KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE MALİKLERİN HAK KAYBINA UĞRAMAMASI İÇİN AVUKAT DESTEĞİNİN ÖNEMİ

Kentsel dönüşüm, yalnızca riskli bir yapının yıkılıp yeniden yapılması süreci değildir; maliklerin mülkiyet hakkını, arsa payını, bağımsız bölüm paylaşımını, tapu işlemlerini, imar ve ruhsat süreçlerini, hibe-kredi desteklerini, vergi-harç muafiyetlerini ve müteahhit sözleşmelerinden doğan haklarını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki süreçtir. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında malik kararlarının salt çoğunlukla alınabilmesi, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa konu edilebilmesi, tapu ve imar işlemlerindeki teknik ayrıntılar ile destek ve muafiyetlerin her somut dosyada ayrıca değerlendirilmesi zorunluluğu, sürecin avukat desteğiyle yürütülmesini önemli hâle getirmektedir. Kentsel dönüşümde hak kaybı yaşamamak için riskli yapı tespitinden müteahhit sözleşmesine, ruhsat sürecinden teslim ve kat mülkiyetine kadar her aşamanın hukuki denetim altında ilerlemesi gerekir.

Güncel Mevzuat, Malik Kararları, Tapu-İmar Süreci, Finansman Destekleri ve Vergisel Muafiyetler Çerçevesinde Değerlendirme

1. Giriş

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski veya riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması süreci değildir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm; mülkiyet hakkı, imar hukuku, tapu işlemleri, malik kararları, yapı ruhsatı, müteahhit sözleşmesi, kira/taşınma yardımı, hibe-kredi destekleri, vergi-harç muafiyetleri ve idari dava süreçlerini aynı anda ilgilendiren çok yönlü bir hukuki süreçtir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm işlemlerinin yalnızca müteahhit, belediye, mimar veya mühendis üzerinden yürütülmesi malik bakımından ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Özellikle riskli yapı tespiti, maliklerin salt çoğunlukla karar alması, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılması, müteahhit ile yapılacak sözleşmeler, tapu devri, vergi-harç muafiyetleri ve yapı teslimi aşamaları mutlaka avukat denetiminde yürütülmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalar ülke genelindeki riskli yapılar için geçerli olup, binanın bulunduğu yer, yaşı veya deprem bölgesinde bulunup bulunmaması tek başına belirleyici değildir; önemli olan yapının mevzuata uygun şekilde “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir. Bakanlık il müdürlüklerinin bilgilendirmelerinde de riskli olduğu tespit edilen binaların 6306 sayılı Kanun hükümlerinden yararlanabileceği belirtilmektedir.

2. Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağı 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’dir. Bu mevzuat; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yapılacak dönüşüm işlemlerini düzenler. 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci, özel hukuk sözleşmeleri ile idari işlemlerin iç içe geçtiği karma bir süreçtir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde öncelikle maliklerin uygulama yapmasının esas olduğu; bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurumların maliklere yardımcı olmakla yükümlü olduğu düzenlenmektedir.

Bu çerçevede maliklerin süreci doğru yönetebilmesi için yalnızca teknik rapor veya müteahhit teklifi yeterli değildir. Maliklerin tapu kayıtları, arsa payları, takyidatlar, mirasçılık durumu, karar nisabı, sözleşme hükümleri, idari başvuru süreleri ve muafiyet hakları birlikte değerlendirilmelidir.

3. Kentsel Dönüşüm Sürecinin Temel Aşamaları

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

·      Riskli yapı tespiti başvurusu,

·      Yetkili kuruluş tarafından riskli yapı raporu düzenlenmesi,

·      Riskli yapı tespitinin idareye bildirilmesi,

·      Tapu kütüğüne 6306 sayılı Kanun kapsamında belirtme/şerh işlenmesi,

·      Maliklere tebligat yapılması,

·      Riskli yapı tespitine itiraz sürecinin işletilmesi,

·      Riskli yapı kararının kesinleşmesi,

·      Yapının tahliyesi ve yıkımı,

·      Maliklerce uygulama kararı alınması,

·      Müteahhit veya yüklenici ile sözleşme yapılması,

·      Proje, imar ve ruhsat işlemlerinin yürütülmesi,

·      Kira, taşınma, hibe veya kredi desteklerinden yararlanma imkânlarının değerlendirilmesi,

·      İnşaat süreci, yapı denetimi ve hakediş kontrolleri,

·      Yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı/kat mülkiyeti ve tapu işlemleri,

·      Teslim, eksik/ayıplı işlerin tespiti ve uyuşmazlıkların çözümü.

