6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI

Uygulama, İçtihat, Değerleme ve Kontrol Listeleriyle Kapsamlı Bir Başvuru Kaynağı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en fazla uyuşmazlık doğuran konuların başında, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının gerçek değerleri yansıtıp yansıtmadığı gelmektedir. Özellikle riskli yapı tespiti, binanın yıkılması, yeniden yapım kararı alınması, yükleniciyle sözleşme imzalanması ve azınlık paylarının satışı aşamalarında tapuda kayıtlı arsa payları; maliklerin karar gücünü, yeni projeden elde edecekleri bağımsız bölümleri ve taşınmaz üzerindeki ekonomik haklarını doğrudan etkileyebilmektedir.

“6306 Sayılı Kanun Kapsamında Arsa Payı Düzeltilmesi Davası” başlıklı bu kitapçık, arsa payı uyuşmazlıklarını yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun dar çerçevesinde değil; 6306 sayılı Kanun uygulamaları, güncel Yargıtay içtihatları, Hukuk Genel Kurulu kararları, tapu hukuku, usul hukuku ve gayrimenkul değerleme yöntemleriyle birlikte inceleyen kapsamlı bir uygulama çalışması olarak hazırlanmıştır.

Çalışmanın temel amacı; avukatların, bilirkişilerin, gayrimenkul değerleme uzmanlarının, kat maliklerinin, site ve apartman yöneticilerinin, yüklenicilerin ve kentsel dönüşüm sürecinin diğer taraflarının karşılaştıkları hukuki ve teknik sorunları sistematik biçimde değerlendirebilmelerine yardımcı olmaktır.

Arsa payı neden bu kadar önemlidir?

Arsa payı, tapu sicilinde bağımsız bölüme bağlı olarak gösterilen basit bir kesirden ibaret değildir. Ana yapının tamamen yıkılması veya yok olması hâlinde maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet oranı, kural olarak bu arsa paylarına göre belirlenmektedir. Bunun yanında arsa payları;

• kentsel dönüşüm kapsamında alınacak kararların nisabını,

• yeni projedeki paylaşım görüşmelerini,

• anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarının satışını,

• arsanın veya ana taşınmazın topluca satılması hâlinde bedelin dağılımını,

• kamulaştırma ve sigorta bedellerini,

• bazı ortak gider ve yeniden yapım yükümlülüklerini,

• yükleniciyle yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki pazarlık gücünü

doğrudan veya dolaylı olarak etkileyebilmektedir.

Bu nedenle, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmayan biçimde belirlenmiş arsa payları, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Kitapçık hangi sorulara cevap veriyor?

Çalışmada ilk olarak arsa payının hukuki niteliği açıklanmakta; tapudaki arsa payı ile yeni projedeki bağımsız bölüm paylaşımı, yükleniciyle yapılan sözleşmedeki paylaşım oranı ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılan karar nisabı arasındaki farklar ortaya konulmaktadır.

Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir. Çünkü arsa payının düzeltilmesi davası, maliklerden birine yeni projede belirli bir dairenin verilmesini doğrudan sağlamaz. Dava, tapu sicilindeki payların kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki bağımsız bölüm değerleriyle uyumlu hâle getirilmesini amaçlar. Yeni projedeki paylaşımın adaletsizliği ise sözleşme hukuku, malik kararı, dürüstlük kuralı ve gerektiğinde idari yargı denetimi kapsamında ayrıca ele alınmalıdır.

Kitapçıkta özellikle şu sorular ayrıntılı şekilde incelenmektedir:

• Arsa payının düzeltilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi mi, Asliye Hukuk Mahkemesi mi görevlidir?

• Riskli yapının yıkılması ve kat mülkiyetinin terkin edilmesi davayı konusuz bırakır mı?

• Yıkım sonrasında maliklerin arsa üzerindeki paylı mülkiyetleri devam ettiği için hukuki yarar sürer mi?

• Davada bütün bağımsız bölüm maliklerinin taraf olarak gösterilmesi zorunlu mudur?

