BELEDİYEYE AİT KİRAYA VERİLMİŞ BİR TAŞINMAZIN İHALE YOLUYLA SATILMASININ KİRA İLİŞKİSİNE VE KİRACININ TAHLİYESİNE ETKİSİ
Belediyeye ait bir çatılı işyerinin ihale yoluyla özel hukuk kişisine satılması, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, tapuda mülkiyeti kazanmasıyla birlikte mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Buna karşılık 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi ile belediyelere tanınan mülki amir aracılığıyla idari tahliye yetkisi, kamu idaresine özgü istisnai bir yetki olduğundan özel hukuk kişisi olan yeni malike geçmez. Bu nedenle yeni malik, yalnızca taşınmazı ihale yoluyla satın almış olmasına dayanarak kiracıyı doğrudan tahliye ettiremez; tahliye için TBK’da öngörülen yeni malikin gerçek ve samimi gereksinimi, temerrüt, tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve imar gibi kanuni sebeplerden birinin şartlarının oluşması gerekir. Bu çerçevede uyuşmazlığın çözümünde satış ihalesinden çok, mülkiyetin tapuda ne zaman geçtiği, kira ilişkisinin hukuki niteliği ve kanuni tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirleyici olmaktadır.
1. Giriş
Belediyelere ait taşınmazların kiraya verilmesi ve daha sonra satış yoluyla özel mülkiyete geçirilmesi, kamu hukuku ile özel hukukun kesiştiği önemli uyuşmazlık alanlarından biridir. Özellikle belediyeye ait bir çatılı işyerinin belirli süreyle kiraya verilmesi, kira süresinin sona ermesinden sonra kullanımın devam etmesi ve akabinde taşınmazın ihale yoluyla özel hukuk gerçek veya tüzel kişisine satılması halinde, mevcut kira ilişkisinin devam edip etmeyeceği ve yeni malikin kiracıyı hangi hukuki yollardan tahliye edebileceği önem taşımaktadır.
Sorunun merkezinde iki farklı hukuki rejim bulunmaktadır. Bunlardan ilki, belediyelerin taşınmazları üzerindeki idari yetkileri ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesine dayanan idari tahliye rejimidir. İkincisi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiralananın el değiştirmesine, konut ve çatılı işyeri kiralarına ve yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkına ilişkin hükümlerinden oluşan özel hukuk kira rejimidir.
Taşınmazın kamu tüzel kişisinin mülkiyetinden çıkarak özel mülkiyete geçmesi, bu iki rejim arasındaki ayrımın özellikle belirginleştiği noktadır.
2. Temel İlke: Kiralananın Satılması Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirmez
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi, kiralananın mülkiyetinin değişmesinin kira sözleşmesine etkisini açık biçimde düzenlemektedir:
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”
Bu hüküm, öğretide geleneksel olarak “satım kirayı bozmaz” ilkesiyle ifade edilmektedir.
Dolayısıyla kiralanan taşınmazın mülkiyeti satış, bağışlama, trampa veya başka bir hukuki işlem sonucunda üçüncü kişiye geçtiğinde, yeni malik ayrıca bir sözleşme yapılmasına veya kiracının muvafakatine ihtiyaç bulunmaksızın kanun gereğince mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Dosyadaki mevzuat raporunda da TBK m.310'un, kamu idaresinden ihale yoluyla gerçekleştirilen mülkiyet devrinde uygulanmasına engel bir düzenleme bulunmadığı kabul edilmektedir. Belediye Taşınmazı Satışında Ki…
Burada önemle belirtilmesi gereken husus şudur:
“İhale yoluyla satın alma”, tek başına kira sözleşmesini sona erdiren bağımsız bir hukuki sebep değildir.
İhale, kural olarak taşınmazın satış yöntemidir. Kira sözleşmesinin sona ermesi ise ayrı hukuki kurallara tabidir.