Bu aşamaların her biri hukuki sonuç doğurur. Özellikle maliklerin imzaladığı karar tutanakları, sözleşmeler, vekâletnameler ve teslim belgeleri ileride dava konusu olabilecek niteliktedir.

4. Riskli Yapı Tespiti ve Malikler Açısından Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası çoğunlukla riskli yapı tespitidir. Riskli yapı tespiti, maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından yaptırılabilir. Bu tespitin kesinleşmesiyle birlikte yapı 6306 sayılı Kanun rejimine girer ve artık olağan mülkiyet kullanımı yerine özel dönüşüm hükümleri uygulanmaya başlar.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi malik bakımından şu sonuçları doğurabilir:

Yapının tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir.

Tapu kaydına 6306 sayılı Kanun kapsamında belirtme yapılır.

Malikler yeniden yapım, güçlendirme, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı veya başka uygulama modelleri hakkında karar almak zorunda kalır.

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gündeme gelebilir.

Kira yardımı, taşınma yardımı, kredi veya hibe destekleri bakımından başvuru imkânları doğabilir.

İdari dava ve itiraz süreleri işlemeye başlar.

Bu nedenle riskli yapı tespiti basit bir teknik rapor gibi görülmemelidir. Raporun alınması, tebliği, itirazı, kesinleşmesi ve tapuya etkisi mutlaka avukat tarafından takip edilmelidir.

5. Tapu Kaydı, Şerhler ve Takyidatlar

Kentsel dönüşümde en önemli belgelerden biri güncel tapu kaydıdır. Tapuda görünen malik, arsa payı, bağımsız bölüm, ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, dava şerhi, elbirliği mülkiyeti veya mirasçılık durumu dönüşüm sürecini doğrudan etkiler.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sürecinde tapu kütüğüne işlenen belirtmeler ve kayıtlar dönüşüm sürecinin hukuki statüsünü gösterir. Yönetmelik değişiklikleri ve uygulama belgeleri, riskli yapı sürecinin tapu beyanlar hanesiyle bağlantılı yürütüldüğünü göstermektedir.

Avukatın tapu aşamasındaki görevi şunlardır:

·      Güncel tapu kaydını ve takyidatları incelemek,

·      Malik/hissedar/mirasçı listesini çıkarmak,

·      Arsa payı ile fiilî kullanım arasındaki uyumu değerlendirmek,

·      Haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi veya dava şerhinin dönüşüme etkisini belirlemek,

·      Vekâletnamelerde özel yetki gerekip gerekmediğini kontrol etmek,

·      Tapu devri, arsa payı devri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin malik aleyhine sonuç doğurmamasını sağlamak.

Tapu incelemesi yapılmadan müteahhit sözleşmesi imzalanması, ileride bağımsız bölüm paylaşımı, tapu devri, ipotek fekki, hacizli payların durumu ve mirasçıların itirazları bakımından ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

6. Malik Kararları ve Salt Çoğunluk Sistemi

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en çok hak kaybı yaşadığı alanlardan biri karar alma aşamasıdır. Güncel 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak birçok işlem için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması sistemi öngörülmektedir. Yönetmelik’te; tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerin maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karara bağlanabileceği düzenlenmiştir.

Bu düzenleme çok önemlidir. Çünkü maliklerden biri veya birkaçı dönüşüme karşı çıksa bile, gerekli salt çoğunluk sağlandığında süreç devam edebilir. Karara katılmayan maliklerin ise belirli usullerle bilgilendirilmesi ve teklifin kendilerine usulüne uygun şekilde iletilmesi gerekir.