• Davacı yalnızca kendi payının artırılmasını talep edebilir mi?

• Arsa payı hangi tarihteki değerlere göre hesaplanmalıdır?

• Güncel piyasa değerleri ve ilan fiyatları dikkate alınabilir mi?

• Sonradan yapılan tadilat, teras kapatma, kullanım değişikliği veya değer artışları hesaba katılır mı?

• Bilirkişi heyeti hangi uzmanlardan oluşturulmalıdır?

• Bilirkişi raporunda hangi ölçüt ve katsayılar kullanılmalıdır?

• Kentsel dönüşüm sürecinde açılan dava, satış veya yeniden yapım işlemlerini kendiliğinden durdurur mu?

• Davanın sırf daha fazla bağımsız bölüm elde etme amacıyla açılması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir mi?

• 6306 sayılı Kanun’daki güncel salt çoğunluk sistemi arsa payı uyuşmazlıklarını nasıl etkilemektedir?

Görevli mahkeme ve tapunun hukuki statüsü

Kitapçıkta, arsa payı davalarında en önemli usul sorunlarından biri olan görev konusu ayrı bir bölüm hâlinde ele alınmıştır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının devam ettiği taşınmazlarda, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu yönündeki yerleşik yaklaşım açıklanmıştır.

Buna karşılık riskli yapının yıkılması, kat mülkiyetinin terkin edilmesi ve taşınmazın tapuda arsa vasfına dönüştürülmesi hâlinde uyuşmazlığın genel hükümlere tabi olduğu ve Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olabileceğine ilişkin Yargıtay kararları değerlendirilmiştir.

Bu konuda yalnız taşınmazın bugünkü tapu kaydının değil;

• davanın açıldığı tarihin,

• yıkım ve terkin tarihlerinin,

• eski bağımsız bölümlerin hukuki durumunun,

• yeni kat irtifakının kurulup kurulmadığının,

• talebin KMK m. 3’e mi yoksa paylı mülkiyet hükümlerine mi dayandığının

birlikte incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yıkım sonrasında davanın devam edip etmeyeceği

Kitapçığın en önemli bölümlerinden biri, binanın yıkılması ve kat mülkiyetinin terkin edilmesinin dava üzerindeki etkisine ayrılmıştır.

Yargıtay kararlarında bu konuda iki farklı yaklaşım bulunmaktadır. Bazı kararlarda, bağımsız bölümlerin ve kat mülkiyetinin ortadan kalkması nedeniyle KMK m. 3 kapsamında düzeltilecek bir arsa payı kalmadığı ve davanın konusuz kaldığı kabul edilmektedir.

Diğer yaklaşımda ise binanın yıkılmasıyla maliklerin mülkiyet hakkının sona ermediği; maliklerin arsa üzerinde eski arsa payları oranında paylı malik olmaya devam ettikleri belirtilmektedir. Bu nedenle yanlış arsa paylarının maliklerin yeniden yapım, paylaşım ve satış haklarını etkilemeye devam ettiği; yeni paylar geçerli biçimde belirlenmediği sürece davacının hukuki yararının sürdüğü kabul edilmektedir.

Kitapçıkta, Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli ve E. 2023/648, K. 2025/512 sayılı kararında benimsenen hukuki yararın devamı yaklaşımının uygulamadaki önemi ayrıca değerlendirilmiştir.

Arsa payı hangi tarihe göre belirlenir?

Arsa payının düzeltilmesi davasında esas alınması gereken tarih, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihtir. Bu nedenle bilirkişi tarafından yapılacak inceleme bugünkü piyasa koşullarına göre değil, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki nispi değerlerine göre gerçekleştirilmelidir.

Kitapçıkta bu temel kural doğrultusunda şu hususların dikkate alınması gerektiği açıklanmıştır:

• bağımsız bölümün yüzölçümü,

• bulunduğu kat,

• kullanım türü,

• cadde veya sokak cephesi,

• yönü ve aydınlanma durumu,

• manzarası,

• mimari kullanım elverişliliği,

• ısınma ve teknik donanımı,

• depo, otopark, teras ve benzeri eklentileri,

• kuruluş tarihindeki çevresel ve fiziksel koşullar.

