapılabilmesi ve süreler bakımından hak kaybı yaşanmaması için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.
Yorumlar