Bu aşamada avukat desteği şu nedenle gereklidir:

·      Salt çoğunluk hesabının doğru yapılması gerekir.

·      Arsa payı ile bağımsız bölüm sayısı birbirine karıştırılmamalıdır.

·      Toplantı ve karar tutanakları hukuka uygun hazırlanmalıdır.

·      Karara katılmayan maliklere bildirim usulü doğru işletilmelidir.

·      Teklif metni açık, belirli ve denetlenebilir olmalıdır.

·      Müteahhit teklifinin tüm maliklere aynı açıklıkta sunulması gerekir.

Eksik karar veya hatalı bildirim, tüm dönüşüm işlemlerini dava riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

7. Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. Yönetmelik’te bu satışın 15/A maddesindeki usule göre yürütüleceği, satış başvurusu için çoğunluk kararı, bildirim belgeleri ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca tespit edilen değere ilişkin belgelerin aranacağı belirtilmektedir. Ayrıca satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması şart değildir

Bu durum kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin çok dikkatli hareket etmesini gerektirir. Çünkü karara katılmayan malik, süreci takip etmez ve hukuki haklarını zamanında kullanmazsa arsa payının satışa konu edilmesiyle karşılaşabilir. Buna karşılık çoğunluğu sağlayan malik grubu da usule aykırı hareket ederse satış işlemi iptal davası, tazminat davası veya idari yargı denetimiyle karşılaşabilir.

Bu nedenle avukat, hem çoğunluk maliklerinin hem de azınlıkta kalan maliklerin haklarını koruyacak şekilde süreci denetlemelidir.

8. İmar, Proje ve Ruhsat Aşaması

Kentsel dönüşümde maliklerin alacağı bağımsız bölümlerin değeri, sayısı, büyüklüğü ve kullanım imkânı büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır. Bu nedenle dönüşüm sürecinde imar durumu ve ruhsat aşaması, en az müteahhit sözleşmesi kadar önemlidir.

Bu aşamada incelenmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

·      Taşınmazın güncel imar planındaki fonksiyonu,

·      Emsal / KAKS oranı,

·      TAKS oranı,

·      Kat adedi,

·      Çekme mesafeleri,

·      Terk, ihdas, tevhit veya ifraz gerekip gerekmediği,

·      Otopark yükümlülüğü,

·      Plan notları,

·      Riskli alan veya rezerv yapı alanı sınırları,

·      Yapı ruhsatı alınabilirliği,

·      Mimari proje ile maliklere vaat edilen bağımsız bölümlerin uyumu.

İmar durumundaki hata veya eksik değerlendirme, maliklerin beklediğinden daha az bağımsız bölüm almasına, bağımsız bölüm alanlarının küçülmesine, ortak alan uyuşmazlıklarına veya müteahhit sözleşmesinin uygulanamaz hâle gelmesine neden olabilir.

Avukat burada teknik uzmanların yerine geçmez; ancak teknik belgelerin hukuki sonuçlarını denetler. Özellikle maliklere vaat edilen bağımsız bölümlerin ruhsat projesiyle uyumlu olup olmadığı, proje değişikliklerinin malik onayına bağlanıp bağlanmadığı ve imar işlemlerinin dava konusu edilip edilmeyeceği avukat tarafından değerlendirilmelidir.

9. Finansman Destekleri:  Yarısı Bizden, Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Kredi

Kentsel dönüşümde finansman destekleri maliklerin sürece katılımını kolaylaştıran önemli araçlardır. Ancak bu destekler her yapı, her il ve her malik için aynı şekilde uygulanmaz. Destek türü, yapının bulunduğu yer, riskli yapı statüsü, başvuru süresi, hak sahipliği ve idari şartlara göre değişebilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel duyurusuna göre Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında bina bazlı dönüşümlerde her bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verildiği; iş yerleri için ise farklı hibe ve kredi desteklerinin sağlandığı açıklanmıştır. Aynı duyuruda 2026 sonuna kadar onaylanan riskli yapıların kampanya kapsamında değerlendirileceği belirtilmektedir.