Buna karşılık kat mülkiyetinin kurulmasından sonra yapılan tadilatlar, kullanım değişiklikleri, lüks yenilemeler, imar hakkı artışları, çevrenin ticari olarak gelişmesi veya taşınmazın günümüzde kazandığı değer, başlangıçtaki arsa payının doğru olup olmadığının doğrudan ölçütü olarak kullanılamaz.

Matematiksel değerleme ve nispi değer endeksi

Çalışmada yalnız hukuki açıklamalarla yetinilmemiş, bilirkişi incelemesinin denetlenebilir hâle gelmesini sağlamak amacıyla örnek bir matematiksel değerleme modeli de oluşturulmuştur.

Her bağımsız bölüm için alanın; kat, cephe, kullanım, aydınlanma, manzara, teknik donanım ve eklenti katsayılarıyla birlikte değerlendirilmesine dayanan bir nispi değer endeksi önerilmiştir.

Bu model sayesinde;

1. her bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki nispi değeri belirlenmekte,

2. bütün bağımsız bölümlerin değer endeksleri toplanmakta,

3. her bölümün toplam değer içindeki oranı hesaplanmakta,

4. bu oran tapudaki toplam arsa payı paydasına uygulanmaktadır.

Kitapçıkta örnek bir dükkân, konut ve depo üzerinden hesaplama yapılmış; yalnız metrekare eşitliğinin arsa payı eşitliği anlamına gelmeyeceği gösterilmiştir.

Bununla birlikte, bilirkişi tarafından kullanılan katsayıların soyut veya kişisel kanaate dayalı olmaması gerektiği özellikle belirtilmiştir. Örneğin “zemin kat yüzde 20 daha değerlidir” şeklindeki bir kabulün; kuruluş tarihindeki yerel piyasa şartları, taşınmazın kullanım biçimi ve karşılaştırmalı değerleme verileriyle gerekçelendirilmesi gerekir.

Bilirkişi raporunun nasıl denetleneceği

Arsa payı davalarının sonucunu çoğu zaman bilirkişi raporu belirlemektedir. Ancak genel ifadeler içeren, katsayıları açıklamayan veya bugünkü kullanım durumunu esas alan raporlar hükme esas alınmaya elverişli değildir.

Kitapçıkta bilirkişi heyetinin uyuşmazlığın özelliklerine göre;

• mimar,

• harita veya kadastro mühendisi,

• lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı,

• gerektiğinde inşaat mühendisi

gibi uzmanlardan oluşturulması önerilmiştir.

Ayrıca bilirkişilere yöneltilmesi gereken ayrıntılı sorular hazırlanmıştır. Raporda bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı incelenmesi, her değer unsurunun etkisinin açıklanması, sonradan meydana gelen değişikliklerin ayıklanması ve önerilen yeni payların tapuda infaza elverişli kesirler hâlinde gösterilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Çalışmada, bilirkişi raporunun yetersiz sayılmasını gerektirebilecek başlıca durumlara da yer verilmiştir. Bunlar arasında;

• yalnız güncel satış ilanlarına dayanılması,

• sadece metrekare hesabı yapılması,

• katsayıların kaynağının gösterilmemesi,

• tüm bağımsız bölümlerin karşılaştırılmaması,

• fiilî tadilatların kuruluş değerine dahil edilmesi,

• pay toplamlarının tapudaki paydayla uyuşmaması,

• tescile elverişsiz ondalık sonuçlar üretilmesi

bulunmaktadır.

Kitapçıkta ayrıca mahkemeye sunulabilecek örnek bir bilirkişi raporuna itiraz paragrafı da hazırlanmıştır.

Taraf teşkili ve usulî riskler

Arsa payı toplamı sabit olduğundan bir bağımsız bölümün payının artırılması, diğer bağımsız bölümlerin paylarının azaltılmasını gerektirir. Bu nedenle dava yalnızca davacı ile bir veya birkaç komşu malik arasında görülemez.