Bu nedenle özel hukuk kişisinin taşınmazı belediyeden ihale yoluyla satın almış olması, satın alan kişiye kiracıya karşı doğrudan, koşulsuz veya kendiliğinden tahliye yetkisi vermez.
3. İhale Tarihi ile Mülkiyetin Geçiş Tarihi Birbirinden Ayrılmalıdır
Belediye tarafından yapılan satış ihalesinin kazanılması ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması aynı şey değildir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrinde esas olan tapu siciline tescildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.03.2001 tarihli, E.2001/278, K.2001/270 sayılı kararında da ihtiyari açık artırmayla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarında mülkiyetin ihale anında değil, tescille geçtiği kabul edilmiştir. Yüklenen içtihat raporunda bu ayrım özellikle vurgulanmıştır.
Bu ayrım, özellikle yeni malikin TBK m.351 kapsamında sahip olduğu haklar bakımından önemlidir.
Çünkü yeni malikin;
kiracıya bildirimde bulunması,
gereksinime dayanması,
altı aylık süreyi hesaplaması,
gibi işlemler bakımından esas alınması gereken tarih kural olarak mülkiyetin kazanıldığı tarihtir.
Başka bir ifadeyle ihale kararının kesinleşmiş olması tek başına yeni malik sıfatına bağlı bütün kira hukuku haklarının kullanılmasını sağlamaz.
4. Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Gelir
TBK m.310 gereğince yeni malik, tapuda mülkiyeti kazanmasıyla birlikte önceki kiraya verenin kira ilişkisindeki konumuna kanunen geçer.
Buradaki halefiyet yalnızca kira bedelini isteme yetkisinden ibaret değildir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler, kural olarak yeni maliki de bağlar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.02.2022 tarihli, E.2022/202, K.2022/1103 sayılı kararında da kiralananın mülkiyetinin devredilmesi üzerine kira sözleşmesinin bütün hak ve borçlarıyla yeni malike geçtiği ve kiraya verenin değişmesinin sözleşmeyi veya sözleşmenin hukuki niteliğini ortadan kaldırmadığı belirtilmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay'ın ihale yoluyla gerçekleştirilen devirlere ilişkin kararlarında da TBK m.310 uygulanarak, taşınmazın ihale yoluyla edinilmiş olmasının kira ilişkisini sona erdirmediği kabul edilmektedir.
Dolayısıyla:
Taşınmazın ihale yoluyla edinilmiş olması ile kiracının tahliye edilmesi arasında doğrudan bir hukuki sonuç ilişkisi kurulamaz.
5. Kamu Taşınmazlarının Kiralanmasında TBK m.339/2'nin Önemi
Türk Borçlar Kanunu'nun 339. maddesinin ikinci fıkrasında;
“Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”
düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hüküm, kamu kurumları tarafından gerçekleştirilen kiralamaların tamamen özel hukuk kira rejiminin dışında görülmesini engelleyen önemli bir düzenlemedir.
Özellikle kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olduğu durumlarda TBK'nın 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen koruyucu hükümler önem taşımaktadır. Yüklenen mevzuat raporunda da bu husus açıkça belirtilmektedir.
Ancak kamu taşınmazlarının 2886 sayılı Kanuna göre kiralanması bakımından uygulamada önemli bir tartışma bulunmaktadır.
6. Kamu Taşınmazlarında İki Farklı Hukuki Yaklaşım
Kamu taşınmazlarının kira süresi sona erdikten sonraki hukuki durumuna ilişkin olarak mevzuat, doktrin ve içtihatta iki ayrı yaklaşımın karşı karşıya geldiği görülmektedir.
İdare hukuku ağırlıklı yaklaşım
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesini esas alan yaklaşıma göre, kamu taşınmazına ilişkin ihale ile yapılan kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde, usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kullanımın devam etmesi kiracılık ilişkisinin devamı anlamına gelmez.