Bakanlığın soru-cevap duyurusunda da her bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL finansman desteği sağlandığı; hak sahibinin diğer konutları için ise kredi imkânı bulunduğu belirtilmiştir. Kredi geri ödemelerinin yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlayacağı ve 10 yıl vadeye yayıldığı açıklanmıştır.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Bu destekler otomatik doğan haklar değildir. Her somut dosyada yapı statüsü, başvuru tarihi, ruhsat durumu, hak sahipliği, taşınmazın bulunduğu yer ve kampanya şartları ayrıca kontrol edilmelidir.

Avukatın finansman destekleri bakımından görevi şunlardır:

Yapının destek kapsamına girip girmediğini belirlemek,

·      Hak sahipliği belgelerini incelemek,

·      Hibe/kredi/taşınma desteğinin sözleşmeye etkisini düzenlemek,

·      Müteahhide yapılacak ödemelerin hangi aşamada aktarılacağını belirlemek,

·      Kredi borçlanmasının hangi malik üzerinde doğacağını açıklamak,

·      Destek alınsa dahi maliklerin ek ödeme yükümlülüğü doğup doğmayacağını netleştirmek,

Destek ödemesi yapılmadan müteahhide devredilecek tapu veya arsa payı konusunda güvence oluşturmak.

10. Kira Yardımı ve Tahliye Süreci

Kentsel dönüşümde riskli yapının tahliyesi ve yıkımı malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri açısından maddi sonuçlar doğurur. Bu nedenle kira yardımı ve taşınma desteği başvuruları önemlidir.

Bakanlık ve ilgili idarelerin uygulamalarında kira yardımı başvurusu için tahliye/yıkım süresi, ikamet koşulu, malik-kiracı ayrımı, başvuru evrakı ve süreler dikkate alınır. İstanbul özelindeki güncel destek uygulamalarında riskli binalar için kira desteği tutarlarının yüksek seviyelere çıkarıldığı görülmektedir; ancak bu tür tutarlar il, program ve idari karar bazında farklılık gösterebilir.

Bu nedenle makalede genel ve güvenli ifade şu olmalıdır: Kira ve taşınma yardımları bakımından her somut olayda ilgili yıl, il, yapı statüsü ve başvuru şartları ayrıca kontrol edilmelidir. Malikler, “riskli yapı raporu alındı, mutlaka kira yardımı alırım” düşüncesiyle hareket etmemelidir.

Avukat, tahliye ve kira yardımı sürecinde:

·      Tahliye tebligatlarını kontrol eder,

·      Başvuru sürelerini takip eder,

·      Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi ayrımını yapar,

·      İkamet ve kullanım belgelerini hazırlar,

·      Eksik belge nedeniyle ret kararı verilmesini önlemeye çalışır,

·      Ret hâlinde idari başvuru veya dava yollarını değerlendirir.

11. Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemlerinde belirli şartlarla vergi, harç ve ücret muafiyetleri bulunmaktadır. Ancak bu muafiyetler sınırsız değildir. İşlemin 6306 kapsamında olması, işlem türü, tarafların sıfatı, işlem tarihi ve kanundaki istisna koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri tarafından yayımlanan bilgilendirmelerde 6306 sayılı Kanun kapsamında bazı vergi, harç ve ücretlerin alınmaması gerektiği; bu kapsamda tapu ve kadastro harçları gibi kalemlerin de istisna başlığı altında değerlendirildiği açıklanmaktadır.

Bununla birlikte tapu harcı istisnası bakımından çok dikkatli olunmalıdır. Danıştay 9. Dairesi’nin 2022/814 Esas, 2022/1822 Karar sayılı kararında, 6306 sayılı Kanun’un 7/9. maddesinde 10.12.2018 tarihinden itibaren yapılan değişiklik sonrası hangi vergi, harç ve ücretlerin istisna kapsamında olduğunun açıkça düzenlendiği; riskli yapı maliklerince üçüncü kişilere yapılan bazı satışların istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği yönünde değerlendirme yapılmıştır.