Çalışmada, ana taşınmazdaki bütün güncel bağımsız bölüm maliklerinin davada yer almasının zorunlu olduğu; eksik taraf teşkilinin kararın kaldırılması veya bozulması sonucunu doğurabileceği açıklanmıştır.

Dava açılmadan önce;

• güncel takyidatlı tapu kayıtlarının alınması,

• ölen maliklerin mirasçılarının belirlenmesi,

• yargılama sırasında yapılan devirlerin izlenmesi,

• şirket birleşme ve tasfiye kayıtlarının kontrol edilmesi,

• bağımsız bölüm üzerinde bulunan ipotek, haciz ve intifa haklarının incelenmesi

gerektiği belirtilmiştir.

Hukuki yarar ve hakkın kötüye kullanılması

Arsa payı düzeltim davası için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiş olsa da dava hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerekir.

Kat mülkiyetinin kuruluşunda bizzat yer alan, arsa paylarını belirleyen resmi senedi imzalayan ve uzun yıllar boyunca mevcut paylara itiraz etmeyen bir malikin, yalnız kentsel dönüşüm sürecinde daha fazla pay elde etmek amacıyla dava açması hâlinde TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması savunması gündeme gelebilir.

Ancak kitapçıkta, yalnızca uzun süre dava açılmamış olmasının otomatik ret sebebi sayılamayacağı da belirtilmiştir. Mahkeme tarafından;

• oransızlığın açık ve ağır olup olmadığı,

• davacının kuruluş işlemindeki rolü,

• diğer maliklerde korunmaya değer bir güven oluşup oluşmadığı,

• davanın gerçekten bir hak kaybını gidermeye mi yoksa dönüşüm sürecinde avantaj sağlamaya mı yönelik olduğu

birlikte değerlendirilmelidir.

Güncel karar nisabı ve 6306 sayılı Kanun değişiklikleri

Kitapçıkta 6306 sayılı Kanun’un karar alma sistemindeki değişikliklere de özel olarak yer verilmiştir.

Eski tarihli çok sayıda Yargıtay kararında üçte iki çoğunluk sistemine atıf yapılmakla birlikte, 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklikler sonrasında birçok işlem bakımından hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu esas alınmaktadır.

Bu nedenle geçmiş tarihli kararlar uygulanırken uyuşmazlık konusu malik kararının ve işlemin tarihinin mutlaka dikkate alınması gerekir. Eski üçte iki çoğunluk rejiminin güncel dosyalara doğrudan uygulanması, önemli hukuki hatalara yol açabilir.

Arsa payı oranlarının karar nisabını doğrudan etkilemesi nedeniyle, yanlış arsa payı özellikle salt çoğunluk sisteminde daha da önemli hâle gelmiştir.

Davacı ve davalı yönünden ayrı stratejiler

Kitapçık, yalnız davacı taraf bakımından hazırlanmış bir çalışma değildir. Davalı maliklerin ve yükleniciyle anlaşma yapan çoğunluğun ileri sürebileceği savunmalar da sistematik olarak açıklanmıştır.

Davacı yönünden;

• kuruluş tarihindeki oransızlığın somutlaştırılması,

• tüm bağımsız bölümlerin karşılaştırılması,

• güncel payların 6306 sürecindeki etkisinin gösterilmesi,

• hukuki yararın açıklanması,

• tapuda infaza elverişli talep kurulması

gerektiği belirtilmiştir.

Davalı yönünden ise;

• görev itirazı,

• eksik taraf teşkili,

• hukuki yarar yokluğu,

• TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması,

• yanlış değerleme tarihi,

• sonradan yapılan tadilatların hesaba katılması,

• soyut ve dayanaksız bilirkişi katsayıları,

• davanın dönüşüm sürecini geciktirme amacı

gibi savunma başlıkları ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

İhtiyati tedbir ve dönüşüm sürecinin korunması

Arsa payı düzeltim davasının açılması, kentsel dönüşüm işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Malik kararı, pay satışı, yeni kat irtifakı tesisi veya yükleniciyle sözleşme imzalanması devam edebilir.