Bu durumda taşınmazı kullanmaya devam eden kişinin fuzuli şagil olarak değerlendirilmesi ve kamu idaresi tarafından idari tahliye yoluna başvurulması mümkündür.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.04.2015 tarihli, E.2015/2506, K.2015/3710 sayılı kararında da 2886 sayılı Kanun kapsamındaki kamu taşınmazlarının kira süresi sonunda usulüne uygun yeni bir kira sözleşmesi yapılmadıkça kiracının fuzuli şagil kabul edilebileceği yönünde değerlendirme yapılmıştır.
TBK ağırlıklı yaklaşım
Diğer görüş ise TBK m.339/2'nin açık düzenlemesini ve konut/çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici koruma sistemini esas almakta; kamu tüzel kişilerinin taraf olduğu kira ilişkilerinde de TBK hükümlerinin uygulanacağını kabul etmektedir.
Bu yaklaşım özellikle TBK m.347 kapsamında belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona ermeyeceği ilkesine dayanmaktadır.
Yüklenen literatür raporunda bu iki yaklaşımın uygulamada çatıştığı ayrıca belirtilmiştir.
Ancak taşınmazın kamu mülkiyetinden çıkıp özel mülkiyete geçmesinden sonraki dönem bakımından hukuki sorun farklılaşmaktadır.
7. 2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesindeki İdari Tahliye Yetkisi Yeni Malike Geçer mi?
Uyuşmazlığın en kritik noktalarından biri budur.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi uyarınca belirli şartların oluşması halinde kamu taşınmazının idarenin talebi üzerine mülki amir tarafından tahliye ettirilmesi mümkündür.
5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesi de bu tahliye rejiminin belediye taşınmazları hakkında uygulanmasına hukuki temel oluşturmaktadır.
Bununla birlikte söz konusu yetki, mülkiyete bağlı sıradan bir özel hukuk hakkı değildir.
Bu yetki, kamu idaresine kamu hukukundan kaynaklanan özel ve istisnai bir yetki olarak tanınmıştır. Mevzuat raporunda da mülki amir aracılığıyla tahliye yolunun yalnızca kamu idarelerinin kullanabileceği bir idari ayrıcalık olduğu kabul edilmektedir.
Bu nedenle taşınmaz özel hukuk kişisine satıldığında:
yeni malik kamu idaresi sıfatını taşımaz,
2886 sayılı Kanun m.75 kapsamındaki idari yetkinin halefi olmaz,
mülki amirden eski kamu malikinin sahip olduğu yetkiye dayanarak tahliye talep edemez.
Burada önemli bir ayrım yapılmalıdır:
Yeni malik taşınmazın mülkiyetini devralır; ancak eski malikin kamu gücünden kaynaklanan bütün idari yetkilerini devralmaz.
8. Kiracının “Fuzuli Şagil” Sayılması Sorunu
Taşınmaz henüz kamu idaresinin mülkiyetindeyken kira süresinin sona ermesinden sonraki kullanımın hukuki niteliği ayrı bir tartışma konusu olabilir.
Ancak taşınmaz özel mülkiyete geçtikten sonra özel hukuk kişisi yeni malik bakımından;
“Taşınmaz eskiden kamu malıydı ve kiracı fuzuli şagil durumundaydı.”
şeklindeki bir savunmanın tek başına idari tahliye yetkisi doğurduğu söylenemez.
Yeni malikin hukuk düzeni içindeki konumu artık öncelikle özel hukuk kurallarıyla belirlenecektir.
Bu nedenle yeni malik açısından tartışılması gereken temel mesele, mevcut ilişkinin TBK m.310 çerçevesinde kendisine intikal edip etmediği ve varsa TBK'daki tahliye sebeplerinden hangisinin gerçekleştiğidir.
9. İİK m.135'e Dayanılarak Tahliye İstenebilir mi?
Bir diğer önemli mesele, ihale kavramlarının birbirine karıştırılmasından kaynaklanmaktadır.
İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesinde, cebri icra yoluyla satılan taşınmazların tahliyesine ilişkin özel bir mekanizma bulunmaktadır.
Ancak belediyenin 2886 sayılı Kanuna göre yaptığı ihtiyari/idari satış ihalesi, icra dairesince yapılan cebri icra satışı değildir.
Bu nedenle belediye satış ihalesi sonucunda taşınmazı edinen kişinin, yalnızca ihale alıcısı sıfatına dayanarak İİK m.135 uyarınca tahliye emri düzenlenmesini istemesi mümkün değildir.
10. Yeni Malikin En Önemli Tahliye İmkânı: TBK m.351
Taşınmaz özel hukuk kişisine geçtiğinde yeni malik açısından en önemli özel tahliye sebeplerinden biri TBK m.351'de düzenlenen yeni malikin gereksinimidir.
Buna göre sonradan malik olan kişi, kiralananı kendisi veya kanunda belirtilen kişiler bakımından konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa belirli şartlarla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir.
Yeni malik açısından iki ayrı yol bulunmaktadır.
Birinci yol: Edinmeden sonra altı aylık dava yolu
Yeni malik;
mülkiyeti edinmesinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli,
edinme tarihinden itibaren altı ay geçmesini beklemeli,
daha sonra tahliye davası açmalıdır.
TBK m.351'deki süre sistemi yüklenen mevzuat raporunda da ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.
İkinci yol: Kira dönemi sonunda dava
Yeni malik ayrıca gereksinim nedeniyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açarak da kullanabilir.
Dolayısıyla her somut olayda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, uzama dönemi ve mülkiyetin tescil tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
11. Bir Aylık Bildirim Süresinin Önemi
Yeni malik bakımından uygulamada en fazla hak kaybına yol açabilecek hususlardan biri TBK m.351 kapsamındaki bir aylık bildirim süresidir.
Mülkiyet tescil edildikten sonra yeni malik, altı aylık özel dava yolundan yararlanmak istiyorsa süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı bakımından uygulamada noter ihtarnamesi veya tebliği kanıtlanabilir diğer yöntemlerin kullanılması önemlidir.
12. Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
TBK m.351'e dayanan her gereksinim iddiası tahliye sonucunu doğurmaz.
Yargısal uygulamada ihtiyaç iddiasının;
gerçek, samimi ve zorunlu
olması aranmaktadır.
Özellikle yeni malik bir şirket veya başka bir tüzel kişi ise, ihtiyacın tüzel kişiliğin faaliyetiyle bağlantısının ortaya konulması gerekir.
Örneğin;
şirketin faaliyet konusu,
mevcut işyerlerinin yetersizliği,
faaliyet hacmindeki artış,
şube veya merkez ihtiyacı,
taşınmazın yapılacak faaliyet için uygunluğu,
taşınmazın bizzat kullanılmasına ilişkin kurumsal kararlar,
ispat bakımından önem kazanabilir.
Yalnızca kiracıyı çıkarmak, kira bedelini yükseltmek veya taşınmazı daha yüksek bedelle üçüncü kişiye kiralamak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiasının yeterli olmadığı dosyadaki literatür çalışmasında da belirtilmiştir.
13. Yeni Malik Başka Hangi Tahliye Sebeplerine Dayanabilir?
Yeni malik yalnızca TBK m.351 ile sınırlı değildir.
Somut olayın şartlarına göre Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen diğer sona erme ve tahliye nedenlerine de dayanılması mümkündür.
Bunlar arasında özellikle;
kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt,
geçerli bir tahliye taahhüdü,
yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım,
TBK m.347 kapsamında kanuni şartların oluşması,
kiracıdan kaynaklanan diğer kanuni tahliye nedenleri
sayılabilir.
Dolayısıyla “yeni malik” sıfatı yalnızca yeni bir tahliye sebebi yaratmaz; yeni malik aynı zamanda kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olarak kanunun kiraya verene tanıdığı diğer haklardan da yararlanabilir.