Bu nedenle “kentsel dönüşümde tüm tapu işlemleri harçtan muaftır” şeklinde genel bir ifade hatalıdır. Doğru yaklaşım şudur:

·      İşlem gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında mı?

·      İşlem dönüşüm uygulamasının zorunlu sonucu mu?

·      Taraflar kim?

·      Satış/devir ilk satış mı?

·      Satışı yapan malik mi, müteahhit mi, idare mi?

·      İşlem tarihi hangi kanun değişikliğinden sonra?

·      Tapu müdürlüğü veya vergi dairesi muafiyet talebini hangi gerekçeyle reddediyor?

Bu sorular cevaplanmadan muafiyet konusunda kesin kanaat bildirmek doğru değildir.

12. Müteahhit Seçimi ve Sözleşmenin Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en büyük hak kaybı çoğu zaman müteahhit sözleşmesinden kaynaklanır. Malikler, müteahhidin sunduğu metni yeterince incelemeden imzaladığında ileride bağımsız bölüm kaybı, geç teslim, eksik iş, ayıplı imalat, iskan alınmaması, ek ödeme talebi veya tapu devri sorunlarıyla karşılaşabilir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde mutlaka düzenlenmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

·      Taşınmazın tapu bilgileri,

·      Riskli yapı statüsü,

·      Malik ve hissedar listesi,

·      Arsa payları,

·      Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin açık listesi,

·      Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler,

·      Net ve brüt alanlar,

·      Kat, cephe, konum ve eklenti bilgileri,

·      Teknik şartname,

·      Malzeme kalitesi,

·      Proje değişikliklerinin malik onayına bağlanması,

·      Ruhsat alma süresi,

·      İnşaat başlangıç ve teslim süresi,

·      Gecikme hâlinde kira tazminatı veya cezai şart,

·      Eksik ve ayıplı işlerden sorumluluk,

·      İskan alma yükümlülüğü,

·      Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri,

·      Hibe/kredi/taşınma desteğinin nasıl değerlendirileceği,

·      Vergi, harç ve masrafların kim tarafından karşılanacağı,

·      Müteahhidin teminat verme yükümlülüğü,

·      Tapu devrinin aşamalara bağlanması,

·      Fesih şartları,

·      Uyuşmazlık hâlinde görevli ve yetkili mahkeme.

Maliklerin en çok dikkat etmesi gereken husus, tapu veya arsa payı devrinin müteahhide peşinen ve teminatsız şekilde yapılmamasıdır. Tapu devri, inşaat seviyesi, ruhsat, teminat ve teslim aşamalarına bağlanmalıdır.

13. Mirasçılı ve Hisseli Taşınmazlarda Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm süreci özellikle mirasçılı ve çok hisseli taşınmazlarda daha karmaşık hâle gelir. Tapuda malik olarak görünen kişi vefat etmiş olabilir. Miras intikali yapılmamış olabilir. Hissedarların bir kısmı yurt dışında bulunabilir. Bazı paylar hacizli veya ipotekli olabilir. Elbirliği mülkiyeti nedeniyle tek başına işlem yapılamayabilir.

Bu tür taşınmazlarda avukat tarafından şu kontroller yapılmalıdır:

·      Veraset ilamı alınmalı,

·      Tapuda intikal işlemleri değerlendirilmeli,

·      Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekip gerekmediği incelenmeli,

·      Mirasçıların temsil yetkileri kontrol edilmeli,

·      Vekâletnamelerde özel yetki bulunup bulunmadığına bakılmalı,

·      Küçük veya kısıtlı mirasçı varsa mahkeme izni gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir,

·      Hacizli veya ipotekli payların dönüşüm sözleşmesine etkisi belirlenmelidir.

Bu aşama atlanırsa, dönüşüm sözleşmesi imzalanmış olsa bile ileride mirasçılar tarafından iptal, tapu iptali, tazminat veya sözleşmenin geçersizliği iddiaları ileri sürülebilir.