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre ihtiyati tedbir veya idari yargıda yürütmenin durdurulması talep edilmesi gerekebilir. Ancak riskli yapının yıkılması ve can güvenliğine ilişkin işlemlerle mülkiyet uyuşmazlığını koruyacak tedbirler arasında ölçülü bir denge kurulmalıdır.

Kitapçıkta, yıkım ve tahliye gibi can güvenliğine yönelik işlemleri engellemeden; payların üçüncü kişilere devrini veya yanlış paylar üzerinden yeni kat irtifakı kurulmasını sınırlandırmayı amaçlayan örnek bir tedbir talep metnine yer verilmiştir.

Uygulayıcılar için ayrıntılı kontrol listeleri

Çalışmanın en işlevsel bölümlerinden biri uygulayıcı kontrol listeleridir. Kitapçıkta farklı aşamalar için ayrı listeler hazırlanmıştır:

• Müvekkil kabul ve ilk görüşme kontrol listesi

• Görev, yetki ve dava şartı kontrol listesi

• Tapu ve belediye belgeleri kontrol listesi

• Değerleme kriterleri kontrol listesi

• Bilirkişi raporu inceleme listesi

• Davacı vekili dava hazırlık listesi

• Davalı vekili savunma listesi

• Keşif ve duruşma kontrol listesi

• İstinaf ve temyiz kontrol listesi

• 6306 malik kararı ve satış süreci kontrol listesi

Bu listeler, dosyanın yalnız hukuki bakımdan değil, belge, delil, değerleme ve usul yönünden de eksiksiz hazırlanmasına yardımcı olacak biçimde tasarlanmıştır.

Örnek metinler ve uygulama araçları

Kitapçıkta teorik açıklamaların yanında doğrudan uygulamada kullanılabilecek örnek metinler de bulunmaktadır. Bunlar arasında;

• tapu ve belediyeye yazılacak müzekkere talepleri,

• bilirkişi incelemesine ilişkin ayrıntılı ara karar önerisi,

• arsa payının düzeltilmesi ve tapuya tescil talebi,

• bilirkişi raporuna itiraz paragrafı,

• ihtiyati tedbir talep metni

yer almaktadır.

Ayrıca görev, taraf teşkili, değerleme tarihi, yıkım ve terkin, satış işleminin tamamlanması, eski üçte iki çoğunluk oranının kullanılması ve karar metinlerinin doğrulanmaması gibi konular için ayrı bir risk matrisi oluşturulmuştur.

Çalışmanın hedefi

Bu kitapçık, arsa payı düzeltim davalarını yalnızca “payın az veya fazla olması” şeklindeki basit bir uyuşmazlık olarak ele almamaktadır. Çalışma, tapu sicili, bağımsız bölüm değerlemesi, kentsel dönüşüm kararları, sözleşmesel paylaşım, idari işlem denetimi ve usul hukuku arasındaki bağlantıları birlikte incelemektedir.

Bu yönüyle kitapçık;

• dava açmadan önce hukuki ve teknik ön değerlendirme yapılmasını,

• yanlış görev veya eksik taraf teşkili nedeniyle zaman kaybının önlenmesini,

• bilirkişi raporlarının matematiksel ve hukuki açıdan denetlenmesini,

• kentsel dönüşüm sürecinde malik haklarının korunmasını,

• davacı ve davalı taraflar için öngörülebilir bir strateji oluşturulmasını

amaçlayan kapsamlı bir başvuru kaynağıdır.

Bu çalışma; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreçlerinde arsa payı uyuşmazlıklarını hukuki, teknik ve uygulamaya dönük bütün yönleriyle ele almakta; güncel içtihatlar, değerleme modelleri, örnek metinler ve ayrıntılı kontrol listeleri aracılığıyla uygulayıcılara sistematik bir yol haritası sunmaktadır.