GEÇERSİZ TAŞINMAZ SATIŞINDA YENİ HESAPLAMA YAKLAŞIMI: YARGITAY HGK’DAN DENKLEŞTİRİCİ ADALET KARARI
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.04.2025 tarihli, 2023/885 E. ve 2025/252 K. sayılı kararında, geçersiz taşınmaz satışlarında ödenen bedelin iadesinde uygulanacak denkleştirici adalet hesabına ilişkin önemli bir ölçüt ortaya koydu.
Kararın en dikkat çekici yönü; taşınmazın güncel rayiç bedelinin doğrudan alacak hesabına dâhil edilemeyeceğinin, buna karşılık taşınmazın değer artış oranının, ödenen satış bedelinin güncellenmesinde ek bir ölçüt olarak dikkate alınabileceğinin kabul edilmesidir.
Uyuşmazlık Nasıl Ortaya Çıktı?
Davacı, 1992 yılında harici satış yoluyla satın aldığı taşınmazın tapuda adına devredilmemesi üzerine dava açtı. Başlangıçta tapu iptali ve tescil talep edilmişse de daha sonra bu talepten vazgeçilerek taşınmazın rayiç değerinin tahsili istendi.
İlk derece mahkemesi, taşınmazın dava tarihindeki 38.500 TL rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verdi.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, resmî şekle uygun yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve bu nedenle alıcının taşınmazın güncel rayiç değerini isteyemeyeceğini belirtti.
Uyuşmazlığın sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkeleri çerçevesinde çözülmesi gerektiği kabul edildi.
Denkleştirici Adalet Ne Anlama Geliyor?
Geçersiz sözleşmede taraflar, kural olarak birbirlerine verdiklerini geri isteme hakkına sahiptir.
Ancak özellikle uzun yıllar önce ödenmiş bir paranın yalnızca nominal tutarıyla iade edilmesi, yüksek enflasyon ortamında gerçek anlamda eski hâle getirmeyi sağlamayabilir.
Bu nedenle Yargıtay uygulamasında ödenen bedelin;
altın fiyatları,
döviz kurları,
TEFE–TÜFE,
mevduat ve faiz oranları,
asgari ücret,
memur maaşları
gibi ekonomik göstergeler dikkate alınarak güncellenmesi benimsenmektedir.
Bu yöntem uygulamada genel olarak “denkleştirici adalet” veya “sepet hesabı” olarak ifade edilmektedir.
HGK’nın Kritik Ayrımı: Rayiç Bedel Değil, Değer Artış Oranı
Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın güncel rayiç değerinin doğrudan ekonomik göstergeler arasına eklenmesini doğru bulmadı.
Çünkü böyle bir yöntem, geçersiz sözleşmeye dolaylı biçimde geçerlilik sonucu bağlanmasına ve taşınmaz malikinin malındaki değer artışının bir bölümünü karşı tarafa aktarmasına yol açabilir.
Buna karşılık HGK önemli bir ayrım yaptı:
Taşınmazın kendisinin güncel rayiç bedeli hesaba eklenemez; ancak taşınmazın sözleşme tarihinden iade borcunun muaccel olduğu tarihe kadar gerçekleşen değer artış oranı, ödenen paranın güncellenmesinde ek bir ölçüt olarak kullanılabilir.
Buna göre öncelikle;
taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri,
taşınmazın iade borcunun muaccel olduğu tarihteki güncel değeri
tespit edilecektir.
Ardından bu iki değer arasındaki artış oranı belirlenecek ve söz konusu oran, ödenen satış bedelinin güncellenmesinde kullanılabilecek ölçütlerden biri olarak değerlendirilecektir.
Basitleştirilmiş hesaplama mantığı
Taşınmaz değer artış katsayısı:
Muacceliyet tarihindeki taşınmaz değeri / Sözleşme tarihindeki gerçek taşınmaz değeri
Bu katsayı, doğrudan taşınmaz bedelinin davacıya verilmesi sonucunu doğurmayacak; ödenmiş paranın güncel değerinin belirlenmesinde ek bir gösterge olarak kullanılacaktır.
Usulî Kazanılmış Hak Yönünden Önemli Tespit
Kararın bir diğer önemli yönü, önceki bozma kararında belirtilen ekonomik göstergelerin sınırlı sayıda olup olmadığına ilişkindir.
HGK, önceki bozma kararında belirtilen; altın, döviz, maaş artışları, ÜFE vb.
ölçütlerin tahdidi değil, örnekleyici olduğunu kabul etti.
Dolayısıyla mahkemenin denkleştirici adalet hesabında başka uygun ekonomik göstergelerden yararlanması, tek başına bozma kararına aykırılık veya usulî kazanılmış hakkın ihlali anlamına gelmeyecektir.
Karşı Oy Ne Diyor?
Karşı oy görüşü ise taşınmazın değer artış oranının dahi hesaba katılmasına karşı çıkmaktadır.
Bu görüşe göre sebepsiz zenginleşme, gerçek zararın veya müspet zararın tazmini değildir. Geçersiz sözleşme nedeniyle alıcı, üzerinde hukuken hak sahibi olmadığı taşınmazın değer artışından yararlandırılmamalıdır.
Bu nedenle hesaplamanın yalnızca altın, döviz, faiz ve fiyat endeksleri gibi sözleşmeden bağımsız objektif ekonomik göstergelerle yapılması gerektiği savunulmuştur.
HGK çoğunluğu ise bu görüşü benimsememiştir.
Kararın Uygulamadaki Önemi
Karar özellikle harici taşınmaz satışlarından kaynaklanan bedel iadesi davalarında bilirkişi incelemesinin kapsamı bakımından önem taşımaktadır.
Benzer uyuşmazlıklarda bilirkişiden yalnızca taşınmazın bugünkü rayiç değerinin belirlenmesinin istenmesi yeterli olmayacaktır.
Bilirkişi incelemesinde;
ödenen satış bedeli,
ödeme tarihi,
objektif ekonomik göstergelerdeki değişim,
taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri,
iade borcunun muaccel olduğu tarihteki değeri,
bu iki değer arasındaki artış oranı
ayrı ayrı ve denetlenebilir biçimde ortaya konulmalıdır.
Sonuç
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yaklaşımı şu kısa formülle özetlenebilir:
“Taşınmazın rayiç bedeli değil, taşınmazın değer artış oranı denkleştirici adalet hesabında ek ölçüt olabilir.”
Bu yaklaşım, bir taraftan geçersiz sözleşmeye dayanılarak taşınmazın güncel değerinin talep edilmesini engellerken, diğer taraftan yıllar önce ödenmiş satış bedelinin ekonomik gerçeklikten kopuk biçimde iade edilmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Özellikle uzun yıllar önce gerçekleştirilen harici taşınmaz satışlarından kaynaklanan alacak davalarında, bilirkişi raporlarının ve tarafların hesaplamaya yönelik itirazlarının bu karar doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Yorumlar