14. İnşaat Süreci, Yapı Denetimi ve Hakediş Kontrolü

Kentsel dönüşümde sözleşme imzalandıktan sonra maliklerin tamamen pasif kalması doğru değildir. İnşaatın ruhsata, projeye, teknik şartnameye ve sözleşmeye uygun şekilde ilerleyip ilerlemediği düzenli olarak denetlenmelidir.

Bu aşamada kontrol edilmesi gereken belgeler şunlardır:

·      Yapı ruhsatı,

·      Mimari proje,

·      Statik proje,

·      Zemin etüdü,

·      Yapı denetim belgeleri,

·      Hakediş raporları,

·      Seviye tespit tutanakları,

·      Malzeme uygunluk belgeleri,

·      Şantiye tutanakları,

·      Proje değişiklikleri,

Belediye ve yapı denetim yazışmaları.

Avukat, teknik denetim yapmaz; ancak teknik denetimin hukuki sonuçlarını takip eder. Örneğin sözleşmeye aykırı proje değişikliği, gecikme, eksik imalat, ayıplı iş, malzeme kalitesi düşüklüğü veya ruhsata aykırı imalat varsa ihtarname, delil tespiti, sözleşmenin feshi veya tazminat yollarını değerlendirir.

15. Teslim, İskan ve Kat Mülkiyeti

Kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanması yalnızca binanın fiziken bitmesiyle olmaz. Yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması, bağımsız bölümlerin maliklere sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve tapu kayıtlarının düzenlenmesi gerekir.

Teslim aşamasında maliklerin en sık yaptığı hata, bağımsız bölümü ayrıntılı incelemeden ve ihtirazi kayıt koymadan teslim tutanağı imzalamasıdır. Bu durum sonradan eksik ve ayıplı işlerin ispatını zorlaştırabilir.

Teslim aşamasında şu hususlar kontrol edilmelidir:

·      Bağımsız bölümün katı ve cephesi,

·      Net ve brüt alan farkları,

·      Ortak alanların durumu,

·      Otopark, depo ve eklentiler,

·      Malzeme ve işçilik kalitesi,

·      Teknik şartnameye uygunluk,

·      İskan belgesi,

·      Kat mülkiyeti işlemleri,

·      Yönetim planı,

·      Eksik ve ayıplı işler,

·      Müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerin devri.

Eksiklik varsa teslim tutanağına ihtirazi kayıt konulmalı, teknik rapor alınmalı, gerekirse delil tespiti yaptırılmalıdır.

16. İdari İşlemlere Karşı Dava Hakkı

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemler idari işlem niteliğinde olabilir. Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, pay satışı, rezerv yapı alanı, riskli alan, imar uygulaması veya destek başvurularının reddi gibi işlemlere karşı idari başvuru ve dava yolları gündeme gelebilir.

Bakanlık il müdürlüğü bilgilendirmelerinde 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabileceği belirtilmektedir.

Bu süreler kısa ve hak düşürücü nitelikte sonuçlar doğurabilecek önemdedir. Malik, işlemin hukuka aykırı olduğunu düşünse bile süresinde dava açmazsa hak kaybı yaşayabilir. Bu nedenle idari işlemler mutlaka avukat tarafından takip edilmelidir.

17. Malikler Açısından Avukat Eliyle Yürütülmesi Gereken Sağlıklı Kentsel Dönüşüm Yol Haritası

Birinci aşama: Ön hukuki analiz

Tapu kayıtları, takyidatlar, malik listesi, mirasçılık durumu, arsa payları, fiilî kullanım, imar planı ve mevcut yapı belgeleri incelenmelidir.

İkinci aşama: Riskli yapı süreci

Riskli yapı tespiti, tebligat, itiraz, kesinleşme, tahliye ve yıkım süreci hukuka uygun takip edilmelidir.

Üçüncü aşama: Malik kararları

Salt çoğunluk hesabı yapılmalı; karar tutanağı, teklif metni ve bildirim belgeleri usulüne uygun hazırlanmalıdır.