14. Yeniden Kiralama Yasağı
Gereksinim nedeniyle tahliye sağlanması halinde ayrıca TBK m.355'teki yeniden kiralama yasağı dikkate alınmalıdır.
Gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu yükümlülüğün ihlal edilmesi halinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Bu nedenle gereksinim iddiası yalnızca tahliye davası aşamasında değil, tahliyeden sonraki kullanım bakımından da tutarlı olmalıdır.
15. Kira Bedelinin Tahsili ve Tarafların Sonraki Davranışları
Mülkiyetin devrinden sonra yeni malik tarafından kira bedellerinin tahsil edilmesi, ihtarların içeriği, kiracıya verilen makbuzlar ve tarafların yazışmaları hukuki ilişkinin nitelendirilmesinde önem taşıyabilir.
Yeni malik bir yandan mevcut kira ilişkisine dayanarak kira bedellerini tahsil ederken diğer yandan hiçbir hukuki açıklama yapmaksızın kiracının tamamen sözleşmesiz veya fuzuli şagil olduğunu ileri sürerse, tarafların davranışları arasında hukuki çelişki tartışması doğabilir.
Bu nedenle satış sonrasında kira ilişkisinin nasıl yönetileceği baştan belirlenmeli ve bildirimler buna uygun yapılmalıdır.
16. Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden sonra kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önemli usuli değişikliklerden biri dava şartı arabuluculuk sistemidir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Dolayısıyla yeni malik gereksinimi veya kira ilişkisinden kaynaklanan diğer bir tahliye sebebine dayanacaksa, uyuşmazlığın niteliğine göre dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi gerekir.
17. Görevli Mahkeme
Özel hukuk hükümlerinden kaynaklanan kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazın özel mülkiyete geçmesinden sonraki yeni malik-kiracı uyuşmazlığının, salt taşınmaz geçmişte belediyeye ait olduğu için idari yargı uyuşmazlığına dönüşmesi söz konusu değildir.
Burada uyuşmazlığın kaynağı ve talebin hukuki niteliği belirleyicidir.
Yeni malikin TBK m.351 veya diğer kira hukuku hükümlerine dayanarak açacağı tahliye davası özel hukuk uyuşmazlığıdır.
18. Belediye Mülkiyetindeki Dönem ile Satış Sonrası Dönemin Birbirinden Ayrılması Gerekir
Konunun sağlıklı çözülebilmesi için uyuşmazlığın zaman bakımından ikiye ayrılması gerekir.
Birinci dönem, taşınmazın belediyenin mülkiyetinde bulunduğu dönemdir.
Bu dönemde;
2886 sayılı Kanun,5393 sayılı Kanun,kira sözleşmesi,ihale şartnamesi,kira süresinin sona ermesi,ecrimisil ve fuzuli işgal gibi kamu hukuku kaynaklı sorunların tartışılması mümkündür.
İkinci dönem ise taşınmazın tapuda özel hukuk kişisi adına tescil edildiği tarihten sonraki dönemdir.
Bu tarihten sonra yeni malik bakımından temel normatif zemin TBK'nın kiralananın devri ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümleridir.
Bu iki dönem birbirine karıştırıldığında, kamu idaresinin sahip olduğu istisnai tahliye yetkilerinin özel hukuk malikine de geçtiği şeklinde hatalı sonuçlara ulaşılabilir.
19. Somut Uyuşmazlıkların Çözümünde İncelenmesi Gereken Belgeler
Her ne kadar genel hukuki çerçeve bu şekilde çizilebilirse de somut uyuşmazlığın sonucu yalnızca kanun hükümlerinden hareketle belirlenemez.
