KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE NAMA İFA DAVASI: UYGULAMAYA YÖNELİK DETAYLI KONTROL REHBERİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, işi terk etmesi veya uzun süre faaliyet göstermemesi hâlinde arsa sahiplerinin başvurabileceği önemli hukuki yollardan biri nama ifa kurumudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesine dayanan nama ifa, yüklenicinin yerine getirmediği yapma borcunun, masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi veya üçüncü kişiler tarafından tamamlanmasına mahkemece izin verilmesini amaçlar.
Çalışmada nama ifanın sözleşmenin feshi veya tasfiyesi değil, aynen ifanın özel bir görünümü olduğu; bu nedenle sözleşmenin yürürlükte bulunması, yapma borcunun mevcut olması ve yüklenicinin temerrüde düşmüş olması gerektiği özellikle vurgulanmaktadır.
Hazırlanan rehber, nama ifa davasını yalnızca “eksik inşaatın tamamlatılması” şeklinde ele almamakta; dava öncesi hazırlıktan hükmün infazına kadar bütün süreci kapsayan sistematik bir yol haritası sunmaktadır. Bu kapsamda taraf teşkili, tapu ve temlik ilişkileri, temerrüt ve ihtar süreci, belediye–SGK–vergi kayıtlarının toplanması, teknik rapor hazırlanması, bilirkişi incelemesi ve dava dilekçesinde ileri sürülmesi gereken talepler ayrıntılı kontrol listeleri hâlinde incelenmektedir.
Rehberde özellikle dava öncesinde yapının ruhsat ve projeye uygunluğunun araştırılması gerektiğine dikkat çekilmektedir. Nama ifa yoluyla tamamlanması istenen yapının hukuken ruhsata bağlanabilir ve tamamlanabilir durumda olması önem taşımaktadır. Bunun yanında yapı ruhsatı, mimari ve statik projeler, yapı kullanma izin durumu, SGK prim borçları, vergi ve belediye borçları gibi belgelerin dava açılmadan önce temin edilmesinin dava stratejisinin temel unsurlarından biri olduğu belirtilmektedir.
Çalışmanın önemli bölümlerinden biri de teknik bilirkişi incelemesine ayrılmıştır. İnşaatın tamamlanma oranının, bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik veya ayıplı işlerin, tamamlama giderlerinin, iskan ve ruhsat maliyetlerinin ayrı ayrı belirlenmesi; hesaplamaların hüküm tarihine en yakın piyasa rayiçlerine göre yapılması gerektiği açıklanmaktadır. Raporda her iş kaleminin miktar, birim fiyat ve toplam tutar itibarıyla denetime elverişli şekilde gösterilmesi gerektiği özellikle belirtilmektedir.
Nama ifa davasında talep sonucunun doğru kurulması da rehberin merkezinde yer almaktadır. Çalışmaya göre yalnızca eksik işlerin tamamlanması için izin istenmesi yeterli olmayabilir. Üçüncü bir yükleniciyle sözleşme yapılması, resmi kurumlar nezdinde işlem yapılması, iskanın alınması, SGK ve belediye borçlarının ödenmesi, gecikme tazminatı ve gerekiyorsa cezai şartın tahsili gibi hususların da somut olayın özelliklerine göre dava kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
Dosyanın uygulama bakımından en dikkat çekici yönlerinden biri, yükleniciye bırakılmış ancak henüz devredilmemiş bağımsız bölümlerin satılması suretiyle nama ifanın finansmanının sağlanması konusudur. Rehberde, satış yetkisinin yalnızca nama ifa giderlerini karşılayacak ölçüde sınırlandırılması, bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin belirlenmesi, asgari satış bedellerinin hükümde açıkça gösterilmesi ve satış gelirinin yalnızca kararın infazı amacıyla kullanılmasının sağlanması gerektiği belirtilmektedir.
Ayrıca hükmün yalnızca maddi açıdan doğru olmasının değil, infaza elverişli şekilde kurulmasının da zorunlu olduğu vurgulanmaktadır. Eksik işlerin ve maliyetlerin tek tek hükümde gösterilmesi, satışa konu bağımsız bölümlerin belirlenmesi, satış gelirinin kullanım şeklinin düzenlenmesi ve bilirkişi raporunun gerektiğinde kararın eki hâline getirilmesi, ileride ortaya çıkabilecek infaz sorunlarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Çalışmanın son bölümünde ise kararın kesinleşmesinden sonraki süreç ele alınmakta; özel banka hesabının açılması, yeni yüklenicinin seçilmesi, satışların yapılması, kamu borçlarının ödenmesi, ruhsat yenilenmesi, iskan alınması ve nihai mali hesabın çıkarılması aşamaları sıralanmaktadır. Böylece nama ifa davası, dava açılmasıyla sona eren bir süreç olarak değil, inşaatın fiilen tamamlanması ve hukuki–mali tasfiyenin gerçekleştirilmesine kadar devam eden bütüncül bir uygulama modeli olarak ele alınmaktadır.
Sonuç
“Nama İfa Davası – Açılış Hazırlıkları ve Yargılama Süreci Detaylı Kontrol Listesi”, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yarım kalan projeler bakımından dava öncesi hazırlık, delil toplama, bilirkişi incelemesi, talep sonucunun oluşturulması, satış yoluyla finansman ve kararın infazı aşamalarını tek bir sistem içerisinde ele alan uygulamaya dönük bir çalışma niteliğindedir. Rehberin temel yaklaşımı, nama ifa davasının yalnızca eksik imalatların tamamlatılması talebinden ibaret olmadığı; satış yetkisi, kamu borçları, iskan, gecikme tazminatı ve satış gelirinin yönetimi gibi tamamlayıcı taleplerin de dava stratejisine dâhil edilmesi gerektiği yönündedir.
Gül Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu çalışma, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda çalışan hukukçular, arsa sahipleri ve uygulayıcılar açısından pratik bir kontrol ve başvuru rehberi olarak kullanılabilecek niteliktedir.
Yorumlar