Dördüncü aşama: Müteahhit seçimi

Müteahhidin mali gücü, teknik yeterliliği, geçmiş işleri, teminat verebilirliği ve sözleşme şartları incelenmelidir.

Beşinci aşama: Sözleşme

Kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı veya bedel karşılığı yapım modeli malik lehine açık ve denetlenebilir hükümlerle düzenlenmelidir.

Altıncı aşama: İmar ve ruhsat

İmar durumu, plan notları, proje, yapı ruhsatı, terk/tevhit/ifraz işlemleri ve belediye uygulamaları kontrol edilmelidir.

Yedinci aşama: Destek ve muafiyetler

Yarısı Bizden, kira yardımı, taşınma yardımı, kredi, hibe, vergi-harç muafiyetleri ve tapu harcı istisnası ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Sekizinci aşama: İnşaat denetimi

Hakediş, yapı denetim, teknik şartname, proje değişikliği ve sözleşmeye uygunluk düzenli kontrol edilmelidir.

Dokuzuncu aşama: Teslim ve tapu

İskan, kat mülkiyeti, yönetim planı, teslim tutanakları, eksik ve ayıplı işler kontrol edilmelidir.

Onuncu aşama: Uyuşmazlık yönetimi

İhtarname, arabuluculuk, delil tespiti, tazminat, sözleşmenin feshi, tapu iptali, idari dava ve vergi davası yolları gerektiğinde zamanında kullanılmalıdır.

18. Sonuç

Kentsel dönüşüm, maliklere güvenli yapı edinme, taşınmaz değerini artırma ve afet riskine karşı korunma imkânı sunan önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak yanlış yönetildiğinde aynı süreç; arsa payı kaybı, bağımsız bölüm kaybı, müteahhit mağduriyeti, eksik ve ayıplı inşaat, gereksiz vergi ve harç ödemesi, kira yardımı veya hibe-kredi desteğinden yararlanamama, tapu uyuşmazlığı ve hatta karara katılmayan maliklerin paylarının satışa çıkarılması gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Güncel mevzuat bakımından özellikle üç nokta maliklerin dikkatinden kaçmamalıdır:

Birincisi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda birçok işlem artık hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yürütülebilmektedir. Bu nedenle karar sürecine katılmayan maliklerin dahi süreci yakından takip etmesi gerekir.

İkincisi, Yarısı Bizden Kampanyası gibi destekler maliklere önemli finansman imkânı sağlasa da, destekten yararlanma şartları her somut dosyada ayrıca kontrol edilmelidir. Güncel duyurularda her bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği öngörüldüğü açıklanmıştır.

Üçüncüsü, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri önemli olmakla birlikte sınırsız değildir. Özellikle tapu harcı istisnası bakımından Danıştay’ın güncel yaklaşımı dikkate alınmalı; işlem türü, taraf sıfatı ve tarih değerlendirilmeden kesin muafiyet varsayımı yapılmamalıdır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci, başından sonuna kadar avukat, mimar, mühendis, mali müşavir ve yapı denetim uzmanlarının koordinasyonu ile yürütülmelidir. Malikler bakımından en güvenli yol, sürecin ilk aşamasında hukuki analiz yapılması, tüm karar ve sözleşmelerin yazılı ve denetlenebilir şekilde hazırlanması, imar-tapu-vergi işlemlerinin mevzuata uygun yürütülmesi ve teslim aşamasına kadar avukat denetiminin sürdürülmesidir.

Gül Hukuk Bürosu olarak; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespiti, malik kararları, müteahhit sözleşmeleri, tapu ve imar işlemleri, hibe-kredi ve kira yardımı başvuruları, vergi-harç muafiyetleri, paydaş uyuşmazlıkları, karara katılmayan maliklere ilişkin süreçler, teslim sonrası eksik ve ayıplı işler ile idari ve adli dava süreçlerinde maliklerin hak kaybına uğramaması için kapsamlı hukuki danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.