Özellikle aşağıdaki belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:
İlk kira ihalesine ilişkin ihale kararı ve şartname,
kira sözleşmesinin tamamı,
kira sözleşmesinin başlangıç ve sona erme tarihleri,
süre bittikten sonraki kira ödemeleri,
varsa belediyenin kira uzatımına ilişkin kararları,
ecrimisil tahakkuklarının bulunup bulunmadığı,
taşınmaz satış ihalesinin şartnamesi,
satış ihalesinin kesinleşme tarihi,
tapu tescil tarihi,
yeni malikin kiracıya yaptığı bildirimler,
tahsil edilen kira bedelleri,
yeni malikin taşınmaza yönelik kullanım amacı.
Dosyadaki literatür çalışması da özellikle ilk kira sözleşmesinin niteliği, şartname hükümleri, tapu tescil tarihi ve yeni malikin somut gereksiniminin açıklığa kavuşturulmasını gerekli görmektedir.
20. İçtihatların Birlikte Değerlendirilmesi
Bu kararlar iki ayrı hukuki ilkeyi ortaya koymaktadır.
Bir taraftan Yargıtay'ın kamu taşınmazlarının kira sürelerinin sona ermesi ve 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinin uygulanması konusunda kamu idaresine özel tahliye imkânı tanıyan kararları bulunmaktadır.
Diğer taraftan kiralananın üçüncü kişiye devredilmesi halinde TBK m.310'un uygulanacağını, kira sözleşmesinin yeni malike geçeceğini ve mülkiyet devrinin sözleşmeyi sona erdirmeyeceğini kabul eden yerleşik kararlar bulunmaktadır.
Bu iki içtihat grubu aslında farklı hukuki dönem ve hukuki statülere ilişkindir.
İlki taşınmazın kamu idaresinin mülkiyetinde bulunduğu döneme;
ikincisi ise mülkiyetin yeni malike geçmesinden sonraki kira ilişkisine
odaklanmaktadır.
Bu ayrım, görünüşteki içtihat çatışmasının önemli ölçüde giderilmesini sağlayabilir.
21. Sonuç
Belediyeye ait bir çatılı işyerinin ihale yoluyla özel hukuk kişisine satılması, tek başına mevcut kira ilişkisinin ortadan kalkması sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kiralananın mülkiyetini kazanan yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. “Satım kirayı bozmaz” ilkesi, mülkiyet değişikliği ile kira ilişkisinin birbirinden bağımsız hukuki kurumlar olduğunu ortaya koymaktadır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi ile 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesinden kaynaklanan mülki amir aracılığıyla tahliye imkânı ise kamu idarelerine özgü istisnai bir yetkidir. Taşınmazın özel mülkiyete geçmesiyle bu kamusal ayrıcalığın yeni özel hukuk malikine de devredildiği kabul edilemez.
Bu nedenle özel hukuk kişisi yeni malik bakımından salt;
“taşınmazı belediyeden ihale yoluyla satın aldım”
olgusu bağımsız bir tahliye nedeni oluşturmaz.
Yeni malik kiracının tahliyesini istiyorsa TBK'da öngörülen hukuki sebeplerden birinin şartlarını yerine getirmek zorundadır. Bunların başında yeni malikin gerçek, samimi ve zorunlu işyeri ihtiyacına dayanan TBK m.351 gelmektedir. Bunun yanında temerrüt, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü ve diğer kanuni tahliye sebeplerinin şartları oluşmuşsa bunlara başvurulabilir.
Sonuç olarak belediye taşınmazının özel kişiye satılması bakımından hukuki çözümün anahtarı “satış ihalesinin varlığı” değil; taşınmazın hangi tarihte özel mülkiyete geçtiği, kira ilişkisinin hukuki niteliği ve TBK'daki tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğidir.
Bu yaklaşım, kamu idaresine tanınmış idari ayrıcalıklarla özel hukuk malikinin mülkiyet hakkını birbirinden ayırmakta; aynı zamanda kiracının sözleşmeden kaynaklanan hukuki güvenliğini ve yeni malikin kanunda öngörülen tahliye haklarını birlikte koruyan dengeli bir sistem ortaya koymaktadır.
Yorumlar